Розділ ІІІ ОКРЕМІ ГАЛУЗІ ПРАВА

Оскільки договір найму житла є платним, наймач зобов’язаний вносити своєчасно плату за житло. Розмір плати визначається договором житлового найму. Так само договором визначається обов’язок наймача вносити плату за користування житлом. Плата за комунальні послуги визначається затвердженими в установленому порядку тарифами.

Наймач зобов’язаний здійснювати поточний ремонт житла, яке є предметом договору, якщо інше не передбачено згодою сторін. До поточного ремонту належать роботи, спрямовані на підтримання житла в належному стані, в якому це житло було на момент укладення договору з урахуванням природного зносу.

Крім обов’язків наймач та особи, які проживають з ним, мають права, передбачені чинним законодавством та договором найму права. Крім права користування житлом наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити в житло інших осіб для постійного проживання. Йдеться про фізичних осіб, які вселилися після укладення договору найму житла. Найчастіше до них належать члени родини (одне з подружжя, батьки тощо). Але це можуть бути особи, що не перебувають в родинних стосунках за наявності передбачених законодавством підстав, а саме:

а) наявність укладеного договору найму житла;

б) взаємна згода осіб, які проживають з наймачем;

в) згода наймодавця.

Від права наймача на вселення інших осіб у житло необхідно відрізняти правовий статус тимчасових мешканців. Наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання в помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом. Тимчасові мешканці не мають самостійного права на користування житлом. Статус «тимчасові мешканці» зумовлює строковий характер користування житлом. Якщо строк проживання тимчасових мешканців не погоджений, то вони повинні звільнити помешкання не пізніше семи днів з дня пред’явлення такої вимоги наймачем або наймодавцем.

Наймач житла має право за згодою наймодавця передати на певний строк частину або все найняте ним помешкання в користування піднаймачеві, який не набуває самостійного права користування житлом. Договірні відносини піднайму є похідними від договору найму житла. Тому термін договору піднайму не може бути довшим, ніж строк договору найму житла і припиняється в разі припинення договору найму. Піднаймач вносить плату за користування житлом в розмірі, встановленому договором піднайму.

Наймач житла має переважні права, передбачені законодавством. До них належить переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. У такому випадку наймодавець не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах на новий строк.

Переважне право на придбання житла має наймач у разі продажу останнього наймодавцем. Зазначене право наймач може реалізувати переважно перед іншими особами, але на умовах, запропонованих наймодавцем (продавцем) для інших потенційних покупців.

Певні особливості мають підстави припинення договірних відносин з найму житла у приватному та державному чи комунальному житловому фонді. Наймач має право в будь-який час за згодою інших осіб, які мають право на користування житлом, відмовитися від договору найму. Але за договором найму приватного житла він повинен попередити про це наймодавця за три місяці. Наймач може відмовитися від договору найму житла, якщо воно стало непридатним для постійного проживання в ньому.

18.2. Приватизація та інші способи реалізації права на житло

Одним із способів реалізації права на житло є приватизація. Правові основи приватизації державного житлового фонду, його подальшого використання та утримання визначає Закон України від 19 червня 1992 р. № 2482 «Про приватизацію державного житлового фонду». Відповідно до цього Закону, метою приватизації державного житлового фонду є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, залучення громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин.

Приватизація державного житлового фонду (далі – приватизація) – це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд та приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

Об’єктами приватизації можуть бути:

– квартири багатоквартирних будинків;

– одноквартирні будинки;

– житлові приміщення у гуртожитках (житлові кімнати, житлові блоки (секції);

– кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів і використовують їх на умовах найму.

Законодавство передбачає перелік об’єктів, що не можуть підлягати приватизації, зокрема: