TextBook а) наявності у підприємства різних джерел залученого капіталу, які вимагають різних рівнів компенсації;
б) необхідності урахування для інвесторів вартості грошей у часі;
в) фактора ризику або міри ймовірності отримання очікуваних у майбутньому доходів.
Існують різні методики визначення ставки дисконту, проте найпоширенішими є: для грошового потоку для власного капіталу - модель оцінки капітальних активів (САРМ - Capital Asset Pricing Model) та метод кумулятивної побудови; для грошового потоку для всього інвестиційного капіталу - модель середньозваженої вартості капіталу (WACC - Weighted Average Cost of Capital). (Ґрунтовно модель оцінки капітальних активів та модель середньозваженої вартості капіталу розглянуті нами у темі 8 підручника).
Метод кумулятивної побудови
Метод кумулятивної побудови передбачає, що у структурі ставки дисконту до номінальної безризикової ставки позичкового відсотку додасться сукупна премія за інвестиційні ризики, яка складається із премій за окремі "несистематичні" ризики, які належать саме до цього проекту, та поправка на неліквідність. З урахуванням особливостей об'єкта, що оцінюється, оцінювач може вносити й інші додаткові поправки.
Після визначення ставки дисконту, оцінювач визначає вартість об'єкта.
Приклад. Для придбання об'єкта нерухомості інвестор одержує кредит у розмірі 450 000 гри на 25 років під 12 % річних із щомісячною його амортизацією у сумі 4739,5 грн. За прогнозами об'єкт має приносити не менше 14 % річного доходу на власний капітал, а через 10 років він буде проданий за ціною не нижче 650 000 грн. У момент перепродажу розмір непогашеного кредиту становитиме 403 800 грн. За час володіння об'єктом, за розрахунками інвестора, він буде одержувати щорічні грошові надходження (чистий операційний дохід мінус річний платіж з обслуговування боргу) у таких розмірах (див. табл. 4.6).
Таблиця 4.6.
(грн.)
| Роки | 1-й | 2-й | 3-й | 4-й | 5-й | 6-й | 7-й | 8-м | 9-й | 10-й |
| Грошові надходження, тис. грн. | 14 200 | 14 400 | 14 600 | 14 900 | 15 000 | 15 100 | 15 100 | 15 200 | 15 200 | 15 200 |
Визначимо вартість об'єкта.
1) Поточна вартість щорічних грошових надходжень представлена у табл. 4.7.
2) Поточна вартість кінцевої виручки від перепродажу об'єкта складе:
(650 000-403 800) ( 1/(1+0,14)10) = 66 411 грн
3)Вартість власного капіталу:
76 829 + 66 411 = 143 240 грн
4) Повна вартість об'єкта:
143 240 + 450 000 = 593 240 грн
| Роки | Коефіцієнт дисконтування (1/1,14n) | Розмір річного грошового надходження, (тис. грн.) | Дисконтований розмір річного грошового надходження, (тис. грн.), (гр. 2 х гр. 3) |
| 1 | 0,877 | 14 200 | 12 278 |
| 2 | 0,769 | 14 400 | 11 074 |
| 3 | 0,675 | 14 600 | 9855 |
| 4 | 0,592 | 14 900 | 8821 |
| 5 | 0,519 | 15 000 | 7785 |
| 6 | 0,455 | 15 100 | 6871 |
| 7 | 0,400 | 15 100 | 6040 |
| 8 | 0,351 | 15200 | 5335 |
| 9 | 0,307 | 15200 | 4666 |
| 10 | 0,270 | 15200 | 4104 |
| Разом | - | - | 76 829 |
Порівняльний (ринковий) підхід в оцінці майна ґрунтується на принципі заміщення, тобто інвестор не вкладатиме свій капітал у об'єкт, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об'єкта, який мас такі самі властивості. Порівняльний підхід використовується, зазвичай, там, де є достатня база даних про угоди купівлі - продажу подібних об'єктів.
Основними перевагами цього методичного підходу є те, що:
Сторінки
В нашій електронній бібліотеці ви можете безкоштовно і без реєстрації прочитати «Інвестиційна діяльність» автора Т.В.Майорова на телефоні, Android, iPhone, iPads. Зараз ви знаходитесь в розділі „ТЕМА 4. РЕАЛЬНІ ІНВЕСТИЦІЇ“ на сторінці 18. Приємного читання.