Розділ «КНИГА ТРЕТЯ ПРАВО ВЛАСНОСТІ ТА ІНШІ РЕЧОВІ ПРАВА»

2. Тлумачення ст. 376 ЦК істотно утрудняється і її невдалою структурою, і її термінологією. Це — одна з краще опрацьованих статей у всьому Цивільному кодексі. У ч. 1 цієї статті самочинне будівництво визначається як таке, що має одну з наступних ознак: 1) здійснюється «на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети». Це формулювання не погоджується з положеннями Земельного кодексу [38]. Таке погодження було б досягнуте, якби у ч. 1 ст. 376 ЦК замість цитованого формулювання було б указано на порушення вимог законодавства про цільове призначення та використання земель»; 2) здійснюється без належного дозволу; 3) здійснюється без «належно затвердженого проекту». Але в ч. 7 ст. 376 ЦК ідеться не про відсутність належне затвердженого проекту, а про «істотне відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб»; 4) здійснюється з істотним порушенням будівельних норм і правил.

3. Якщо будівництво має одну з названих вище ознак самочинного, права власності на нього особа, яка здійснила таке будівництво, не набуває. Логічно було б зразу після цього загального правила сформулювати ще одне загальне правило про обов’язок особи, що здійснила чи здійснює самочинне будівництво, знести його, якщо рішенням суду за особою не визнано право власності на самочинно збудоване нерухоме майно. Але законодавець далі пішов шляхом формулювання фрагментарних правил.

4. Частина 3 ст. 376 ЦК поширюється на випадки, коли самочинне будівництво здійснене на ділянці, що не була відведена для цієї мети (для будівництва відповідного об’єкта), незалежно від того, хто є власником цієї земельної ділянки (особа, яка здійснила самочинне будівництво, чи інша особа). Суд може визнати право власності на самочинне будівництво тільки за умови надання земельної ділянки особі, що здійснила самочинне будівництво, у встановленому порядку. Мається на увазі безоплатне передання земельної ділянки громадянину із земель державної або комунальної власності (ст. 121 ЗК), набуття особою, що здійснила самочинне будівництво, земельної ділянки, що надана для даної цілі іншій особі, у власність, укладення договору оренди, іншого цивільно-правового договору, що дає право забудови земельної ділянки, прийняття відповідним органом виконавчої влади чи місцевого самоврядування рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки тощо. Зміна цільового призначення здійснюється відповідно до Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб [300]. Із контексту ч. 3 і 4 ст. 376 ЦК випливає, що ч. 3 цієї статті застосовується не тільки до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить.

Про співвідношення ч. 3 і ч. 5 ст. 376 ЦК див. п. 5 коментаря до цієї статті.

Із ч. 3 ст. 376 ЦК непрямо випливає і методом логічної добудови нормативного тексту виявляється правовий припис, згідно з яким відсутність належного дозволу на будівництво, хоч і є ознакою самочинного будівництва, не перешкоджає прийняттю судом рішення про визнання за особою, що здійснила самовільне будівництво, права власності на нього. Але формулювання «право власності... може бути за рішенням суду...» залишає для суду певну можливість на свій розсуд та врахування відсутності дозволу (з урахуванням принципу верховенства права).

5. Частина 4 ст. 376 ЦК поширюється на відносини, коли самочинне будівництво здійснене на земельній ділянці, право власності чи користування якою належить іншій особі, а також на відносини, коли самочинне будівництво здійснене особою на власній земельній ділянці, але при цьому були порушені права інших осіб. За наявності такої гіпотези нерухоме майно підлягає знесенню особою, що здійснила (здійснює) самочинне будівництво.

6. При тлумаченні ч. 4 і 5 ст. 376 ЦК слід ураховувати значення формулювання «права інших осіб». Воно не може розумітися як повноваження державних органів, органів влади Автономної Республіки Крим чи органів місцевого самоврядування, держави, Автономної Республіки Крим чи територіальної громади. Із ч. 1 ст. 2 ЦК випливає, що під особами слід розуміти тільки фізичних і юридичних осіб, що діють як такі, а не як державні органи, органи влади Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, якби вони і мали статус юридичної особи.

7. Частина 5 ст. 376 ЦК поширюється на випадки здійснення особою самочинного будівництва на власній земельній ділянці. Умовою, за наявності якої суд може визнати право власності на самочинно збудоване нерухоме майно, є відсутність порушення права інших осіб. Звідси непрямо випливає і методом логічного доповнення нормативного тексту виявляється правовий припис, відповідно до якого при застосуванні ч. 5 ст. 376 ЦК не має значення та обставина, чи порушувала особа, що здійснила чи здійснює самочинне будівництво, вимоги земельного законодавства про цільове призначення земель. Але цей правовий припис не може застосовуватись усупереч положенням Земельного кодексу і ч. 3 ст. 376 ЦК. Отже, у разі самочинного будівництва, що здійснене особою на власній земельній ділянці, з порушенням вимоги про цільове призначення земель, визнання судом права власності на самочинне будівництво можливе тільки за умови відповідної зміни цільового призначення земельної ділянки. При цьому під цільовим призначенням земельної ділянки слід розуміти не тільки ті види цільового призначення, які є підставою для виокремлення категорій земель у ст. 19 ЗК, а й цільове призначення, як воно визначене в державному акті про право власності на землю.

8. Частина 6 ст. 376 ЦК — вельми своєрідне законодавче положення як об’єкт тлумачення. Справа в тому, що це положення регулює відносини щодо відшкодування витрат на самочинне будівництво у випадках, якщо право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнане за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене. Звідси непрямо випливає і висновком від наступного правового явища (прав та обов’язків щодо відшкодування витрат на будівництво) до попереднього виявляється правовий припис, відповідно до якого за власником (користувачем) земельної ділянки може бути визнане право власності на самочинно збудований (хоч і недобудований) об’єкт нерухомого майна, що розміщений на цій земельній ділянці. Але виникає питання про співвідношення цього правового припису з правовим приписом, що прямо випливає із ч. 1 ст. 376 ЦК та покладає на особу, що здійснила (здійснює) самочинне будівництво на чужій земельній ділянці, обов’язок знести відповідний об’єкт. У принципі, правові приписи, що прямо випливають з актів законодавства, можуть застосовуватись переважно перед правовими приписами, які непрямо випливають з актів законодавства та виявляються висновком від наступного правового явища до попереднього і навпаки. Але у кінцевому рахунку не виключається і протилежне рішення. Для вирішення питання про переважне застосування одного з цих правил необхідно здійснити логічне доповнення ч. 4 ст. 376 ЦК правовим приписом такого змісту: за власником земельної ділянки, на якій іншою особою самочинно збудовано об’єкт нерухомого майна, не може бути визнано право власності на цей об’єкт. Це дозволяє нам перейти до сфери правової визначеності, оскільки правові приписи, що виявляються методом логічного доповнення нормативного тексту, не можуть застосовуватись усупереч правовим приписам, які непрямо випливають з актів законодавства та виявляються при тлумаченні висновком від наступного правового явища до попереднього (або навпаки).

Викладене вище підтверджується і контекстом ст. 376 ЦК. У цій статті (ч. 4) спочатку формулюється правило про обов’язковість знесення самочинно збудованого на чужій земельній ділянці нерухомого майна, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на таке нерухоме майно за особою, яка його самовільно збудувала (будує). Потім законодавець у ч. 6 ст. 376 ЦК непрямо, але чітко визнає, що випадки, коли замість знесення самочинно збудованого нерухомого майна воно може бути визнане власністю власника земельної ділянки. Якщо законодавець це визнає, то таке, як виняток із загального правила ч. 4 ст. 376 ЦК, може бути. Логічний зв’язок між ч. 4 і 6 ст. 376 ЦК став би ще очевиднішим, якби законодавець усупереч логіці не помістив між цими логічно пов’язаними частинами частину п’яту, яка логічно відокремлена і від ч. 4, і від ч. 6 ст. 376 ЦК.

9. Якщо при визначенні самочинного будівництва законодавець не визнав таким будівництво з істотним відхиленням від проекту, але визнав самочинним будівництво без належно затвердженого проекту, то при формулюванні конкретних правил законодавець не встановив будь-яких наслідків будівництва без належно затвердженого проекту (крім правила ч. 2 ст. 376 ЦК, відповідно до якого особа не набуває права власності на самочинно збудоване нерухоме майно), але встановив наслідки істотного відступлення від проекту. Отже, у разі будівництва особою на власній земельній ділянці нерухомого майна без належно затвердженого проекту особа не набуває права власності на це майно, але і не може бути примушена до знесення цього майна, хоч би це порушувало права інших осіб. Але правовий припис виявлений методом логічного доповнення тексту ст. 376 ЦК і не може конкурувати з правом особи, порушеним будівництвом без проекту. Це право підлягає захисту, в тому числі шляхом покладає на особу, що здійснила будівництво без проекту, обов’язок знести будівництво.

10. У разі істотного відхилення від проекту на особу, що здійснила будівництво з таким порушенням, рішенням суду може бути покладено обов’язок провести відповідну перебудову. Таке рішення суд може прийняти за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування. Саме по собі істотне відхилення від проекту не є достатнім для задоволення такого позову. Необхідною умовою для цього є така ознака істотного відхилення як його суперечність суспільним інтересам або порушення прав іншим осіб. Слід, однак, ураховувати, що саме життя та здоров’я особи, що допустила при будівництві істотне відхилення від належно затвердженого проекту, та членів його сім’ї є предметом суспільного інтересу. Такий же обов’язок на особу, що збудувала нерухоме майно, покладається у разі істотного порушення будівельних норм і правил.

11. Неможливість приведення нерухомого майна у відповідність із проектом, будівельними нормами і правилами або відмова від здійснення такої перебудови є підставою для знесення нерухомого майна за рішенням суду. З позовом до суду має звернутись відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Знесення здійснюється за рахунок особи, що здійснила будівництво. На цю особу покладається і обов’язок відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану. Це правило ч. 7 ст. 376 ЦК втрачає предмет правового регулювання, якщо об’єкт збудувала особа, що є власником земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво. Будівельні матеріали залишаються власністю особи, що здійснила самочинне будівництво.

12. Немає жодних підстав стверджувати, що визнане судом право власності на самочинно збудоване нерухоме майно є таким, що не підлягає реєстрації відповідно до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» [215]. Але слід ураховувати, що нерухоме майно має ознаку незавершеного будівництвом об’єкта аж до моменту прийняття його в експлуатацію (абзац четвертий ст. 1 Закону «Про іпотеку» [197]), що закінчується складанням відповідного акта та видачею інспекцією державного архітектурного-будівельного контролю свідоцтва [313, п. 4, 17]. Тому визнання судом та реєстрація права власності на самочинне будівництво не дають права на експлуатацію об’єкта. Об’єкт має бути прийнятий в експлуатацію. Крім того, визнання судом права власності на самочинно збудоване нерухоме майно та реєстрація права власності не дає власникові права на відчуження цього майна без дотримання вимог частини п’ятої ст. 55 Закону «Про нотаріат» [75] (ідеться про дозвіл відповідних органів на відчуження об’єктів незавершеного будівництва).

Стаття 377. Право на земельну ділянку у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розміщені на ній

1. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

2. Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).

(У ред. від 05.11.2009)

1. Стаття 377 поширюється на відносини щодо набуття права власності на об’єкти нерухомого майна, зазначені у цій статті, незалежно від підстави набуття права власності (договори купівлі-продажу, міни, довічного утримання, ренти, спадкування тощо). Чинність цієї статті не поширюється на випадки набуття права власності на багатоквартирний будинок. Цей правовий припис має таку ж юридичну силу, як і прямо встановлені правові приписи (внаслідок наявності слова «крім»). Він є спеціальним порівняно з правовим приписом ч. 1 ст. 120 ЗК [38], що не містить такого застереження (внаслідок більш вузької гіпотези), а тому підлягає переважному застосуванню перед зазначеним положенням Земельного кодексу.

2. Відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК право на землю переходить без зміни цільового призначення в обсязі і на умовах, установлених для попереднього землевласника (землекористувача). Але на підставі абзацу другого ч. З ст. 6 ЦК сторони можуть домовитись про те, що земельна ділянка залишається у власності відчужувана, а набувачеві надається право користування земельною ділянкою на підставі договору оренди.