Розділ «4.6. ОЦІНКА ВАРТОСТІ ОСНОВНИХ ОБ'ЄКТІВ РЕАЛЬНИХ ІНВЕСТИЦІЙ»

Серед основних об'єктів інвестування, яким інвестори надають перевагу останнім часом, є нерухоме майно, насамперед, елітне, офісні приміщення, розташовані у центральних районах; рухоме майно - авто, інноваційне обладнання, товари в обороті тощо.

Методологічною основою оцінки об'єктів нерухомого майна є Національний стандарт №2 "Оцінка нерухомого майна", згідно з яким, об'єкти оцінки поділяють на земельні ділянки (їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки (їх частини), що містять земельні поліпшення, та земельні поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінки земельна ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень [8].

Для оцінки нерухомого майна використовуються три загальновизнані підходи: дохідний, ринковий та порівняльний. Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної інформації щодо очікуваних доходів віл володіння (користування).

При оцінці нерухомості на першому місці є дохідний (результатний) підхід, зміст якого полягає в тому, що доходи від володіння нерухомістю складаються з поточних та майбутніх надходжень від здавання в оренду, або доходи від можливого приросту вартості нерухомості при її реалізації в майбутньому. Кінцевий результат оцінки за дохідним підходом містить як вартість земельної ділянки, так і вартість будівель і споруд.

Основними методами дохідного підходу є - пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація (дисконтування грошових потоків). Загальну послідовність процедур під час проведення оцінки нерухомості за дохідним підходом можна визначити таким чином, див. рис. 4.8.

Найважливішим етапом в оцінці за методу капіталізації доходу є визначення потенційного валового доходу (ПВД), який залежить від площі оцінюваного об'єкта та встановленої ставки орендної плати:

ПВД = S х А (4.23),

де S - площа приміщення, що здається в оренду, м2;

А - орендна ставка за 1 м2.

Зазвичай, розмір орендної ставки залежить від місця знаходження об'єкта нерухомості, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди та ін. Далі визначають передбачувані втрати при зборі платежів, або від того, що об'єкт нерухомості використаний не повністю. Пониження потенційного валового доходу на суму можливих втрат дає розмір реального валового доходу (РВД):

РВД = ПВД - витрати (4.24)

На третьому етапі обчислюють передбачувані витрати з експлуатації нерухомості. Періодичні витрати, що забезпечують його нормальне функціонування, називають операційними витратами, їх класифікують на:

1) умовно-змінні витрати (комунальні платежі, витрати з обслуговування території, оплата праці обслуговуючого персоналу та ін.);

2) умовно-постійні витрати (орендна плата, страхові платежі та ін.);

3) витрати на заміщення (наприклад, на заміну крівлі, підлоги, сантехнічного устаткування, електрообладнання тощо).

Рис. 4.8. Послідовність процедур під час проведення оцінки нерухомості за дохідним підходом

На четвертому етапі встановлюють прогнозований чистий операційний дохід (ЧОД) шляхом пониження РВД на розмір операційних витрат:

ЧОД = РВД - операційні витрати (за мінусом амортизаційних відрахувань) (4.25)

На п'ятому етапі визначають коефіцієнт капіталізації, застосувавши такі методи: кумулятивної побудови; обчислення коефіцієнта з урахуванням відшкодування капітальних витрат; зв'язаних інвестицій, або техніку інвестиційних груп; прямої капіталізації.