Розділ «ТЕМА 4. РЕАЛЬНІ ІНВЕСТИЦІЇ»

Синтезом усіх, розглянутих вище принципів оцінки, с 4 група, яка с принципом найбільш ефективного використання об'єкт. Це варіант використання об'єкт, який вибраний серед інших можливих законних варіантів реального інвестування, який є фізично здійснимим, достатньо обґрунтованим, який має реальне фінансове забезпечення і який призводить, зокрема, до найвищої вартості земельної ділянки, на якій розташований об'єкт.

Оцінка майна відповідно до Національних стандартів проводитися з дотриманням лише таких принципів, як: корисності, попиту та пропозиції, заміщення, очікування, внеску (граничної продуктивності) та найбільш ефективного використання.

4.5. МЕТОДИ ОЦІНКИ ОБ'ЄКТІВ РЕАЛЬНИХ ІНВЕСТИЦІЙ

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:

È витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів);

È дохідний;

È порівняльний.

Кожен із цих методичних підходів використовує свої методи, рис. 4.7.

Метод оцінки - це спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід.

Витратний підхід в оцінці майна та майнових прав передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Повна вартість заміщення - це вартість будівництва у поточних цінах, будівлі, яка має еквівалентну користь з об'єктом оцінки, але побудованої із нових матеріалів та відповідно до сучасних стандартів, дизайну та планування.

Повна вартість відтворення - це вартість будівництва, у поточних цінах, точної копії будівлі із використанням таких самих матеріалів, будівельних стандартів, дизайну і з такою самою якістю робіт (які втілюють у себе усі недоліки, "невідповідності" та старіння), що і в об'єкта оцінки.

Іншими словами, один метод передбачає заміну споруди подібним об'єктом, тоді як інший - відтворення точної копії.

Рис. 4.7. Методичні підходи та методи оцінки застави

До ситуацій, у яких може використовуватися витратний підхід в оці нці майна належать:

È техніко-економічний аналіз для нового будівництва;

È визначення варіанту найкращого та найбільш ефективного вико ристания землі;

È оновлення виробництва;

È заключне узгодження вартості майна;

È визначення вартості будов інституційного або спеціального призначення;