Розділ «Тема 8. Форми та види забезпечення банківських кредитів»

Таблиця 8.2. Методи оцінювання нерухомості

Метод вартості доходу є основним при оцінці об'єктів, створення чи придбання яких здійснюється з метою одержання прибутку (ренти). До таких об'єктів належать підприємства та їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси; сільськогосподарські угіддя, призначені для виробництва товарної продукції; інші дохідні земельні ділянки; дохідні будівлі та споруди. При цьому метод вартості доходу є єдиним методом оцінювання дохідних земельних ділянок за відсутності доказової і достатньої інформації про їх трансакції. Інші методи оцінювання дохідних об'єктів можуть застосовуватися як допоміжні.

Метод порівняльної вартості є основним при оцінюванні бездохідних об'єктів або об'єктів, дохідність яких не має вирішального значення. До таких об'єктів відносяться індивідуальні житлові будинки та приватні квартири; присадибні земельні ділянки; земельні ділянки, відведені під індивідуальну житлову забудову; дачні будинки та ділянки. Крім того, метод порівняльної вартості є єдиним методом оцінювання бездохідних земельних ділянок. Він також може використовуватися як допоміжний при оцінці дохідних об'єктів.

Метод визначення вартості на основі витрат може використовуватися при оцінюванні об'єктів, створених людиною, як основний (або допоміжний). Винятком є оцінювання бездохідних об'єктів, створених людиною, за відсутності інформації про їх трансакції: у цьому разі метод визначення вартості на основі витрат - єдиний.

Якщо основним методом оцінювання є метод вартості доходу, ж допоміжний використовується метод порівняльної вартості, а в разі неможливості його застосування - метод визначення вартості на основі витрат. У випадку, якщо основним методом оцінювання с метод порівняльної вартості, як допоміжний використовується метод визначення вартості на основі витрат.

При незначних відхиленнях між оцінюваннями, визначеними різними методами (відхилення оцінки, визначеної за допоміжним методом, не перевищує 10% від оцінки, визначеної за основним), подальший порядок оцінювання такий:

- якщо основним є метод вартості доходу і грошова оцінка об'єкта, визначена за цим методом, є нижчою від оцінки, визначеної за допоміжним, приймається оцінка, визначена за основним методом, а у разі, якщо оцінка, визначена за основним методом є вищою, то визначають середню величину з двох оцінок,

- якщо основним є метод порівняльної вартості, використовується оцінка, визначена за цим методом.

Якщо відхилення між оцінками понад 10%, результати оцінювання за обома методами підлягають додатковій перевірці на їх обґрунтованість.

На основі кожного із зазначених методів розробляються різноманітні методики оцінювання нерухомого майна. При визначенні ціни продажу враховується майбутнє призначення об'єкта (наприклад, оцінювана земельна ділянка призначена для виробництва сільськогосподарської продукції чи відводиться під індивідуальну житлову забудову). Ціни продажу можуть визначатися як поточні (на дату оцінювання), так і перспективні (визначені на встановлену майбутню дату).

Під час аналізу результатів оцінювання слід також звертати уваг) на те, що дані результати повинні відповідати діапазону цін (орендної плати) на аналогічні об'єкти в регіоні. Інформацію про ціни ні нерухомість можна отримати із таких джерел як: консультації з ріелтерськими фірмами; регіональні видання про нерухомість і засоби масової інформації; аукціони та відкриті торги; Інтернет тощо.

Банківські установи не завжди користуються послугами незалежних оціночних компаній. У цьому випадку вони здійснюють оцінювання предмета забезпечення власними силами. Відомо, що багато банків мають у своєму штаті достатньо кваліфікованих оцінювачів. Створення власного відділу оцінювання забезпечення у банку має низку як переваг, так і недоліків. Зокрема, до переваг можна зачислити:

- практично виключена можливість для позичальника повпливати на результат оцінювання з метою його завищення;

- з'являється можливість конкурентної переваги перед іншими банками, оскільки на стадії розгляду заявки потенційний позичальник не несе витрат на оцінювання заставного забезпечення;

- паралельно з оцінюванням співробітники банку можуть визначити ліквідність застави.

Серед недоліків слід виділити:

- витрати на утримання відділу оцінювання у більшості випадків є вищими, ніж регулярне залучення незалежної оціночної компанії;

- всі витрати на оцінювання застави несе банківська установа. Практика банківської діяльності свідчить, що не всі банківські

установи задоволені співпрацею з оціночними компаніями і звіти, які надаються оцінювачами, у більшості випадків перевіряються працівниками банків.

При взаємодії банків та оціночних компаній можуть виникати такі проблеми: