Розділ II Права, свободи та обов’язки людини і громадянина

У коментованій статті йдеться про право кожного (громадянина) на житло, з чого слідує, по-перше, що житло є об’єктом, право на який мають фізичні особи, по-друге, житло використовується лише для проживання; по-третє, це право належить кожній фізичній особі. Відтак, варто вказати на те, що являє собою житло і яким чином фізичні особи набувають право на нього.

Відповідно до ст. 379 ЦК України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інші приміщення, призначені та придатні для проживання. Приміщення, де проживають люди, може являти собою кімнату (в квартирі, гуртожитку, готелі), квартиру або житловий будинок в цілому, при чому останній буває садибного типу (садибою — ст. 381 ЦК). Квартири ж розташовані, як правило, в багатоквартирних житлових будинках (БЖБ). Найголовнішою ознакою житлових приміщень є призначеність їх для проживання без шкоди для життя та здоров’я людини. Це забезпечується технічними (відповідність будівельним нормам та правилам забудови, що закріплюються законодавством) та санітарними вимогами до житла.

Набуття житла у власність відбувається різними шляхами. Якщо, починаючи з 1992 р., найпоширенішим способом виникнення в особи права власності на житло була приватизація (відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду») та сплата вартості квартири в будинку житлово-будівельного кооперативу, то згодом набрало обертів будівництво та придбання житла у власність за цивільно-правовими правочинами (купівлі- продажу, дарування, ренти, довічного утримання, успадкування).

Державою та органами місцевого самоврядування певним категоріям громадян житло надається й у користування. Це особи, які потребують соціального захисту (ветерани, інваліди, громадяни похилого віку) та деякі інші особи. Держава опікується інтересами таких осіб, як діти-сироти та діти, позбавлені батьківського піклування, право на житло яких забезпечується правовими механізмами, передбаченими численними законами, зокрема «Про забезпечення організаційно-правових умов соціального захисту дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування», «Про охорону дитинства» та ін.

Будівництво житла здійснюється як в індивідуальному порядку, такі в централізованому, якщо будується багатоквартирний житловий будинок. Залучення коштів для будівництва житла здійснюється, зокрема, через інвестування, кредитування з відповідним забезпеченням виконання зобов’язань, що регулюється законами України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а також іншими нормативно-правовими актами.

Державний вплив на придбання житла втілюється в підтримку житлового будівництва відповідним створенням умов через організацію відведення земельних ділянок для забудови з оформленням відповідного права на них (власності, користування, суперфіцію); опрацювання засад та реалізацію пільгового кредитування. Розроблено програми пільгового кредитування молодих сімей; будівництва житла на селі.

Будівництво повинно відбуватися відповідно до встановлених вимог, передбачених законами України «Про основи містобудування», «Про планування і забудову територій», «Про архітектурну діяльність», «Про пожежну безпеку», «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення», «Про охорону навколишнього природного середовища», «Про екологічну експертизу» та ін., а також правилами забудови. Цими нормативно- правовими актами вимагається здійснення будівництва на земельній ділянці, право на яку забудовник набуває у встановленому порядку, за належним чином затвердженим проектом та з додержанням будівельних норм та правил. В іншому разі будівництво вважається самочинним і не тягне за собою виникнення права власності. Однак і в разі самочинного будівництва житла можливе набуття права власності на нього за рішенням суду (ст. 376 ЦК) або в адміністративному порядку — шляхом прийняття в експлуатацію інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю збудованих до 31.12.2008 р. без залучення підрядних організацій приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, які споруджувалися без дозволу на виконання будівельних робіт (ч. 1 ст. 301 Закону України «Про планування і забудову територій»). Набуття права власності на самочинно збудоване житло можливе лише за умов, передбачених законом.

Громадяни можуть користуватися житловим приміщенням й на умовах оренди з укладенням відповідних договорів з власниками житла. Розмір плати за житло та інші умови визначаються сторонами договору.

Існування ринку житла, як і будь-яких ринків, не виключає, а припускає належний рівень їх державного регулювання. Метою державної житлової політики є створення умов для реалізації права громадян на житло, розширення житлового будівництва, поліпшення утримання та схоронності житлового фонду. Спорудження, реконструкція та утримання житла є одним із пріоритетних напрямів соціально-економічного розвитку країни, важливим фактором зниження соціальної напруженості в суспільстві. Загальнодержавною програмою реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009—2014 роки передбачається реформування цієї галузі шляхом становлення відповідно до вимог світових стандартів ринку житла, запровадження недискримінаційних економічних відносин між суб’єктами ринку та державою з поступовим обмеженням функцій держави як суб’єкта господарювання та посиленням її впливу на формування ринкової інфраструктури. Законом «Про житлово-комунальні послуги» визначаються основні засади організаційних, господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, а також їхні права та обов’язки.

Різноманітність житла та прав на нього стало підставою його поділу на житлові фонди загального призначення та спеціального призначення. До першого входить житло, що належить різним власникам (тобто на праві приватної власності, а також державної та комунальної власності) і набувається останніми на загальних цивільно-правових підставах. До житлового фонду спеціального призначення належить житло, що надається лише певним категоріям осіб за наявності підстав, передбачених законом. У свою чергу, у цьому фонді виділяють: фонд соціального призначення, професійного та надзвичайного призначення.

Житло з фонду соціального призначення надається тільки певним категоріям осіб — тим громадянам, які потребують соціального захисту (ветерани, інваліди, громадяни похилого віку). До складу цього фонду входить і житло соціального захисту — гуртожитки; спеціалізовані будинки для осіб похилого віку, інвалідів, ветеранів; спеціалізовані будинки для бідних та безпритульних; житло для тимчасового проживання та різноманітні притулки.

Житловий фонд соціального призначення формується органами місцевого самоврядування шляхом будівництва житла; реконструкції житлових будинків; передачі забудовниками місцевим радам частки житлової площі у новозбудованих будинках; укладення договорів з власниками житла; дарування житла; передання до комунальної власності житла, вилученого на підставі судових рішень або визнаного у передбаченому законом порядку безхазяйним чи відумерлим; переобладнання нежитлових будинків та житлових приміщень у житлові; передачі з державної в комунальну власність соціального житла, побудованого за рахунок коштів державного бюджету, та ін.

Житло у житловому фонді професійного призначення надається в користування працівникам відповідних організацій або особам відповідних професій на підставі договору, а також в інших визначених законодавством випадках. До нього входять службове житло; житло у будинках соціального обслуговування. Житло у фонді надзвичайного призначення покликане негайно забезпечити потребу осіб у проживанні — будинки та/чи квартири маневреного житлового фонду; житлові приміщення із фонду тимчасового проживання; гуртожитки для проживання самотніх громадян, а саме — житлові кімнати для спільного користування кількома особами, що не перебувають у родинних стосунках; гуртожитки, що призначені для проживання сімей, які складаються з однієї чи кількох житлових кімнат та перебувають у користуванні окремої сім’ї. При цьому житлові приміщення тимчасового проживання надаються фізичним особам тільки у разі, якщо таке приміщення є єдиним місцем їхнього проживання за причини відсутності в них коштів для придбання або найму іншого житла.

Держава застосовує різні заходи, покликані забезпечувати житлом певні категорії осіб, зокрема забезпечених житловою площею нижче за встановлений рівень; які проживають в приміщеннях, що не відповідають санітарним і технічним вимогам; які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи (відповідно до Закону «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи); суддів; учасників бойових дій в Афганістані та інших інтернаціональних конфліктів; сімей загиблих при виконанні службових обов’язків; офіцерів, звільнених в запас та відставку за вислугою років, станом здоров’я та скороченням штатів та ін. Це також особи, які опинилися в складному становищі без житла внаслідок тих чи інших обставин — які повернулися з державного дитячого закладу, від родичів, опікуна чи піклувальника; громадяни, незаконно засуджені і згодом реабілітовані, при неможливості повернення займаного раніше житлового приміщення та ін. Зазначені особи набувають житло безкоштовно із подальшим його використанням на умовах найму з укладенням відповідного договору на підставі ордера на зайняття зазначеного в ньому житлового приміщення.

Отже, на забезпечення виконання конституційної норми про надання державою та органами місцевого самоврядування житла громадянам, які потребують соціального захисту, житлове законодавство встановлює основні засади та механізми її реалізації. Це передбачення черговості забезпечення житлом (загальної черги, першочергового та позачергового надання житла); порядку постановки на чергу та підстав для цього, зокрема норм житлової площі, що впливають на прийняття на облік осіб, котрі потребують поліпшення житлових умов або в межах яких повинно надаватися житло, та ін.

Таким чином, житлові приміщення у спеціальному житловому фонді надаються: а) працівникам, які перебувають у трудових відносинах з юридичними особами публічного права, та службовцям з членами їх сімей (службове житло); б) особам, які втратили житло внаслідок звернення на нього стягнення (тимчасове житло); в) особам, які змушені залишити житлове приміщення за причин його аварійного стану, стихійного лиха чи з інших підстав, що загрожують безпеці відповідного житлового приміщення і, як наслідок, — безпеці життя та здоров’я його мешканців (тимчасове житло); г) біженцям (тимчасове житло); д) іншим категоріям громадян, визначеним законом.

Останнім часом загальноприйнято виокремлювати комерційне та соціальне житло. Комерційним житлом є житло з нормованими нижніми і ненормованими верхніми межами площ квартир та одноквартирних житлових будинків (чи котеджів), які забезпечують рівень комфорту проживання не нижче за мінімально допустимий. До соціального житла належать квартири та житлові кімнати гуртожитків з нормованими нижніми і верхніми межами площ, що відповідають чинним санітарним нормам та забезпечують мінімально допустимий рівень комфорту проживання.

Існує суттєва відмінність у правовому режимі житлових приміщень, які належать до загального житлового фонду, та таких, що належать до спеціального житлового фонду.

Право приватної власності на житло — це визначене та гарантоване законом право певної особи здійснювати правомочності відповідно до обсягу володіння, користування та розпорядження житлом на свій розсуд з будь-якою метою, якщо це не заборонено законом. Громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються житлом для особистого проживання і проживання членів їх сімей та інших осіб. Власник не має права використовувати житлове приміщення для промислового виробництва; зберігати вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини та предмети; виконувати роботи та інші дії, які руйнують, псують приміщення; завдавати підвищеного шуму та вібрації; порушувати умови проживання в багатоквартирному будинку інших осіб в будь-який інший спосіб.

Власники житла мають право здійснювати ремонт, переобладнання (ст. 383 ЦК) і водночас зобов’язані його утримувати в належному стані, вони можуть навіть змінювати правовий режим житлових приміщень — переводити їх у нежитлові за наявності в цьому відповідних підстав та з додержанням установлених законом вимог.