Розділ «КНИГА ТРЕТЯ ПРАВО ВЛАСНОСТІ ТА ІНШІ РЕЧОВІ ПРАВА»

2. Разом з тим слід визнати, що положення ч. 2 ст. 381 буде вносити необхідну ясність у правовідносини, що виникають при відчуженні житлового будинку. Вона встановлює, коли інше не передбачено законом або договором, вважається, що при відчуженні житлового будинку відчужується вся садиба.

Стаття 382. Квартира як об’єкт права власності

1. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

2. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

1. Визначення квартири, що наводиться в ст. 382 ЦК, не дає можливості відрізнити її від частки житлового будинку, що виділена в натурі. Але поширювати на таку частку положення законодавства, що стосуються квартир, чи поширювати на квартиру правила, що стосуються права спільної часткової власності на житловий будинок, було б неправильним.

2. Квартирою може бути тільки ізольоване приміщення. Квартира може бути окремою, тобто, складатись з однієї чи декількох житлових кімнат, а також підсобних приміщень (коридор, кухня, комора тощо). Квартирами вважаються кожне із двох або більше ізольованих житлових приміщень, що мають спільний коридор, кухню, комору тощо, які призначені для спільного користування осіб, котрі проживають у кожному з ізольованих приміщень (в кожній квартирі). При цьому ізольованими слід вважати житлові приміщення, якщо в кожне із них є можливість зайти безпосередньо із коридору чи інших приміщень загального користування, а не через одне із таких приміщень.

3. Якщо власниками двох чи більше квартир у дво- або багатоквартирному будинку є різні особи, цим особам на праві спільної сумісної власності належать приміщення загального користування, що перелічені в ч. 2 ст. 382 ЦК. Співвласниками таких приміщень є і власники нежитлових приміщень, що розташовані в тому ж житловому будинку. Ці положення ч. 2 ст. 382 ЦК погоджуються із ст. 19 Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» [181]. Але цей Закон виокремлює і майно, що належить власникам квартир у багатоквартирному житловому будинку на праві спільної часткової власності.

Стаття 383. Права власника житлового будинку, квартири

1. Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

2. Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, — за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

1. Чинність ст. 383 ЦК поширюється тільки на помешкання (житловий будинок, квартиру) і не поширюється на інші об’єкти права власності, що входять до складу садиби (ст. 381 ЦК).

2. У ч. 1 ст. 383 ЦК не розкривається всього змісту права власника житлового будинку та квартири, а лише позначаються контури цього права: з одного боку, є право використання помешкання для проживання, а з іншого — формулюється заборона використовувати житловий будинок чи квартиру для промислового виробництва. Термін «промислове виробництво», очевидно, повинен визначатись відповідно до чинної класифікації видів економічної діяльності. Це означає, що ч. 1 ст. 383 ЦК забороняє здійснювати тільки ту діяльність, яка є промисловим виробництвом відповідно до Класифікатора видів економічної діяльності. Але ж звідси не випливає правило про те, що житловий будинок (квартиру) можна використовувати для інших видів господарської діяльності, що не підпадають під визначення промислового виробництва, точно так, як і з правила про дозвіл власникові використовувати помешкання для власного проживання, для проживання членів його сім’ї та інших осіб не випливає заборона на будь-яке інше використання власником свого будинку чи квартири.

3. Для методології тлумачення правових норм ч. 1 ст. 383 ЦК представляє інтерес тому, що вона спочатку формулює дозвіл на певні способи використання житла як специфічного об’єкта права власності. Тут же законодавець формулює заборону на один із способів використання житла. Між названими двома нормами залишився певний простір, на якому не можуть застосовуватися за аналогією згадані ні дозвіл, ні заборона, оскільки вони за юридичною силою є однаковими, і у зв’язку з цим ні дозволу, ні забороні не може бути надана перевага при правозастосуванні. Тому на просторі, який не врегульований ні дозволом, ні забороною, підлягає застосуванню загальне правило ч. 1 та 2 ст. 319 ЦК, що дає власникові право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону (дозволено все, крім забороненого). Використання цього загального правила викликає необхідність одночасного застосування і заборони, що за рівнем узагальнення є однаковою з наведеним правилом. Така заборона сформульована в ч. 5 ст. 319 ЦК. Вона не допускає використання права власності на шкоду правам, свободам і гідності громадян, інтересам суспільства, погіршення екологічної ситуації та природних якостей землі при здійсненні права власності.

Дозвіл, що встановлений ч. 1 ст. 319 ЦК, є прямим. Він мінімально (лише з урахуванням принципів добросовісності, справедливості і розумності) обмежується загальними правилами ч. 5 ст. 319 ЦК та ще більш загальними правилами ст. 13 ЦК. Названими загальними правилами обмежується і дозвіл на цикористання помешкання, що наданий не прямо, а лише випливає із норм права, зокрема із ст. 179 КЗпП [28], що допускає надомну працю.

Стаття 384. Права житлово-будівельного (житлового) кооперативу та їх членів на квартиру в будинку кооперативу

1. Будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю.

2. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу — і розпорядження квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її.

3. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником.

1. Частини 1 і 2 ст. 384 ЦК не містять нового нормативного матеріалу. З того часу, як почали створюватись житлово-будівельні кооперативи, вони визнавались власниками будинків, які були ними споруджені. Права, про які йдеться в ч. 2 ст. 384 ЦК, з того ж часу визнавались за членами житлово-будівельних кооперативів.

2. Частину 3 ст. 384 ЦК слід тлумачити як таку, що встановлює не тільки умову виникнення у члена житлово-будівельного (житлового) кооперативу права власності на квартиру, а і момент виникнення права власності у члена кооперативу. Це право виникає з моменту «викупу». Відповідно до Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу [268] член кооперативу зобов’язаний внести пайовий внесок. Повне внесення членом житлово-будівельного (житлового) кооперативу пайового внеску слід кваліфікувати як викуп квартири, що породжує право власності члена кооперативу. Ті обставини, що право власності на нерухомість підлягає реєстрації (ст. 182 ЦК), що право власності на новостворене нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникає з моменту державної реєстрації (ч. 2 ст. 381 ЦК), що право власності на майно, договір про відчуження якого підлягає державній реєстрації, виникає з моменту державної реєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦК), не є підставою для заперечення того, що відповідно до ч. 3 ст. 384 ЦК у момент викупу (повного внесення паю) член житлово-будівельного кооперативу набуває права власності на квартиру. Це не виключає видачі таким членам житлово-будівельного кооперативу свідоцтва про право власності на квартиру відповідно до п. 6.1 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно [352], а також реєстрації права власності на квартиру.