Розділ «Тема 9. Юридичні форми забезпечення банківських кредитів»

Сума страхового відшкодування за договором майнового страхування повинна бути адекватною вартості предмета іпотеки протягом усього строку дії іпотечного договору. Відповідно до договору страхування страхове відшкодування повинно сплачуватися кредитору або за його згодою - позичальнику для відновлення предмета іпотеки.

За наступної іпотеки страхування предмета іпотеки не є обов'язковим. Договір страхування укладається на користь іпотекодержателя, який за настання страхового випадку набуває право вимоги до страховика. За набуття прав за іпотечним договором новим іпотекодержателем він також набуває право вимоги до страховика.

У разі настання страхового випадку щодо предмета іпотеки іпотекодержатель має переважне право на задоволення своєї вимоги за основним зобов'язанням із суми страхового відшкодування. Якщо сума страхового відшкодування є вищою розміру вимоги іпотекодержателя, який має вищий пріоритет, то після задоволення його вимог таке перевищення підлягає розподілу між іпотекодержателями з нижчим пріоритетом та іншими кредиторами боржника відповідно до пріоритету та розміру їх зареєстрованих прав і іпотекодавцем в останню чергу. За згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, що має вищий пріоритет, страхове відшкодування може бути спрямоване на відновлення предмета іпотеки.

До моменту отримання іпотечного кредиту позичальник також повинен укласти договір про особисте страхування життя та працездатності на весь період дії кредитного договору. Страховими випадками при цьому визнаються смерть з будь-якої причини (у результаті нещасного випадку чи внаслідок хвороби) або повна та стійка втрата працездатності без права на працевлаштування (1 чи II групи інвалідності без права на трудову діяльність). Розмір страхового відшкодування повинен бути не меншим залишку заборгованості за іпотечним кредитом, включаючи основну суму та нараховані проценти, на момент виникнення страхового випадку. Вигодонабувачем за договором особистого страхування є кредитор.

Тарифи на страхування життя і здоров'я позичальника залежать від величини покриття, періоду страхування, страхової суми, характеру професійної діяльності, хобі, віку і стану здоров'я позичальника та інших чинників. Страхова сума прирівнюється до суми заборгованості за кредитом і згідно з вимогами банку може бути встановлена у кількох варіантах. Наприклад, сума заборгованості може прирівнюватися до суми наданого кредиту або до суми наданого кредиту, збільшеної на відповідну фіксовану величину. Можливе також збільшення суми кредиту на величину процентів за користування ним протягом першого року кредитування чи на величину процентів за користування кредитом протягом усього строку страхування. Період страхування рівний строку кредитування. Мінімальна сума кредиту, на яку необхідно страхувати позичальника, встановлюється банком самостійно, залежно від його фінансової політики. Ефективність страхування життя і здоров'я позичальника визнана більшою частиною банківських установ, однак деякі банки ще надають перевагу використанню для мінімізації ризику поручительства третьої особи.

Щораз частіше у практиці іпотечного кредитування вимогою банків при видачі кредиту на купівлю квартири є здійснення титульного страхування. Сутність цього страхового продукту полягає в тому, що страховик компенсує фінансові втрати покупця нерухомості, якщо суд визнає операцію купівлі-продажу недійсною, тобто відбудеться втрата майна позичальником внаслідок втрати права власності на нерухомість. Предметом страхування є майнові інтереси страхувальника, пов'язані з втратою чи обмеженням майнових прав позичальника за договором про пайову участь у будівництві нового житла (первинний ринок), і ризик оскарження третіми особами майнових прав страхувальника на нерухомість у судовому порядку (вторинний ринок житла). Страховим випадком є факт втрати чи обмеження майнових прав страхувальника (за угодою про пайову участь) на нерухоме майно в результаті вимоги цього майна чи права володіння, користування або розпорядження ним і визнання угоди, що підтверджує майнові права на предмет страхування, недійсним на підставі рішення суду, що вступив у силу. Страхова сума, у межах якої страховик зобов'язується виплатити страхове відшкодування за договором титульного страхування, визначається за згодою між страховиком та страхувальником.

Усі титульні ризики за їхніми наслідками можна поділити на дві групи:

o ризики, які припиняють право власності чи інші майнові права при угодах з нерухомістю;

o ризики, які обмежують права власності чи інші майнові права. Згідно з Цивільним кодексом України підставами для припинення права власності на майно є:

а) відчуження власником свого майна;

б) відмова власника від права власності;

в) припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі;

г) знищення майна;

д) викуп пам'яток історії та культури;

е) викуп земельної ділянки у зв'язку зі суспільною необхідністю;

ж) викуп нерухомого майна у зв'язку з викупом з метою суспільної необхідності земельної ділянки, на якій воно розміщене;

з) звернення стягнення на майно за зобов'язаннями власника;

и) реквізиція (примусове відчуження майна у власника у випадку стихійного лиха, аварії, воєнного стану та за інших надзвичайних обставин з метою суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановленого законодавством, та за умови попереднього і повного відшкодування його вартості);

к) конфіскація (позбавлення права власності на майно за рішенням суду як санкція за вчинення правопорушення);

л) припинення юридичної особи чи смерті власника;