Розділ «КНИГА П’ЯТА ЗОБОВ’ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО»

1. Правило ст. 775 ЦК не виключає домовленості сторін про розподіл права власності на плоди, продукцію і доходи, отримані наймачем в результаті користування річчю, переданою в найм.

Стаття 776. Ремонт речі, переданої у найм

1. Поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

3. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

1. При застосуванні ст. 776 ЦК найбільш складною проблемою є розмежування робіт, що належать до поточного ремонту, з одного боку, і до капітального — з іншого. Єдиного визначення поточного ремонту і капітального ремонту, яке можна було б використовувати стосовно всіх видів майна, яке передається в найм, не існує. У відповідних випадках слід використовувати ті нормативні їх визначення, які є більш близькими до предмету даного договору найму та є більш чітким. Так, стосовно дорожніх транспортних засобів автомобільного транспорту до капітального ремонту віднесені роботи, пов’язані з заміною кузова для автобусів та легкових автомобілів, рами — для вантажних автомобілів або з одночасною заміною не менше трьох базових агрегатів. До поточного ремонту дорожньо-транспортних засобів віднесені роботи, пов’язані з одночасною заміною не більш двох базових агрегатів (п. 3.13; 3.16 Положення про технічне обслуговування і ремонт дорожньо-транспортних засобів автомобільного транспорту [373]). У додатку до цього Положення наводиться перелік базових агрегатів дорожньо-транспортних засобів.

2. Стосовно об’єктів міського благоустрою виокремлюються три види ремонту (капітальний, середній і дрібний) та визначаються види робіт, що здійснюються при проведенні кожного виду ремонтів (пп. 1.4 — 1.7 Порядку проведення ремонту та утримання об’єктів благоустрою населених пунктів [428]). Оскільки тут визначено капітальний ремонт, то до поточного ремонту таких об’єктів належить ремонт, при якому виконуються роботи, що віднесені названим Порядком до середнього і дрібного ремонту.

3. Сторони повинні передбачити в договорі строк, в який має бути проведений капітальний ремонт. Але відсутність такої умови в договорі не означає, що договір є неукладеним у зв’язку з відсутністю в ньому однієї із істотних умов. За відсутності такої умови капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

4. Невиконання наймодавцем обов’язку здійснювати капітальний ремонт речі, переданої в найм, дає наймачеві на вибір такі права: 1) вимагати розірвання договору і відшкодування збитків, завданих припиненням права користування майном на умовах найму; 2) відремонтувати річ і вимагати відшкодування вартості ремонту; 3) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування майном, в тому числі і майбутніх платежів (обмеження, встановлені ч. 1 ст. 601 ЦК, у цьому випадку не діють).

Стаття 777. Переважні права наймача

1. Наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, — в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

2. Наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

1. Права наймача, що встановлені ст. 777 ЦК, є переважними, тобто наймач має перевагу на укладення відповідних договорів перед іншими претендентами, але не має права вимагати від власника укладення відповідного договору, якщо наймодавець не виявляє наміру надалі укладати договір найму (оренди) цього майна взагалі. Стаття 777 ЦК встановлює переважне право наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором, на укладення договору найму на новий строк і на придбання речі, яка є предметом договору найму, у власність (у разі продажу предмета найму наймодавцем).

2. Установлюються такі умови реалізації переважного права наймача на укладення договору найму на новий строк: 1) наймач у строк, встановлений договором, а якщо така умова договором не встановлена, — в розумний строк має повідомити наймодавця про намір скористатися переважним правом; 2) сторони мають погодити умови договору найму, що укладається на новий строк (цей строк може бути таким, як і строк договору, дія якого закінчилась, а може бути іншим). Якщо сторони не змогли досягти домовленості щодо умов договору, переважне право наймача припиняється. За згодою сторін не виключається передання на вирішення суду спору щодо умов договору.

Порушене переважне право наймача на укладення договору оренди або купівлі-продажу захищається із застосуванням за аналогією ч. 4 ст. 362 ЦК, що встановлює такий спосіб захисту переважного права, як переведення на особу, переважне право якої порушене, прав та обов’язків покупця (орендаря). Узагалі-то аналогія закону не може застосовуватись усупереч загальним правилам (у даному випадку такими є правила ч. 1 ст. 203 і ч. 1 ст. 215 ЦК). Але в даному випадку аналогія закону підлягає застосуванню, оскільки за її допомогою забезпечується право особи на ефективний засіб правового захисту, передбачене ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.