Розділ 5. СКЛАДСЬКА ЛОГІСТИКА

Виходячи з наведеного, подібна класифікація складів має доволі оглядовий характер. І кожна компанія, що проводить дослідження ринку складської нерухомості, оперує власними оціночними даними щодо об'єму, вакантності, попиту і пропозиції в сегменті. До того ж компанії закріплюють власні тлумачення за об'єктами складської нерухомості. Наприклад, компанія DTZ у своєму щорічному дослідженні нерухомості в Україні об'єднує для аналізу в один сегмент складську й логістичну нерухомість[3] і закріплює таке визначення: “об'єм складських і логістичних приміщень” — приміщення, площа яких перевищує 10 000 кв. м, що були введені в експлуатацію з 2001 р. Цей показник включає складські приміщення, а також допоміжні офісні приміщення та мезоніни.

Проводячи дослідження ринку “холодних” складів, Colliers International[4] розуміє під ними низькотемпературні складські приміщення для зберігання та/або обробки товарних запасів, що можуть забезпечити заданий діапазон температур (“холодильники” — з температурою близько нуля і “морозильники” — з температурою нижче 5 градусів за Цельсієм). Компанія навіть наводить класифікаційні ознаки, за якими складське приміщення можна віднести до сегмента “холодного” складу. Зокрема, одна з них — це сучасне одноповерхове складське приміщення з легких металоконструкцій та сендвіч-панелей, бажано прямокутної форми без колон або з кроком не менше 6 метрів.

На нашу думку, таке розмаїття визначень і тлумачень породжує питання, куди зарахувати складські приміщення, які не відповідають указаним ознакам і були побудовані ще за радянських часів. Кількість тих, у власності яких є “холодні” склади, що розміщені на території України, особливо на припортових територіях, налічує 459 підприємств (за даними державної статистичної звітності про діяльність підприємств оптової торгівлі[5], розділ “Інформація про склади”).

Ця неузгодженість не дає можливості комплексного аналізу на рівні макрологістики — немає відкритих коректних даних щодо об'ємів складської нерухомості в розрізі регіональної складової та відповідно до транспортної, а саме: кількість терміналів, комерційних парків, портів у певних регіонах України.

І найголовніше, доцільно зазначити, що всі будівлі виробничого й невиробничого призначення та інженерні споруди різного функціонального призначення в Україні закріплено в Державному класифікаторі будівель та споруд (ДК БС)[6] (що є складовою частиною Державної системи класифікації та кодування техніко- економічної й соціальної інформації і розроблено відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 27.06.1998 р. № 971). Саме згідно з ним склади належать до розділу “Будівлі”, під яким розуміють споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.

До того ж усі склади належать до підрозділу “Будівлі нежитлові” групи 125 “Будівлі промислові та склади”. Ця група вміщує два класи: “Будівлі промислові” і “Резервуари, силоси та склади”. Клас “Будівлі промислові” включає: криті будівлі промислового призначення, наприклад фабрики, майстерні, бойні, пивоварні заводи, складальні підприємства тощо за їх функціональним призначенням. Цей клас не включає: резервуари, силоси та склади; будівлі сільськогосподарського призначення; комплексні промислові споруди (електростанції, нафтопереробні заводи тощо), які не мають характеристик будівель. Підкласами є: Будівлі підприємств машинобудування та металообробної промисловості; Будівлі підприємств чорної металургії; Будівлі підприємств хімічної та нафтохімічної промисловості; Будівлі підприємств легкої промисловості; Будівлі підприємств харчової промисловості; Будівлі підприємств медичної та мікробіологічної промисловості; Будівлі підприємств лісової, деревообробної та целюлозно-паперової промисловості; Будівлі підприємств будівельної індустрії, будівельних матеріалів і виробів, скляної та фарфоро-фаянсової промисловості; Будівлі інших промислових виробництв, включаючи поліграфічне.

Клас “Резервуари, силоси та склади” включає: Резервуари та ємності; Резервуари для нафти та газу; Силоси для зерна, цементу та інших сипучих мас; Холодильники та спеціальні склади, а також складські площадки. Цей клас не включає: сільськогосподарські силоси та складські будівлі, що використовуються для сільського господарства; водонапірні башти; нафтотермінали. Підкласами цього класу є: Резервуари для нафти, нафтопродуктів та газу; Резервуари та ємності інші; Силоси для зерна; Силоси для цементу та інших сипучих матеріалів; Склади спеціальні товарні; Холодильники: Складські площадки; Склади універсальні; Склади та сховища інші.

Відповідаючи на питання, куди зарахувати склади підприємств торгівлі, зазначимо, що вони належать навіть до іншої групи — 123 “Будівлі торговельні” до підкласу “Бази та склади підприємств торгівлі й громадського харчування”, так само, як до цієї ж групи належить і підклас “Торгові центри, універмаги, магазини”, а також “Криті ринки, павільйони та зали для ярмарків”.

Тому лише в розрізі офіційних нормативних документів можна проводити дослідження і сподіватися на їх коректність. Тоді не потрібно буде винаходити власні тлумачення вже чітко розмежованих та закріплених понять. Так, у Державних будівельних нормах ДБН В.2.2-23:2009 “Будинки і споруди. Підприємства торгівлі” закріплено й чітко розмежовано такі поняття:

Вбудований магазин (крамниця) — магазин (крамниця), усі приміщення якого розташовуються в габаритах житлового будинку з виступом за його межі не більше ніж на 1,5 м з боку поздовжнього фасаду і не більше ніж на 6 м з боку торців (у разі влаштування критих завантажувальних приміщень). Вбудовано- прибудований магазин (крамниця) — магазин (крамниця), приміщення якого розташовуються в габаритах житлового будинку і в об'ємах, винесених за габарити житлового будинку більше ніж на 1,5 м з боку поздовжнього фасаду і більше ніж на 6 м з боку торців (у разі влаштування критих завантажувальних приміщень). Гіпермаркет — магазин (крамниця) самообслуговування з торговельною площею понад 2500 м2з асортиментом продовольчих і непродовольчих товарів понад 15 тис. асортиментних позицій. Мінімаркет — магазин (крамниця) самообслуговування з торговельною площею до 200 м2 з асортиментом продовольчих товарів не менше 500 асортиментних позицій. Торговельний центр

— група торговельних об'єктів, зосереджених в одному місці і керованих як одне ціле, які за своїми типами, розмірами та місцем розташування функціонально відповідають потребам торговельної зони, яку вони обслуговують. Універмаг — магазин (крамниця) з торговельною площею понад 2500 м2 із широким асортиментом непродовольчих товарів понад 10 тис. асортиментних позицій. Універсам (супермаркет) — магазин (крамниця) самообслуговування з торговельною площею від 400 до 2499 м2 з асортиментом продовольчих і непродовольчих товарів понад 5 тис. асортиментних позицій. Ринковий комплекс — комплекс взаємопов'язаних підприємств ринкової торгівлі з підприємствами роздрібної торгівлі та підприємствами харчування, побутового і комунального обслуговування (приоб'єктний готель). Прибудований магазин (крамниця) — магазин (крамниця), огороджувальна стіна (або стіни) якого є загальною або суміжною зі стінами житлового чи громадського будинку.

Згідно з цим документом будинки і споруди підприємств роздрібної торгівлі слід планувати на земельних ділянках, що розташовуються відповідно до вимог містобудівних, санітарних та норм пожежної безпеки (ДБН 360, ДБН Б.2-4-1, ДСП 173, НАПБ Б.01.005). Площі земельних ділянок визначаються згідно з ДБН 360, виходячи з величини підприємств торгівлі. Для магазинів — із розрахунку від 0,02 до 0,08 га (для сільської місцевості

— до 0,12 га) на 100 м2 їх торговельної площі, для ринків і ринкових комплексів — із розрахунку від 7 до 14 м2 на 1 м2 їх торговельної площі. В умовах реконструкції площа земельних ділянок підприємств роздрібної торгівлі може бути скорочена на 25 %. Орієнтовна площа земельних ділянок розташованих окремо магазинів продовольчих і непродовольчих товарів, ринків і ринкових комплексів наведена в додатку В цього документа. Площа земельних ділянок торговельних центрів визначається завданням на проектування відповідно до ДБН 360.

Отже, не можна плутати і змішувати поняття: куди відносити магазин-склад — до магазину, чи до складу. Всі вимоги до цієї будівлі чітко прописано в державних нормативних документах.

Щодо законодавчо закріплених вимог до складів, то саме ДБН В.1.1-7-2002 на заміну СНиП 2.11.01-85 “Складские здания” (“Складські будівлі”) визначає норми і правила, яких необхідно дотримуватися на всіх етапах проектування та експлуатації складських приміщень для зберігання продукції й сировини, що не потребує особливих будівельних заходів для збереження заданих параметрів внутрішнього середовища. Ці норми не поширюються на складські будівлі, призначені для зберігання мінеральних добрив, хімічних речовин, нафти, борошна, шкіряних виробів, а також на холодильники та зерносховища. До речі, саме цей документ розподіляє будівлі та приміщення складів на 4 категорії (А, Б, В, Д) за пожежонебезпечністю залежно від вантажу, що зберігається, та його упаковки. Він дає також визначення висотному стелажному зберіганню — це зберігання на стелажах вистою від 5,5 до 25 м, проектування яких необхідно робити одноповерховим II і III ступенів вогнетривкості. Цей же документ закріплює багато інших моментів стосовно кількості поверхів, розрахунку загальної площі і дає посилання на відповідні інші, як, наприклад, вимоги до геометричних параметрів розміру прольотів, кроків колон та висоти, що викладено у ДСТУ Б В.2.2-22:2008 (за часів СРСР це було наведено у ГОСТ 22853).

Щодо “холодних” складів, то тут теж не потрібно вигадувати, адже є документ за назвою “Санітарні правила для холодильників”, дія якого поширюється на всі холодильники, розподільчі, виробничі, холодокомбінати незалежно від відомчої належності. Будівництво нових холодильників, а також реконструкція діючих проводиться відповідно до “Санітарних норм проектування промислових підприємств” СН 245-71, вимог глав СНиП 2.11.02- 87 “Холодильники. Норми проектування”, “Виробничі будівлі” і “Споруди промислових підприємств. Норми проектування”, “Адміністративні та побутові будівлі”, СНиП2.09.04-87 “Правила побудови і безпечної експлуатації аміачних холодильних установок” (ВНІКТІхолодпром, 1981), “Правила техніки безпеки на фреонових холодильних установках” (ВНІКТІхолодпром, 1988).

Згідно з документом, “холодильник розподільний” — це підприємство складського типу, призначене для проведення холодильної обробки швидкопсувних продуктів, зберігання запасів морожених та охолоджених продуктів і забезпечення ними системи торгівлі та громадського харчування. Розподільні холодильники і холодокомбінати йдуть під загальним терміном “холодильник”.

Отже, менеджеру з логістики вкрай необхідно володіти знаннями з будівництва та експлуатації складу, що закріплені у ДБН (Державних будівельних нормах), ДСТУ (Державних стандартах України), СНиП (Будівельних нормах і правилах), ГОСТ (Державних стандартах) та ін.

І наостанок наголосимо, що необхідно чітко розмежовувати поняття складу як спекулятивного об'єкта нерухомості і складу як будівлі для здійснення господарської операції, оскільки саме це вносить сутнісну плутанину в аналіз ринку. А відсутність коректної актуальної відкритої інформації унеможливлює прийняття правильного рішення щодо визначення місця дислокації нового трансформаційного центру. Адже при вирішенні цього завдання мають бути вирішені завдання не тільки узгодженості внутрішніх складових певного підприємства — координати розташування споживачів (замовників), обсяги постачань, характеристика транспортної мережі (маршрути постачань), але й зовнішні складові — аналіз супутніх вантажопотоків інших підприємств, що діють у регіоні.

До того ж, як зазначають експерти, відкриття нових індустріальних парків (з відповідною інфраструктурою) дасть можливість підвищити інвестиційну привабливість регіонів України, а інвесторам — здешевити ведення бізнесу до 40 %. На думку Олександра Пасхавера, президента Центру економічного розвитку[7], важливо показати інвестору, що мери міст можуть побудувати роботу “апарату” регіону таким чином, щоб інвестор був зацікавлений у вкладанні коштів. Подібної думки дотримується Валерій Гладкий, генеральний директор аналітичного центру “Бюро економічних і соціальних технологій”. Він вважає, що створення базової інфраструктури (саме на рівні держави. — Прим, автора) дозволить залучити інвесторів. Наприклад, у Дніпропетровській області (Кривий Ріг, Дніпропетровськ, Нікополь, Павлоград) місцеві органи влади планують до 2025 р. освоїти 7 територій, що допоможе розвитку виробничої інфраструктури, появі індустріальних парків (щось на зразок хабів). Отже, аналітики говорять одне й те саме — не може розвиватися складський сегмент без комплексної програми розвитку регіонів. Інакше буде простежуватися незбалансованість попиту і пропозиції на об'єктах нерухомості складського призначення: від терміналів і портів до спекулятивних складів. На нашу думку, цей сегмент ринку не може врівноважити себе за принципом “ринкового саморегулювання” — проекти складської нерухомості занадто вартісні, з довгим терміном окупності (8—15 років). Тому без чіткого уявлення про стан зовнішньої складової ускладнюється: