Розділ «Тема 8. Форми та види забезпечення банківських кредитів»

- аргументовані висновки стосовно чинників, які можуть вплинути на вартість пакета, та прогнозоване оцінювання вартості акцій на наступний період (місяць, квартал, півроку).

Письмовий висновок про результати оцінювання вартості пакета акцій, підписаний керівником відповідного підрозділу, направляється до кредитного відділу банківської установи для прийняття остаточного рішення про надання кредиту.

Оцінювання нерухомого майна як предмета застави має враховувати такі аспекти:

1. Визначається сподівана ціна продажу нерухомості, яка може відрізнятися від фактичної ринкової ціни. Визначаючи вартість предмета застави, потрібно враховувати його довгострокові властивості і дохід, який може принести предмет застави за нормального господарювання будь-якому власнику. Не слід брати до уваги непостійні чинники, які можуть підвищувати теперішню вартість (спекулятивні міркування, суб'єктивні інтереси окремої особи тощо).

2. Суб'єктів кредитування цікавить, насамперед, ціна продажу предмета застави на дату можливого звернення стягнення, а не лише на дату укладення кредитної угоди.

3. Заставна ціна завжди нижча від сподіваної ціни продажу. Як правило, вона становить 50-80% ціни продажу. Зниження заставної ціни порівняно з ціною продажу спрямоване на забезпечення достатньої ліквідності предмета застави у випадку його примусового продажу.

4. Банківська установа має бути обов'язковим учасником визначення заставної ціни.

5. Заставна ціна може визначатися як з урахуванням ПДВ, так і без нього. Для зручності доцільно користуватися цінами без ПДВ, від яких, якщо потрібно, можна легко перейти до цін з ПДВ.

Оцінювання вартості об'єктів нерухомості може проводитися за допомогою таких методів:

1. Метод вартості доходу.

За цим методом ціна об'єкта нерухомості визначається як вартість можливого доходу (ренти, прибутку), який одержуватиме власник цього об'єкта. Через те, що вартість нерухомого майна в такому разі визначається шляхом капіталізації можливого доходу від нього, цей метод називають також методом капіталізованого доходу.

При розрахунку ціни об'єкта за методом вартості доходу визначають, чи цей дохід є довічним, чи тимчасовим. Довічний дохід дають об'єкти, які не мають визначеного строку використання (наприклад, земельна ділянка). Тимчасовий дохід приносять об'єкти з визначеним строком використання (наприклад, багаторічні плодові насадження).

В основі ціни об'єкта, який приносить довічний дохід, лежить відношення можливого річного доходу від об'єкта до відповідної дисконтної ставки (ставки капіталізації). Можливий дохід - це нормальний дохід, який можна одержати при використанні об'єкта оцінювання за призначенням після вирахування податків та інших можливих витрат, які зобов'язаний нести одержувач доходу відповідно до чинного законодавства та договорів, пов'язаних з використанням об'єкта оцінювання.

Дисконтна ставка визначається як можлива депозитна ставка, знижена з урахуванням податку на депозитний дохід відповідно до чинного законодавства і скоригована з урахуванням співвідношення ризиків, пов'язаних з депонуванням грошових коштів та використанням об'єкта оцінювання за призначенням. За належного обгрунтування можуть використовуватись інші способи визначення дисконтної ставки.

В основу ціни об'єкта, який приносить тимчасовий дохід, покладено дисконтування (обчислення теперішньої вартості) можливих річних доходів від об'єкта протягом його майбутнього використання, а також залишкову (ліквідаційну) вартість об'єкта з урахуванням витрат на ліквідацію.

2. Метод порівняльної вартості (метод порівняння продажів).

За цим методом вартість об'єкта нерухомості визначається на основі порівняння з фактичними ринковими цінами на подібні об'єкти нерухомості з аналогічним призначенням, які різняться між собою за певними ознаками. Такі ознаки можуть бути як внутрішні (земельні присадибні ділянки можуть розрізнятися за родючістю, екологічним станом, рельєфом, конфігурацією), так і зовнішні (наявність чи відсутність обтяжень, різні умови розміщення, використання або продажу об'єктів). У випадку застосування цього методу необхідне відповідне коригування фактичних ринкових цін.

3. Метод визначення вартості на основі витрат (витратний метод).

За цим методом вартість об'єкта нерухомості визначається, з огляду на фактичні витрати власника об'єкта для його створення або придбання з вирахуванням зносу. Витрати, понесені власником, підтверджуються документально. Якщо власник об'єкта зобов'язаний вести бухгалтерський облік згідно з чинним законодавством, об'єкт може оцінюватися за його балансовою залишковою вартістю, відображеною у бухгалтерській звітності. Вартість об'єкта нерухомості індексується з урахуванням інфляції. Різновидністю методу визначення вартості на основі витрат є метод, який передбачає розрахунок оцінювачем можливих витрат на створювання об'єкта в поточних цінах з вирахуванням зносу.

Слід зауважити, що перераховані методи оцінювання об'єктів нерухомого майна переважно використовуються в комплексі. Але залежно від вибраного об'єкта оцінювання вони можуть мати різний статус: один обиратися як основний, а інші - допоміжні. Винятком є ситуація, коли оцінювання можливе лише за єдиним методом (табл. 8.2).