Розділ «КНИГА П’ЯТА ЗОБОВ’ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО»

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

1. Наявність спеціальних правил, що формулюють підстави виникнення у сторін права вимагати розірвання договору найму, не виключає застосування до цих відносин загального правила ч. 2 ст. 651 ЦК. Вимога про розірвання договору пред’являється до наймача у вигляді пропозиції укласти угоду про розірвання договору або в суд у вигляді позовної заяви про розірвання договору. При розірванні договору найму у зв’язку з тим, що наймач не приступив до проведення покладеного на нього законом або договором обов’язку здійснювати капітальний ремонт, слід враховувати наступне: 1) такий позов може бути задоволений лише за наявності доказів того, що на день винесення судом рішення у справі наймач не приступив до проведення ремонту (від «не приступив» слід відрізняти «не здійснив»); 2) капітальний ремонт має визначатись згідно із відповідними спеціальними правилами (див. п. 1, 2 коментаря до ст. 776 ЦК).

Стаття 784. Розірвання договору найму на вимогу наймача

1. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.

1. Відповідно до ч. 3 ст. 767 ЦК у наймача не може опинитись річ неналежної якості. Якщо ж так сталося, то вважається, що річ передана наймачеві в належному стані (належних якості і комплектності). Але це повністю не виключає пред’явлення вимог до наймодавця, який уже передав річ відповідно до договору найму, оскільки наймач не позбавлений права спростовувати припущення, яке формулюється в ч. 3 ст. 767 ЦК. Крім того, у випадках, коли наймодавець гарантував якість речі протягом усього або частини строку договору (ст. 768 ЦК), наймач отримує право вимагати розірвання договору на підставі п. 1 ст. 784 ЦК.

Стаття 785. Обов’язки наймача у разі припинення договору найму

1. У разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

2. Якщо наймач не виконує обов’язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

1. При тлумаченні ст. 785 ЦК слід враховувати недостатню опрацьованість у законодавстві і науці термінології, яка використовується для позначення відповідних цивільно-правових явищ. З одного боку, із ст. 1044 ЦК чітко видно, що законодавець використовує поняття припинення договору як родове, що охоплює собою всі випадки припинення дії договору і як юридичного факту, і як індивідуального регулятора відносин між його сторонами. Правда, законодавча практика опрацювала ще одне поняття, що позначається як утрата договором чинності (п. 1 розділу VIII «Прикінцеві положення» Закону «Про житлово-комунальні послуги» [174]). Слід, однак, зробити висновок про те, що це поняття охоплює собою ті ж правові явища, що і термін «припинення договору». Аналогічним чином і введення в нормативний обіг поняття набрання договором чинності (ч. 2 ст. 631 ЦК) нічим не доповнює поняття укладення договору, а лише акцентує увагу на тому, що договір діє (є чинним) з моменту укладення (до укладення договір діяти не може, не є чинним). Разом з тим, є і законодавча практика вживання поняття припинення договору як видового поряд з терміном «розірвання договору» і навіть поряд з терміном «відмова від договору». Так, у ст. 1025 — 1026 ЦК йдеться про відмову від договору комісії, поряд з цим у ст. 1027 ЦК йдеться про припинення договору комісії. Стосовно договору найму поняття припинення договору також використовується як видове (ст. 781 ЦК) поряд з такими ж видовими поняттями, як відмова від договору (ст. 782 ЦК) і розірвання договору (ст. 783, 784 ЦК). Але ж у ст. 785, 786 ЦК використовується тільки термін «припинення договору». Тож виникає питання про те, поширюється дія цих статей тільки на відносини, передбачені ст. 781 ЦК, чи ст. 785 , 786 ЦК можна застосовувати і до відносин, що регулюються ст. 782 — 784 ЦК. Другий із наведених двох варіантів відповіді більшою мірою відповідає змісту як згаданих статей, так і інших положень Цивільного кодексу. На користь такої відповіді свідчать такі аргументи: 1) відсутність у законодавстві і науковій літературі чіткої системи понять, що стосуються проблеми, про яку йдеться. Якщо припинення договору (втрату ним чинності) розуміти як родове поняття, то воно буде охоплювати собою видове поняття розірвання договору і припинення договору в інший спосіб. Для позначення цього виду припинення договору спеціальний термін ні в законодавстві, ні в науковій літературі не опрацьовано. Тому і використовується термін «припинення договору» без слів «в інший спосіб». Створюється враження, що законодавець використовує поняття «припинення договору» як видове. Насправді, тут мається на увазі не власне «припинення договору», а «припинення договору в інший спосіб», тобто власне «припинення договору» залишається поняттям родовим; 2) якщо використання поняття «припинення договору» як видового пояснюється викладеним вище, то використання цього поняття як родового у ст. 1044 ЦК відображає логічні зв’язки цього поняття з видовими поняттями, тобто не потребує будь-якого коригування; 3) нарешті, визнання припинення договору видовим поняттям поряд з розірванням договору веде до висновку про вкрай вузьку сферу дії ст. 785, 786 ЦК і вимагає застосування аналогії закону, яке було б у цих випадках суто штучним.

Викладене дає підстави для висновку про те, що ст. 785 ЦК застосовується до відносин, передбачених не тільки ст. 781 ЦК, а й статтями 782, 783, 784 ЦК.

2. Обов’язок наймача повернути річ негайно має тлумачитись як на наступний день після спливу останнього дня строку, впродовж якого відповідно до договору наймач мав право користуватись річчю, яку передав йому наймач.

3. При визначенні стану, в якому річ має бути повернена наймачем наймодавцеві, слід враховувати, що закон не встановлює обов’язку наймача перед поверненням речі здійснити її технічне обслуговування або поточний ремонт. Такий обов’язок може бути встановлений договором.

4. Визначення коштів, які має сплатити наймач наймодавцеві у разі невиконання обов’язку повернути річ, як неустойки означає, що відповідні кошти мають кваліфікуватись саме так не тільки в цивільних, а і у податкових правовідносинах. Визнавати такі платежі платою за користування річчю було б неправильним. Протилежна позиція, проте, отримала потужну підтримку визнанням принципу превалювання сутності над формою одним із основних принципів бухгалтерського обліку і фінансової звітності. Цей принцип розкривається як облік господарських операцій відповідно до їх сутності, а не тільки виходячи із їх юридичної форми (абзац восьмий ст. 4 Закону «Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні» [109]). Було б повністю неприйнятним поширювати чинність цього принципу за межі бухгалтерського обліку і фінансової звітності.

Стаття 786. Позовна давність, що застосовується до вимог, які випливають із договору найму

1. До вимог про відшкодування збитків у зв’язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік.