Розділ «КНИГА ТРЕТЯ ПРАВО ВЛАСНОСТІ ТА ІНШІ РЕЧОВІ ПРАВА»

Стаття 385. Об’єднання власників житлових будинків, квартир

1. Власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати об’єднання власників квартир (житла).

Таке об’єднання може бути створено також власниками житлових будинків.

2. Об’єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

1. У статті, що коментується, ідеться про власників житлових будинків, але це не стосується будинків багатоквартирних. Стосовно багатоквартирних будинків ідеться лише про власників квартир та про об’єднання власників квартир. Це відповідає системі правовідносин та термінології, що склалися до прийняття нового Цивільного кодексу та пов’язані з речовими правами власників квартир у багатоквартирному будинку. Так, у ч. 3 ст. 10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» [100] використовується поняття «об’єднання індивідуальних власників квартир...», що не може бути віднесене до категорії вишуканої словесності, але ж за змістом воно є тотожнім поняттю «об’єднання власників квартир».

У Законі «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» [181] вживається інше поняття, що видно із назви цього Закону. У ст. 1 названого Закону визначається поняття об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, в якому не вказується ні на об’єкт права власності об’єднання, ні на об’єкт права власності членів такого об’єднання. Із тексту Закону випливає однозначний висновок про те, що термін «об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» є суто умовним. Цей термін, що визначений у спеціальному законі, слід переважно використовувати в правозастосовчій практиці (в тому числі і перед терміном «об’єднання власників квартир», що вживається в ст. 385 ЦК). Але ж було б помилковим з огляду на термін «об’єднання співвласників» застосовувати до багатоквартирного будинку правила, що стосуються спільної власності. Законодавець був далекосяжним у своєму прагненні не поширювати на багатоквартирний будинок як об’єкт права власності положення про спільну (часткову чи сумісну) власність. Разом з тим законодавець утримався від визнання власником багатоквартирного будинку об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. І це теж виявилось глибоко продуманим кроком, бо власникові квартири було б важко погодитись із ситуацією, за якої його право власності на квартиру як частину житлового будинку поєднується з правом власності іншого суб’єкта приватного права на житловий будинок в цілому.

2. Сформульовані законодавцем щодо багатоквартирного будинку правові конструкції добре погоджуються із земельним законодавством. Неправильним було б застосовувати до багатоквартирного будинку ч. 2 ст. 89 ЗК [38], відповідно до якої «у спільній сумісній власності перебувають ділянки... співвласників житлового будинку». Вище зверталась увага на те, що термін «співвласники багатоквартирного будинку» є умовним і не означає визнання власників квартир у багатоквартирному будинку співвласниками цього будинку. Спеціальні норми, що підлягають застосуванню до земельних ділянок багатоквартирного житлового будинку, сформульовані в ст. 42 ЗК. Із неї можна зробити висновок про те, що суб’єктом права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та яка призначена для обслуговування цього будинку, є об’єднання. Розміри і конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається на основі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.

Викладене не може бути спростоване посиланням на інші положення ст. 42 ЗК, які дійсно містять низку невдалих формулювань: 1) у ній не встановлюється суб’єктивне право об’єднання на безоплатне передання йому земельної ділянки у власність, а лише визнається можливість такого передання. Цю можливість слід тлумачити як відповідне право (повноваження) органу місцевого самоврядування. Оскільки йдеться про орган, що наділений владними повноваженнями, то його повноваження може тлумачитись не тільки як право, а і як обов’язок, але обов’язок публічно-правового змісту, а не приватно-правовий обов’язок перед суб’єктом, що претендує на отримання земельної ділянки. Тому в обгрунтування права на передання земельної ділянки належить посилатись на ст. 121 ЗК, яка в таких випадках має застосовуватись за аналогією; 2) у ст. 42 ЗК один раз називається «об’єднання власників», а іншого разу вживається поняття «співвласники»; 3) передбачається можливість надання земельної ділянки не тільки у власність, а й у користування, хоч суб’єктами права постійного користування земельною ділянкою можуть бути лише юридичні особи, що належать до державної або комунальної власності, а користування земельною ділянкою на умовах оренди не погоджується з характером об’єкта права власності — житлового будинку.

3. Об’єднання власників квартир (співвласників багатоквартирного будинку) є юридичною особою. Правоздатність об’єднань співвласників багатоквартирного будинку є неширокою. Вони не мають права власності ні на будинок у цілому, ні на квартири, ні на загальне майно (ним є «частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватись згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об’єднання — кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо»), ні на неподільне майно (воно складається із частини допоміжних приміщень, що не віднесені до загального майна, конструктивних елементів будинку і технічного обладнання, що забезпечують функціонування будинку).

Майно об’єднання утворюється із майна, переданого йому членами об’єднання у власність, доходів та іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом (частина дев’ята ст. 4 Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» [181]). Але ж цей Закон не передбачає передання співвласниками багатоквартирного будинку у власність об’єднання неподільного майна. Воно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку і відчуженню не підлягає (частина друга ст. 19 Закону). Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку, його відчуження не виключається, що дає підставу для висновку про те, що таке відчуження може відбуватись і шляхом передання частини або всього загального майна у власність об’єднання.

4. Цивільна правоздатність об’єднання співвласників багатоквартирного будинку полягає перш за все у можливості здійснення правочинів, пов’язаних з господарською діяльністю для забезпечення власних потреб об’єднання і потреб учасників об’єднання, шляхом укладення договорів з юридичними і фізичними особами (частина п’ята ст. 4 Закону). Про зміст цивільної правоздатності об’єднання можна зробити висновки із сформульованої в ст. 1 Закону мети об’єднання — сприяння використанню майна співвласників багатоквартирного будинку, а також управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

Об’єднання належить до категорії неприбуткових організацій (підпункт «є» п. 7.11.1 ч. 7.11 ст. 7 Закону «Про оподаткування прибутку підприємств» у редакції від 29 листопада 2001 р. [113]).

5. Права об’єднання на житловий комплекс (відповідно до ст. 1 Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» це — єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами) характеризуються як прийняття на баланс. Проте за договором з попереднім власником цей власник може залишатись балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини. Підстав вважати житловий комплекс специфічним об’єктом цивільного права немає з двох причин: 1) правовий статус земельної ділянки визначається переважно земельним законодавством; 2) багатоквартирний житловий будинок як єдиний об’єкт цивільного права законодавством також не визначений, оскільки об’єктами права власності (а у встановлених законом межах — і цивільного обороту в цілому) є квартири, загальне майно і неподільне майно, яке знаходиться у спільній частковій і сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку.

ГЛАВА 29 ЗАХИСТ ПРАВА ВЛАСНОСТІ

Стаття 386. Засади захисту права власності.

1. Держава забезпечує рівний захист прав усіх суб’єктів права власності.

2. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

3. Власник, права якого порушені, має право на відшкодування завданої йому майнової та моральної шкоди.

1. Правило, що сформульоване в ч. 1 ст. 386 ЦК, має досить вузьку сферу дії. Воно стосується тільки відносин, на які поширюється чинність глави 29 Цивільного кодексу України «Захист права власності». За цими межами посилання на ч. 1 ст. 386 ЦК було б некоректним. Дещо ширшим є формулювання ч. 2 ст. 318 ЦК «усі суб’єкти права власності є рівними перед законом». Із неї випливає, що не виключається диференціація правового регулювання власності, але ж права та обов’язки власників, установлені законом, мають бути реалізовані повного і рівною мірою незалежно від того, хто є суб’єктом права власності. Правильність такого тлумачення рівності перед законом підтверджується частиною п’ятою ст. 36 Конституції [1], яка визнає усі об’єднання громадян, у яких відповідно до спеціальних актів різний правовий статус, рівними перед законом. Значно ширший зміст має формулювання ч. 3 ст. 319 ЦК, відповідно до якого «усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав». Хоч тут немає будь-якого застереження щодо можливості встановлення спеціальними положеннями законів винятків із цього загального правила, але вони є численними.

2. На доповнення до способів захисту цивільних прав, що визначаються ст. 16 ЦК, ст. 386 ЦК установлює специфічні способи захисту права власності: 1) пред’явлення вимоги про заборону вчинення дій, які можуть порушити (ще не порушили, але можуть порушити) право власності; 2) пред’явлення вимоги про покладення на відповідну особу обов’язку здійснити певні дії для запобігання такому порушенню. Це — нові для вітчизняного цивільного законодавства положення, що розширюють можливості захисту права, надають можливість захищати його ще до того, як воно було порушене.