Розділ «ТЕМА 4. РЕАЛЬНІ ІНВЕСТИЦІЇ»

Метод прямої капіталізації застосовується у тих випадках, коли є достатня кількість даних для оцінки доходу, дохід з майна є стабільним, або, в крайньому випадку, очікується, що поточні грошові доходи приблизно дорівнюватимуть майбутнім, або темпи їх росту помірні. Це стосується, насамперед, об'єктів з чітко визначеною орендною платою на майбутнє.

Розрахунок вартості об'єкта за методом прямої капіталізації здійснюється за формулою:

де V - вартість майна;

N0І - чистий операційний дохід;

К - коефіцієнт капіталізації.

Одним із найважчих питань у процесі оцінки дохідності майна є і розрахунок коефіцієнта капіталізації. Інвестуючи капітал у дохідне майно, інвестор бажає отримати дохід не тільки на вкладений капітал, а й повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе або шляхом перепродажу об'єкт, або шляхом одержання доходу, розмір якого забезпечує одержання не тільки процентного доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації, який складається з двох частин. Одна його частина відображає дохід на інвестований капітал, тобто винагороду власнику капіталу за цінність грошей з урахуванням часового фактору й ряду інших факторів, пов'язаних із цим інвестиційним проектом. Іншими словами, це процент, який виплачується за використання грошових коштів.

Друга частина коефіцієнта капіталізації відображає суму, яка йде на відшкодування початкового інвестованого капіталу.

Таким чином, коефіцієнт капіталізації складається із двох значень: ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій.

Для розрахунку ставки доходу на інвестиції використовують метод кумулятивної побудови. Він передбачає побудову відсоткової ставки як результату додавання кількох значень. За основу береться, так звана, безризикова ставка, тобто ставка, яка показує дохідність на найбільш надійні цінні папери. Так, наприклад, при розрахунку відсоткової ставки доходу на інвестиції кумулятивним методом, можуть додаватися:

Ставка доходу по безризиковим цінним паперам -5,0% Премія за ризик інвестування в певний об'єкт - 2,5 % Премія за політичний ризик - 1,5 % Премія за інші особливі ризики -3,0% Разом відсоткова ставка - 12,0 %

Інший головний елемент коефіцієнту капіталізації - норма відшкодування інвестицій (капіталу), яка може застосовуватися лише до тієї частини майна, що зношується з часом.

Існують три способи відшкодування інвестованого капіталу:

1) прямолінійне відшкодування капіталу;

2) повернення капіталу по фонду відшкодування та за ставкою доходу на інвестиції;

3) повернення капіталу по фонду відшкодування та за безризиковою процентною ставкою.

Прямолінійне повернення капіталу (метод Рима) передбачає, що відшкодування основної суми інвестованого капіталу здійснюється рівними частинами. В цьому випадку розміри платежів за основною сумі інвестицій становитимуть:

де D - загальна сума інвестицій;

n - кількість періодів;

k - номер розрахункового періоду;

R - сума, яка йде на погашення інвестицій.