Розділ 16. ЕКОНОМІЧНИЙ МЕХАНІЗМ ПРИРОДОКОРИСТУВАННЯ ТА ОХОРОНИ НАВКОЛИШНЬОГО ПРИРОДНОГО СЕРЕДОВИЩА

Якісне оцінювання земель за природною родючістю — бонітування — дає змогу здійснити відносне оцінювання якості земель і визначити найсприятливіші площі для вирощування окремих видів сільськогосподарських культур. Бонітування проводять за 100-бальною шкалою. Так, у Тернопільській області 1 га земель оцінено в 60 балів, найвища ця оцінка у Борщівському районі — 76 балів, а найнижча в Бучацькому, Зборівському й Лановецькому районах — 49 балів.

Найважливішою складовою земельного кадастру е економічне оцінювання землі за продуктивністю, окупністю витрат та диференціальним доходом. У класичному вигляді його можна здійснити за формулою

де О — економічне оцінювання землі, Я — рентний дохід, Е — нормативний коефіцієнт, обернено пропорційний терміну окупності капіталовкладень.

Державний земельний кадастр є джерелом даних для грошового оцінювання земель сільськогосподарського призначення. Нині грошове оцінювання землі здійснюють з метою регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, котрі передбачені чинним законодавством України і є підставою для оподаткування земель. Його використовують для здійснення майнових операцій із земельними ділянками як об'єктами, що мають фіксовані межі, розташування, природні та фізичні властивості. Ринкова ціна земельних ділянок формується відповідно до попиту і пропозиції.

Грошове оцінювання земель визначають за капіталізованим рентним доходом, або середньорічним економічним ефектом від використання певних земельних ділянок. Рента — це регулярний дохід з капіталу, майна або землі, який не пов'язаний з підприємницькою діяльністю. Оскільки земельні ділянки різні за продуктивністю, то за однакових затрат праці й капіталу вихід продукції з одиниці площі на них буде неоднаковим (табл. 16.1).

Як видно з табл. 16.1 найдорожча пшениця з 3-ї, найгіршої ділянки — 20 у. о. за 1 т. Якби аналогічна ситуація склалася в промисловості, то конкуренція призвела б до усереднення ринкової ціни. В сільському господарстві ситуація дещо інша, оскільки обсяги виробництва лише на найкращих і середніх ділянках є недостатніми, а тому суспільні ціни на його продукцію формуються на основі виробництва на гірших землях.

Таблиця 16.1. Утворення диференціальної ренти

Таким чином, в основі ціни землі лежить її здатність утворювати ренту, а самою ціною є капіталізована рента, яку намагаються зберегти під час продажу земельної ділянки. Продаючи землю, власник, по суті, продає право на отримання з неї рентного доходу. Продаж ділянки за таких обставин відбудеться лише за умови, коли вилучені за ділянку кошти, надані в кредит, забезпечать певний відсоток, не нижчий за ренту. Тому суму ренти порівнюють із відсотком, а ціна землі прямо пропорційна утворюваній ренті та обернено пропорційна позичковому відсотку.

Відсутність ринку землі в Україні позначається на грошовому оцінюванні земель. Це виявляється насамперед у неможливості визначити достовірну ринкову ціну землі, тому землю оцінюють за нормативами, котрі розробляють на основі економічного оцінювання земель. В умовах відсутності на ринку об'єктів-відповідників практично не вдається залучити справді ринкову оцінну базу. Разом з тим, нормативна ціна землі в Україні стає вагомим елементом регулювання земельних відносин і визначається з урахуванням еталонної прибутковості одиниці земель та встановленого Кабінетом Міністрів відсотка капіталізації чистого прибутку від землі.

У цілому в ринкових умовах ціна землі обчислюється за такою формулою:

де Л — рента; Р — банківський відсоток.

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" регламентовано порядок проведення оцінювання за всіма видами земель. Основою розрахунків є економічне оцінювання земель за виробництвом зернових культур як таких, що вирощуються практично на всіх типах ґрунтів. Згідно з методикою грошове оцінювання земельної ділянки визначають як добуток річного рентного доходу на термін його капіталізації, який встановлюють на рівні 33 років.

Річний рентний дохід (і?рд) обчислюють як суму абсолютного рентного доходу (і?а), що створюється на гірших за якістю землях у сільському господарстві (і?а по Україні встановлено в розмірі 1,6 ц/га), та диференціального рентного доходу (Лд):

Диференціальний рентний дохід з орних земель відповідно до економічного оцінювання за виробництвом зернових культур (у центнерах зерна) визначається так:

де У — урожайність зернових з гектара; Ц — ціна реалізації 1 ц зерна, грн; З — виробничі затрати на гектар; КИ — коефіцієнт норми рентабельності (0,35).

Для розрахунку використовують середні дані за 5 років. Грошове оцінювання земельної ділянки здійснюють за формулою

де О — грошове оцінювання землі, грн; і?р д—річний рентний дохід, грн; Тк — термін капіталізації (33 роки).

Не менш важливою і складною є проблема грошового оцінювання земель населених пунктів і земель сільськогосподарського призначення. В його основу покладено рентний дохід від цільового використання земельних ділянок та проведеного їх облаштування. Проте не існує уніфікованої формули, за якою можна було б здійснити грошове оцінювання землі, тому кожен конкретний випадок має свої особливості. Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України "Про методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)", здійснюють грошове оцінювання земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони, земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, земель водного фонду, земель запасу, земель лісового фонду, земель, наданих підприємствам торфодобувної промисловості.

Для прикладу розглянемо грошове оцінювання земель промисловості, транспорту та зв'язку:

де Ц — грошове оцінювання земельної ділянки, грн; Р — рентний дохід від облаштування земельної ділянки, грн; Т — термін капіталізації рентного доходу (33 роки); Кф — коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки (для земель промисловості є 1,2); /См — коефіцієнт, що враховує положення земельної ділянки; Я. — площа земельної ділянки, га.