Розділ «ТЕМА 4. РЕАЛЬНІ ІНВЕСТИЦІЇ»

È оцінка майна на пасивних ринках;

È оцінка майна при його страхуванні;

È оцінка майна при оподаткуванні прибутку та ін.

Недоцільно використовувати витратний підхід для визначення вартості об'єктів, ринок купівлі - продажу або оренди яких існує.

Використання витратного підходу розпочинається із визначення повної вартості заміщення або відтворення. Для цього можуть бути використані такі методи оцінки, як:

1. Кількісне досліджений, при якому передбачається "розкладання" будови або споруди на окремі елементи та множення витрат кожного елементу на їх загальну кількість. Для більшості оцінювачів цей метод є найбільш трудомістким, тому використовується досить рідко.

Метод розбивки за компонентами - передбачає знаходження повної вартості відтворення (заміщення) через компоненти об'єкта, які перемножуються на укрупнені вартісні показники (витрати на спорудження одиничного показника кожної частини будівлі з урахуванням витрат на матеріали, робочу силу на прибуток підрядника). Компонентами можуть бути фундамент, стіни, перегородки, перекриття інженерне устаткування та ін. Укрупнені показники можуть бути розраховані на 1 м3 , 1 м2, 1 погонний метр тощо.

Варіанти методу розбивки за компонентами містять: а) метод субпідряду; б) розбивку за профілем робіт; в) виділення витрат. Метод субпідряду базується на тому, що будівельник, зазвичай, приймає субпідрядників для виконання частини певних робіт, тому вартість відтворення об'єкта визначається шляхом додавання витрат за усіма субпідрядниками. Метод розбивки за профілем робіт подібний попередньому. При методі виділення витрат різні компоненти будівлі оцінюються за вартістю будівництва на квадратний або кубічний метр, а потім ці оцінки додаються.

Метод порівняльної одиниці починається з визначення базової вартості будівництва 1 м3 або 1 м2, взятих у вигляді орієнтиру "типової" споруди. Потім вносяться поправки на особливості об'єкта, що оцінюється. Обов'язково необхідно робити поправки на коефіцієнт ефективності, який визначається як відношення корисної площі, яка здається в оренду, до загальної площі будови. Наприклад, офісна будівля, яка має площу 2 000 м , може бути ефективною лише на 80 %, бо 20 % зайнято ліфтами, холами, і т.п. Також можуть бути поправки на обладнання, накладні витрати та інші елементи витрат.

Після визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта, його коригують на суму зносу (знецінення).

Знос (знецінення) - це втрата вартості майна, порівняно з вартістю нового майна. Знос, за ознаками його виникнення, поділяють на:

• фізичний знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки;

• функціональний знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки. Функціональний вид зносу зумовлений, переважно, впливом науково-технічного прогресу в галузі архітектури та будівництва;

• економічний (зовнішній) знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки. Основними причинами зовнішнього зносу можуть бути як загальний спад у районі, де розміщений об'єкт, так і дії уряду або місцевої адміністрації у сфері оподаткування, страхування тощо, інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, навчання і т.п. Засобом вимірювання зносу зовнішнього впливу є аналіз парних продажів (коли на ринку продається два об'єкти, які можна порівняти, один із яких має ознаки зовнішнього зносу, а інший - ні).

При витратному підході фактор зносу застосовується для того, щоб врахувати відмінності між характеристиками спеціально підібраного майна (будови) так, якби воно було новим, та фізичним та економічним станом майна, що оцінюється. Це спосіб коригування вартості гіпотетичної нової будови, за якої проводилася оцінка, та визначення відмінностей між нею та майном, що оцінюється.

Основним недоліком витратного підходу при оцінці майна є те, що важко визначити знос, зокрема, будов та споруд, вік яких перевищує 10 років, бо неможливо відтворити заново стару будівлю. У таких випадках витратний підхід може дати неправильну оцінку вартості не тільки через неможливість повного відтворення об'єкта, але й через те, що така споруда може не бути найкращим та найефективнішим варіантом використання земельної ділянки, на якій вона знаходиться. У зв'язку з цим, витратний підхід застосовується лише при оцінці вартості діючих будов, не враховуючи при цьому його найкраще та найефективніше використання.

Дохідний підхід в оцінці майна базується на порівнянні майбутніх доходів інвестора з його поточними витратами. Порівняння доходів здійснюється з урахуванням факторів часу та ризику. Таким чином, динаміка вартості компанії, визначена саме цим підходом, дає можливість приймати правильні інвестиційні рішення як власникам компанії, так і її менеджерам.

Дохідний підхід передбачає використання двох методів: методу прямої капіталізації та методу непрямої капіталізації (дисконтованих грошових потоків).

Капіталізація - це визначення вартості об'єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування);

Ставка капіталізації - це коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта, виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення.