Розділ «КНИГА П’ЯТА ЗОБОВ’ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО»

2. Розмір плати за користування майном, яке передане за договором найму, встановлюється договором. Частина 1 ст. 762 ЦК підтверджує ліберальний підхід законодавця до істотних умов договору. Оскільки за договором найму майно передається в користування за плату (ч. 1 ст. 759 ЦК), розмір плати за користування майном є необхідним для договорів даного виду. Проте допускається, щоб розмір плати за користування майном в договорі не був установлений. Тоді він визначається з урахуванням споживчої якості предмета найму та обставин, які мають істотне значення.

3. Договором визначається форма плати за користування майном. Вона може бути грошовою. У такому випадку зобов’язання наймача виконується відповідно до ст. 1087 — 1106 ЦК. Допускається внесення плати за користування майном у натуральній формі, тобто шляхом передання наймачем наймодавцеві товарів, виконання робіт, надання послуг. У таких випадках до відносин сторін щодо передання товарів, виконання робіт, надання послуг застосовується законодавство про купівлю-продаж, підряд, послуги.

4. Відповідно до ч. 3 ст. 762 ЦК сторони вправі встановити порядок зміни плати за користування майном (індексації розміру плати відповідно до індексу інфляції), який (порядок) не потребує додаткових домовленостей сторін. Разом з тим сторони вправі установити умови, за яких сторонам надається право вимагати зміни розміру плати за користування майном. У таких випадках можливе звернення до суду з позовом про внесення змін до договору найму.

Частина 3 ст. 762 ЦК не визначає механізму періодичної зміни плати за користування майном. Тому треба враховувати більш визначене правило ст. 525 ЦК, відповідно до якого одностороння зміна зобов’язання не допускається, якщо інше не встановлено законом або договором.

5. Частина 4 ст. 762 ЦК дає наймачеві право вимагати внесення зміни до договору найму, якщо можливість використання майна істотно зменшилась через обставини, за які наймач не відповідає. Це право наймача захищається судом.

6. Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК ризик невикористання наймачем майна внаслідок дії непереборної сили або простого випадку несе наймодавець. Тому наймач звільняється від обов’язку вносити обумовлену договором плату за весь час, впродовж якого майно не могло бути використане внаслідок дії названих причин. Наймач не несе обов’язку вносити плату за користування майном також у період, коли він не мав змоги використовувати майно внаслідок обставин, за які він не відповідає, в тому числі дій чи бездіяльності наймодавця (незалежно від наявності в них ознаки вини).

Стаття 763. Строк договору найму

1. Договір найму укладається на. строк, встановлений договором.

2. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

3. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від дбговору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору.

Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

1. У статті, що коментується, не розрізняються «строк договору найму» і «строк найму». Це може призвести до невизначеності щодо прав та обов’язків сторін. Справа в тому, що сторони часто бувають зацікавлені в тому, щоб укласти договір найму заздалегідь, особливо якщо наймачеві потрібен значний час для приготування до використання майна. Якщо в такому випадку в договорі вказати на дату його укладення та встановити умову про те, що договір укладається на строк, наприклад, три роки, логічним буде зробити висновок про те, що через три роки, відлічуючи від дня укладення договору, закінчується строк дії договору, а отже, і строк користування майном з боку наймача. Якщо при укладенні договору найму заздалегідь зазначити в договорі дату його укладення та встановити строк найму тривалістю три роки, трудно буде зробити висновок про те, з якого дня починає перебіг цей трирічний строк — з дня укладення договору чи з дня передання майна в користування наймачеві. Тому при укладенні договору найму доцільно було б установлювати умову про те, що відповідно до договору майно передається у користування наймачеві на строк, наприклад, три роки, який починає перебіг з дня передання речі наймачеві, який (день) підтверджується актом передання-приймання майна. На стадії вирішення спору між наймачем і наймодавцем умова про строк дії договору повинна тлумачитись так, що цей строк відлічується від дня укладення договору, а умова про строк найму — так, що цей строк відлічується від дати передання майна наймачеві.

2. Можливе укладення договору найму на невизначений строк. Його розірвання відповідно до ст. 782 — 784 ЦК не виключається. Додатковою підставою і способом розірвання такого договору є одностороння відмова від нього однієї із його сторін у будь- який час на свій розсуд. Установлюється тільки обов’язок сторони, яка заявляє про відмову від договору, попередити про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Таке попередження слід розуміти як саму відмову. Односторонній правочин, який спрямовується на розірвання договору та здійснюється шляхом відмови від договору (повідомлення про відмову), слід вважати вчиненим з моменту отримання іншою стороною повідомлення про відмову, а наслідки цього правочину (припинення договору) наступають зі спливом відповідно одного або трьох місяців. Сторона, що надіслала іншій стороні повідомлення про відмову від договору, може відкликати свою відмову лише до отримання повідомлення іншою стороною.

3. Відповідно до ч. 3 ст. 763 ЦК законом можуть встановлюватись максимальні строки найму окремих видів майна. Такі строки є імперативними, відступати від них з посиланням на ч. 3 ст. 6 ЦК не можна. Якщо таке відступлення допущене, умова договору про строк в частині, що перевищує зазначений максимальний строк, не визнається законом нікчемною (недійсною). Не може вона бути визнаною недійсною і судом на підставі ч. 1 ст. 215 і ч. 1 ст. 203 ЦК, оскільки в цьому випадку законодавець використовує спеціальну правову конструкцію: при встановленні строку договору найму, який перевищує передбачений законом максимальний строк, договір вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку. На цей час максимальний строк найму (оренди) встановлений тільки стосовно оренди земельних ділянок (ч. З ст. 93 Земельного кодексу [27]; ч. 1 ст. 19 Закону «Про оренду землі» [165]).

Стаття 764. Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму

1. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

1. Користування майном з боку наймодавця після закінчення строку договору найму (під цим строком слід розуміти той строк, зі спливом якого наймач зобов’язаний негайно, тобто на наступний день, повернути майно наймодавцеві) за відсутності заперечень наймодавця впродовж встановленого строку тягне поновлення договору найму на строк, на який договір було укладено раніше.

2. Поновлення договору найму в ст. 764 ЦК не пов’язується з волевиявленням сторін. Якою не була б воля наймача, який продовжує користування майном після спливу встановленого договором строку використання майна на умовах найму, таке використання є одним із юридичних фактів, що тягне поновлення договору найму на новий строк. Якими б не були причини, в силу яких наймодавець впродовж місяця після спливу строку договору не заявив наймачеві про те, що він заперечує проти подальшого використання майна наймачем, така бездіяльність наймодавця об’єктивно є юридичним фактом, який разом з продовженням використання майна наймачем після спливу строку використання майна на умовах найму тягне поновлення договору найму на новий строк. Отже, у таких випадках правочин, спрямований на поновлення договору найму, не вчиняється. З мовчанням як юридичним поступком об’єктивно пов’язується настання цивільно-правових наслідків. Ця об’єктивність мовчання, про яке йдеться у ст. 764 ЦК, відрізняє його від мовчання, яке передбачене ч. 3 ст. 205 ЦК і яке є способом волевиявлення на вчинення правочину.