Розділ. 12. Ринок землі та специфіка аграрного виробництва

Та, як повчає світовий досвід, проблема не в тому, бути чи не бути землі товаром. Таку постановку питання вже спростували своїм позитивним досвідом розвинені країни і негативним — СРСР та інші соціалістичні країни. Дійсна проблема полягає у створенні державою умов, але не просто для вільного продажу землі, а для розкріпачення господарської ініціативи, забезпечення ефективного і конкурентоспроможного виробництва сільськогосподарської продукції, що передбачає, зважаючи на його специфіку, надання фінансової допомоги аграріям та максимальне обмеження потенційних негативних наслідків приватного землеволодіння.

У країнах з ринковою економікою історично склалися різні форми власності на землю:

• сімейна (дрібна) власність;

• фермерська власність капіталістичного типу (із залученням найманої праці, позичкового капіталу, орендою додаткової землі тощо);

• корпоративна власність (банків, промислових і сільськогосподарських компаній);

• земельна власність, успадкована від феодалізму (власність титулованої аристократії, наприклад, лендлордів в Англії);

• державна та муніципальна (комунальна) власність.

За всієї багатоукладності аграрної економіки в розвинених країнах, за окремими виключеннями (як-от, в Китаї, Ізраїлі, Нідерландах), переважає приватна (недержавна) власність на землю. Утім приватне землеволодіння там не є абсолютним, воно має ряд істотних обмежень. І ця обставина є ключовою для сучасного розуміння повноцінності земельного ринку.

Свідомістю пересічної людини всяка приватна власність зазвичай сприймається як ніким і нічим необмежене право розпоряджатися майном на власний розсуд. Однак таке судження, історія якого бере початок ще від давньоримського права, сьогодні спростовується, коли йдеться про привласнення виробничих ресурсів, особливо землі. Власність, з погляду економічної теорії, є тим соціальним явищем, яке регулюється державою і суспільством. В економічно розвинених, правових державах право власності не є закостенілим, його розвиток іде шляхом розширення і диференціації в залежності від об'єкта привласнення з одночасною обмежуючою регламентацією задля того, щоб захистити суспільні інтереси від свавілля приватних власників. Зважаючи на особливу значущість сільськогосподарської землі для життєдіяльності теперішнього суспільства і майбутніх поколінь право земельної власності жорстко обмежується саме таким чином, що забезпечує раціональне використання землі і вводить її купівлю-продаж у контрольоване державою і громадськістю русло.

Так, у США, Франції, Іспанії держава забороняє на тривалий термін перепродаж сільськогосподарської землі, у Швеції придбати таку землю можна лишень з дозволу уряду, у ряді інших країн встановлені максимальні розміри приватного землеволодіння. Важлива роль там також відведена державним земельним банкам, котрим надано право пріоритетного викупу продуктивних земель у приватних осіб з тим, щоб не допустити дроблення землі або її скупиш, що має хижацький характер. Досвід розвинених країн щодо жорсткого регулювання ринку землі і обмеження прав приватної власності на землю перейняли постсоціалістичні країни Європи (Польща, Чехія, Угорщина та ін.). Після об'єднання Німеччини землі сільськогосподарського призначення колишньої НДР перейшли у власність держави, яка здає їх в оренду з правом подальшого викупу, але у разі викупу землі орендар не має права продати її протягом 20 років.

Цей досвід дієвого регулювання земельного ринку має сповна використати й Україна. Звісно, становлення ефективного власника і господаря на землі у нас займе, вочевидь, не одне покоління, адже цей процес еволюційний за своєю природою. Але і відкладати офіційно цей процес тільки з політичних міркувань (на догоду пересічним виборцям) негоже з огляду на зростаючу тінізацію земельних відносин з усіма її негативними наслідками.

Потрібно вирішувати й іншу важливу економічну проблему — подолання розпорошеності земельної власності. В країні налічується 6,8 млн. власників земельних наділів, 2/3 з яких — люди пенсійного і передпенсійного віку, а середній розмір земельного паю — 4,2 га. Тому таки має бути задіяний механізм постійного переходу землі до ефективного власника, наслідком дії якого, певна річ, стане концентрація землеволодіння. Зосередження великих масивів землі в одних руках об'єктивно необхідне для ведення великотоварного виробництва з використанням сучасних технічних засобів. А щоб концентрація землі не ставала самоціллю для ділків бізнесу, держава має обмежити розмір приватного землеволодіння та заборонити спекулятивні угоди з землею (як приміром, це зробили у себе німці). Так само для обмеження обігу сільськогосподарських земель доцільно обмежити коло осіб, котрі мають право на придбання таких земель шляхом запровадження кваліфікаційних вимог, заборонити зміну цільового призначення придбаної землі та продаж продуктивної землі іноземцям, хоча б допоки не визначиться її реальна вартість. Держава покликана створити режим найбільшого сприяння розвитку фермерства, налагодженню і підтриманню різноманітних форм господарської кооперації на селі. Це потрібно задля того, аби зберегти село як носій національних традицій, основу віковічної духовної культури суспільства. Окрім того, введення земельного ринку у цивілізоване (регульоване) русло передбачає також запровадження ефективного оподаткування земель сільськогосподарського призначення, реальних вимог щодо підтримки родючості земель та їх інженерної облаштованості.

Завдяки ринку земля як капітал набуває реальної грошової оцінки — ціни. Оцінити землю як виробничий ресурс — справа не з легких. Адже така оцінка передбачає комплексну характеристику земельної ділянки з тією метою, щоб визначити, що і скільки може давати ця земля (який очікується дохід) та скільки для цього потрібно вкласти в неї капіталу. Задля захисту інтересів суб'єктів ринку землі, зокрема від штучного заниження ринкової ціни землі, а також з метою налагодження ефективної і справедливої системи оподаткування, держава розробляє і вводить своїм законодавчим актом земельний кадастр.

Державний земельний кадастр (від франц. cadastre — реєстр) — це єдина державна геоінформаційна (грецьк. gë — земля) система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону країни, а саме: кадастровий номер конкретної земельної ділянки, її місце розташування, межі, площа, якість, цільове призначення, відомості про обмеження у використанні ділянки, нормативно-грошова оцінка та документи, на підставі яких встановлено відомості про ділянку. Відомості Державного земельного кадастру тепер розміщуються в Інтернеті, що забезпечує відкритість та широку доступність інформації про землі сільськогосподарського призначення.

Таким чином, свідомо гальмувати, або відкидати, ринок землі — означає діяти супроти об'єктивних економічних законів, заганяти суспільство в глухий кут, накопичувати проблеми замість їх позитивного вирішення. Але і запроваджувати бездумно, поспіхом вільний ринковий обіг землі — це значить проявляти невігластво стосовно власної історії і світового досвіду, створювати серйозну загрозу національній безпеці країни. Необхідна ефективна і досить сувора система державного (включаючи місцеве самоврядування) регулювання відносин земельної власності, контролю за цільовим та ефективним використанням продуктивної землі. Однак вирішення цієї проблеми, наголосимо, не зводиться лише до ухвалення тих чи інших законодавчих актів. Воно в нашій країні впирається в питання: чи є у керівництва держави політична воля, чи здатне воно рішуче і послідовно проводити курс назрілих реформ, керуючись пріоритетом загальнонаціональних інтересів. Адже без сильної держави толку катма як за наявності мораторію на купівлю-продаж землі, так і за його відсутності.

Щодо того, що включення землі в ринковий обіг призведе до подорожчання аграрної продукції, оскільки витрати на придбання землі мають бути перенесені у вартість продукції, то в цьому полягає ще один аргумент на користь необхідності комплексного (системного) підходу до будь-якої економічної реформи, в тому числі і земельної. Запровадження цивілізованого ринку землі, окрім іншого, потребує серйозної реформи системи оплати праці в країні, активізації фондового ринку, подолання корупції тощо.

Критерієм успіху земельної реформи в Україні має бути досягнення самодостатності країни у забезпеченні продовольством. Наша країна завжди була експортером зерна та деяких інших видів аграрної продукції, одначе наш хлібний (сировинний) експорт був і ще, на жаль, залишається радше функцією нашої промислової відсталості, аніж землеробського прогресу.

12.3. Рента та ціна землі

З'ясування принципу формування ринкової ціни землі потребує попереднього вивчення економічної природи доходу, отримуваного від господарювання на землі. Таким доходом у сфері земельних відносин виступає земельна рента.

Рента (від франц. rente — повернута назад) — це регулярно отримуваний дохід від землі (та інших природних багатств), майна чи капіталу, який не потребує від отримувача підприємницьких зусиль. Земельна рента — це ціна, сплачувана підприємцем за користування землею та іншими природними ресурсами, кількість (запаси) яких жорстко обмежена, її неможливо збільшити.