Розділ ІІІ ОКРЕМІ ГАЛУЗІ ПРАВА

– однієї кімнати особами різної статі, старшими за дев’ять років, крім подружжя;

– квартири, збудованої для однієї сім’ї, двома і більше сім’ями або двома і більше одинокими особами за винятком випадку, передбаченого ч. 5 ст. 54 ЖК України.

Особам похилого віку, а за висновком лікувально-профілактичного закладу також відповідним категоріям інвалідів та хворих на їх прохання житлові приміщення надаються на нижніх поверхах або в будинках з ліфтами.

Житлове приміщення надається в межах норми житлової площі, але не менше за розміром, який визначається Кабінетом Міністрів України і Федерацією професійних спілок України. При цьому враховується житлова площа у житловому будинку (квартирі), що перебуває у приватній власності громадян, якщо ними не використані житлові чеки. Норма житлової площі в Україні встановлюється в розмірі 13,65 квадратного метра на одну особу. Житло може бути надано з перевищенням норми житлової площі, якщо воно:

– складається з однієї кімнати (однокімнатна квартира);

– призначається для осіб різної статі.

Понад норму житлової площі окремим категоріям громадян надається додаткова житлова площа у вигляді кімнати або в розмірі десяти квадратних метрів. Громадянам, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, а також громадянам, яким ця площа необхідна за умовами і характером виконуваної роботи, розмір додаткової житлової площі може бути збільшено. Порядок та умови надання додаткової житлової площі та перелік категорій громадян, які мають право на її одержання, встановлюється законодавством.

Житлові приміщення в будинках громадського житлового фонду надаються громадянам за спільним рішенням органу відповідної організації та її профспілкового комітету з наступним повідомленням виконавчому комітету відповідної ради про надання житлових приміщень для заселення.

Єдиною підставою для вселення в надане житлове приміщення державного, комунального чи громадського житлових фондів є ордер, який може видаватися лише на вільне житлове приміщення. Ордер видається на підставі рішення виконавчого комітету відповідної ради про надання житлового приміщення.

Ордер дійсний протягом тридцяти днів. Цей термін можна продовжити лише за наявності поважних причин. Ордер вручається громадянину, на ім’я якого він виданий або за його дорученням іншій особі.

При вселенні громадянин здає ордер до житлово-експлуатаційної організації, одночасно отримуючи при цьому паспорти всіх членів сім’ї з відміткою про виписку з попереднього місця проживання.

Ордер може бути визнаний недійсним лише в судовому порядку в разі надання громадянином відомостей, що не відповідають дійсності щодо випадків порушення порядку та умов надання житлових приміщень. На вимогу про визнання ордера недійсним поширюється позовна давність в три роки.

Заселення в будинки чи квартири державного або громадського житлового фонду здійснюється на підставі договору найму житла. Єдиною підставою для заселення в житло із житлового фонду соціального призначення є договір найму соціального житла. Заселення у приватний будинок здійснюється на підставі договору найму (оренди) житла.

Особливості договору найму житла, яке належить до приватної власності

Житлові правовідносини залежно від права власності на житло мають особливості правового регулювання. Договір найму житла в житловому секторі, що належить до приватної власності, засадничо регулюється Цивільним кодексом України та відповідними актами цивільного законодавства. Договір найму житла державного, комунального чи громадського житлового фонду регулюється Житловим кодексом України та нормативними актами, спрямованими на виконання положень цього Кодексу.

Особливості стосуються предмета договору найму житла в зазначених фондах. Предметом найму житла в державному чи комунальному житловому фонді є, як правило, ізольоване житлове приміщення. Натомість предметом договору найму житла в приватному секторі може бути також частина житлового приміщення.

Різні також підстави виникнення житлових правовідносин в приватному житловому фонді та державному, комунальному чи громадському. Права та обов’язки сторін за договором найму житла, яке належить до приватної власності, виникають на підставі договору найму. Відносини найму житла державного та комунального житлового фонду мають в основі юридичний склад: ордер, виданий у встановленому законом порядку, та укладений на підставі ордеру договір найму житла з уповноваженим державним органом або органом місцевого територіального самоврядування.

Договір найму житла має на меті задоволення житлових потреб людини. Тому Житловий кодекс України визначає вимоги до житлового приміщення як предмета договору найму. Договір найму житла укладається в письмовій формі. Якщо в договорі, предметом якого є житло, що належить до приватного житлового фонду, не зазначено строку договору, останній вважається укладеним на п’ять років. Договір найму комунального та державного житла укладається на невизначений строк. Договір найму житла є консенсуальним, тобто вважається укладеним з моменту досягнення згоди щодо істотних умов договору. Договір найму житла є двостороннім. Сторонами договору можуть бути фізичні та юридичні особи. Наймодавцем за договором найму житла в державному та комунальному житловому фонді є відповідний державний орган або орган місцевого самоврядування або інша уповноважена ними організація. Наймачем приватного житлового фонду може бути також юридична особа для проживання в ньому фізичних осіб, наприклад її працівників.

Наймодавець надає житло, яке придатне для постійного проживання в ньому й відповідає стандартам та технічним вимогам. Наймодавець зобов’язаний також здійснювати капітальний ремонт житла, якщо інше не встановлено договором.

Наймач має значно ширше коло обов’язків. Одним із головних обов’язків наймача є використання житла за цільовим призначенням – для проживання в ньому самому та осіб, які вказані в договорі найму житла. Зазначені особи (незалежно від родинного зв’язку) мають рівні з наймачем права та обов’язки щодо користування житлом. При цьому наймач відповідає перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом із ним. Обов’язки останніх є солідарними перед наймодавцем.

Наймач не має права проводити перевлаштування та реконструкцію приватного житла без згоди наймодавця. Адже це може призвести до порушення прав як наймодавця, так і інших осіб, а також до суттєвих змін щодо умов користування житлом.