Розділ «ТЕМА 10. Житлове законодавство»

Переобладнання житлових будинків або житлових приміщень у нежитлові (ст.ст. 110, 111 ЖК). Переведення придатних для проживання житлових будинків і житлових приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежитлові не допускається (ст. 8 ЖК). У виняткових випадках таке переведення може здійснюватися за рішенням виконавчого комітету обласної, міської ради (ч.2 ст. 7 ЖК).

Правовою підставою для розірвання договору найму і виселення наймача із зайнятого ним приміщення є зміна цільового призначення будинку (квартири), який у зв'язку з переведенням у нежитловий виключається зі складу житлового фонду.

10.12. Виселення з наданням іншого жилого приміщення, виселення без надання іншого жилого приміщення, виселення у випадку визнання ордера недійсним. Правова допомога адвоката

10.13. Обмін житлових приміщень. Примусовий обмін житлових приміщень

Відносини щодо обміну житловими приміщеннями регулюються ЖК та затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР "Правилами обміну житлових приміщень в Українській РСР" від 31 січня 1986 року.

Обмін житлового приміщення є угодою між наймачами цих приміщень про взаємну передачу прав та обов'язків, пов'язаних із користуванням цим приміщенням. Право на обмін житлового приміщення надано лише особам, яким належить самостійне і постійне право користування житловим приміщенням, яке відповідає вимогам ст. 63 ЖК.

Договір про обмін житловими приміщеннями може бути як двостороннім, так і багатостороннім, оскільки кількість учасників обміну не обмежується. Дозволяється обмін у межах як одного населеного пункту, так і декількох.

Предметом договору обміну житлових приміщень можуть бути: а) окрема кімната або інше ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний житловий будинок, на які укладено договір найму або які перебувають у користуванні члена ЖБК; б) частина житлового приміщення, що припадає на частку наймача або члена його сім'ї, у тому числі суміжна кімната або частина кімнати.

Обмін частини одного житлового приміщення на частину іншого не допускається. Наймач або член його сім'ї мають право обміняти частину житлової площі, що припадає на його частку, лише за умови, що в'їжджаючи є членом сім'ї тих осіб, які залишаються проживати в цьому приміщенні. Згідно з чинними правилами обмін можливий лише стосовно конкретних житлових приміщень, тобто предметом договору обміну може бути лише реальне житлове приміщення, а не право на нього.

ЖК допускає можливість примусового обміну, тобто за відсутності згоди членів сім'ї, в судовому порядку. Якщо між членами сім'ї відсутня єдність щодо обміну житлового приміщення, будь-хто з членів сім'ї має право звернутися до суду і вимагати примусового обміну житлового приміщення. Визначено перелік обставин, за яких не допускається обмін житловими приміщеннями. Обмін житлових приміщень зумовлює припинення одних правовідносин і виникнення інших. Обмін житлових приміщень оформлюється шляхом отримання наймачами обмінних ордерів. Договір щодо обміну житловими приміщеннями набирає чинності з моменту отримання ордера, який діє упродовж 30 днів, а при міжміському обміні - упродовж 60 днів.

Якщо після набрання чинності договори про обмін житловими приміщеннями сторони відмовляються від обміну, обмін за їх спільною заявою за умови повернення обмінних ордерів анулюється відповідною держадміністрацією, яка видала ордери. Якщо ж від обміну відмовляється одна зі сторін, питання щодо примусового виконання обміну може бути вирішене в суді на загальних підставах.

Договір обміну житлових приміщень є різновидом цивільно-правового правочину, відповідно до якого застосовуються норми щодо визнання правочину недійсним (ст. 215-236 ЦК України). Обмін житловими приміщеннями може бути визнаний недійсним судом, якщо він проведений з порушенням вимог, передбачених житловим законодавством, а також на підставах, встановлених цивільним законодавством для визнання правочинів недійсними.

10.14. Бронювання житлового приміщення. Підстави та порядок оформлення бронювання

10.15. Визнання особи, яка втратила право на використання житлового приміщення

Визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням внаслідок відсутності цієї особи понад встановлені строки, провадиться в судовому порядку (ст. 72 ЖК). Однією з підстав втрати права користування житловим приміщенням є відсутність особи понад строки, встановлені ст. 71 ЖК. Житло зберігається за тимчасової відсутності наймача або членів Його сім'ї упродовж шести місяців; вказаний строк може бути продовжений наймодавцем або судом за наявності поважних причин; встановлені випадки, коли житло обов'язково зберігається за відсутнім наймачем у строк понад шість місяців.

У разі вибуття наймача та членів Його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше житлове приміщення в тому ж населеному пункті договір найму житлового приміщення вважається розірваним із дня вибуття (ст. 107 ЖК). Якщо з житлового приміщення вибуває не вся сім'я, то договір найму житлового приміщення не розривається, а член сім'ї, який вибув, втрачає право користування цим житловим приміщенням із дня вибуття.

Член ЖБК, виключений з кооперативу, втрачає право на користування квартирою в будинку кооперативу і в разі відмови звільнити її підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення (ст. 148 ЖК). Якщо члена кооперативу виключено з кооперативу із підстав, передбачених п.п. 1, 2, 4, 6, 7 ст. 147 ЖК, то виселенню підлягають також члени його сім'ї та інші особи, які проживають разом з ним.

Згідно з п. 10 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 року № 2, у справах про визнання наймача або члена його сім'ї таким, що втратив право користування житловим приміщенням (ст. 71 ЖК), необхідно з'ясовувати причини відсутності відповідача понад установлені строки. Коли відсутній повернувся на житлову площу за згодою членів сім'ї, його не можна вважати таким, що втратив право на житлову площу. Якщо ж він вселився в житлове приміщення всупереч волі членів сім'ї і був відсутнім понад встановлені строки без поважних причин, то суд може визнати його таким, що втратив право на житлову площу

Коли в житловому приміщенні не залишалися члени сім'ї особи, яка була відсутня, його повернення в це приміщення до часу розгляду спору в суді є істотною обставиною, але вона не може бути безспірною підставою до відмови в позові, а повинна оцінюватись у сукупності з іншими обставинами.

Наймачеві або членові його сім'ї, який був відсутнім понад встановлений законом строк без поважних причин, суд може з цих мотивів відмовити в позові про захист порушеного права (вселення, обмін, поділ житлового приміщення).