Розділ «КНИГА П’ЯТА ЗОБОВ’ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО»

3. Стаття 1 Закону «Про іпотеку» визначає нерухоме майно (нерухомість) так само, як і ч. 1 ст. 181 ЦК. Додатково лише зазначається на таку ознаку нерухомого майна, як те, що воно невід’ємно пов’язане з земельною ділянкою. Відповідно до законодавчої практики зарубіжних країн та міжнародних договорів правовий режим нерухомого майна у відносинах щодо іпотеки поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього (водного) плавання, космічні об’єкти. Таке ж правило встановлюється абзацом другим ст. 1 Закону «Про іпотеку». Це відповідає ч. 1 ст. 181 ЦК, яка допускає можливість поширення законом режиму нерухомої речі на названі об’єкти. Але відносини щодо іпотеки морського торговельного судна регулюються переважно ст. 364 — 378 КТМ.

4. Іпотека визначається в ст. 1 Закону «Про іпотеку» відповідно до визначення застави в ст. 572 ЦК. При цьому зазначається на особливість предмета іпотеки (нерухоме майно) і на те, що при іпотеці він (цей предмет) залишається у володінні та користуванні іпотекодавця. Це не виключає укладення договору застави нерухомого майна з умовою про передання його у володіння заставодержателя з правом останнього користуватися цим майном або без такого. Але на такі відносини Закон «Про іпотеку» поширюватись не може.

5. Предметом іпотеки може бути земельна ділянка, що належить іпотекодавцеві на праві власності. Як і щодо інших видів нерухомого майна, стосовно земельної ділянки встановлено, що її частина може бути предметом іпотеки після виділення її в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт. Заставодержателями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути тільки банки (ст. 133 ЗК).

6. Іпотека (обтяження нерухомого майна іпотекою) відповідно до частини першої ст. 4 Закону «Про іпотеку» підлягає державній реєстрації. Виходячи з того, що реєстрації підлягає не іпотечний договір, а іпотека, ст.-4 Закону «Про іпотеку» встановлює, що недотримання положення про державну реєстрацію іпотеки не тягне недійсності іпотечного договору. Тому іпотечний договір як правочин слід вважати вчиненим з моменту його нотаріального посвідчення. Державна реєстрація іпотечного договору не передбачена.

Реєстрація іпотеки здійснюється на підставі повідомлення іпотекодержателя.

7. Загальні вимоги до предмета іпотеки встановлюються частиною першою ст. 5 Закону «Про іпотеку» [197]:

1) предмет іпотеки має належати іпотекодавцеві на праві власності. Державні і комунальні підприємства, яким майно належить на праві господарського відання (ч. 1, 2 ст. 74; ч. 3 ст. 78 ГК [42]), мають право укладати договори іпотеки щодо цього майна з додержанням вимог ч. 2 ст. 75 і ч. 9 ст. 78 ГК (за попередньою згодою органу, до сфери управління якого вони входять, і, як правило, на конкурентних засадах). Спеціальне правило ст. 5 Закону «Про іпотеку», що розглядається, виключає укладення іпотечного договору щодо майна, яке належить на праві оперативного управління установам, що фінансуються із бюджетів, а також казенним підприємством. Цей висновок не спростовується тим фактом, що казенне підприємство відповідно до ч. 4 ст. 77 ГК має право розпоряджатись закріпленим за ним майном, що належить до основних фондів, за наявності попередньої згоди органу, до сфери управління якого воно (казенне підприємство) входить, оскільки перевага при правозастосуванні належить ст. 5 Закону «Про іпотеку»;

2) іпотекодавець має право відчужувати предмет іпотеки і на цей предмет може бути звернене стягнення. Умови відчуження нерухомого майна, що належить державним і комунальним підприємствам на праві господарського відання, визначаються ч. 2 ст. 75 і ч. 9 ст. 78 ГК. Що стосується звернення стягнення на нерухоме майно, що належить державним підприємствам на праві господарського відання, та господарським товариствам, у статутних фондах яких частка держави становить не менше 25 відсотків, на праві власності, то на такі дії встановлено мораторій (ст. 1, 2 Закону «Про введення мораторію на примусову реалізацію майна» [182]). Це виключало б укладення щодо такого майна зазначених юридичних осіб іпотечних договорів до скасування мораторію. Але переважно перед названим Законом застосовуються положення Закону «Про іпотеку», що дає можливість реалізації речового права на предмет іпотеки, що належить державному підприємству на праві господарського відання;

3) нерухоме майно має бути зареєстроване у встановленому порядку як окремий виділений в натурі об’єкт права власності. Спеціально передбачається, що частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після виділення її в натурі і реєстрації права на неї як на окремий об’єкт (частина третя ст. 5 Закону «Про іпотеку»).

8. Якщо інше не встановлено договором, нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма приналежностями. У разі приєднання до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору частини об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділена в натурі, іпотека поширюється і на цю частину.

9. Частина четверта ст. 6 Закону «Про іпотеку» встановлює правила про зв’язок іпотеки будівлі (споруди) з іпотекою земельної ділянки та іпотеки земельної ділянки з іпотекою будівлі (споруди). Якщо в іпотеку передається будівля (споруда), іпотека поширюється і на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням. Якщо ця земельна ділянка належить на праві власності іншій особі, а іпотекодавець мав лише право користування нею, після звернення стягнення на предмет іпотеки до нового власника цього предмета переходить право користування земельною ділянкою на тих же умовах, на яких земельною ділянкою користувався іпотекодавець.

У разі передання в іпотеку земельної ділянки іпотека поширюється на розташовані на ній будівлі (споруди).

10. Іпотека об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передання в іпотеку нерухомого майна, право власності на яке у іпотекодавця виникне в майбутньому. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору (частина четверта ст. 16 Закону «Про іпотеку»), тобто закон не вимагає переукладення договору після введення будівлі, споруди чи житлового будинку в експлуатацію, та оформлення права власності на відповідні об’єкти нерухомого майна.

11. Частина друга ст. 16 Закону «Про іпотеку» передбачає і інший спосіб передання в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва. Таким є передання в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво. Логічно було б думати, що при оцінці земельної ділянки, на якій виконується будівництво, як предмета застави, її вартість повинна визначатись з урахуванням вартості незавершеного будівництва. Якщо ж іпотекодавцем є забудовник, що фінансує будівництво споруд житлового чи нежитлового призначення з метою продажу іншим особам, то при зверненні стягнення на предмет іпотеки іпотека не поширюється на ту частину будівлі (споруди), яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно- правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не передбачено договором з покупцем відповідної частини будівлі (споруди).

12. Специфічне правило встановлюється частиною п’ятою ст. 18 Закону «Про іпотеку», відповідно до якого допускається одночасне укладення договору купівлі- продажу нерухомого майна і договору щодо передання цього майна в іпотеку, якщо іпотекою забезпечується повернення позики (кредиту), що надається для придбання цього майна.

13. Зазначення в ч. 1 ст. 584 ЦК на те, що в договорі застави визначається розмір зобов’язання, забезпеченого заставою, повторює в цій частині ст. 12 Закону «Про заставу» [64], що спричинила деякі утруднення при правозастосуванні. Частина друга ст. 7 Закону «Про іпотеку» встановлює, що у разі забезпечення заставою грошового зобов’язання його розмір має бути чітко визначений у грошовій сумі або шляхом «надання критеріїв, які дозволять встановити розмір цієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов’язання». Слід дійти висновку про те, що саме такий зміст вкладається в зміст слів «розмір... зобов’язання, забезпеченого заставою», що вживаються в ст. 584 ЦК і ст. 12 Закону «Про заставу». Тому в іпотечному договорі необов’язково зазначати конкретну суму процентів чи пені, сплата якої забезпечується заставою. Посилання в іпотечному договорі на кредитний договір, що визначає критерії розрахунку розміру процентів та пені, є достатнім для висновку про те, що іпотечним договором належне визначено розмір забезпеченого іпотекою зобов’язання щодо сплати процентів і пені.

14. Зміст вимог, які забезпечуються іпотекою, визначається ст. 7 Закону «Про іпотеку» і відповідає ст. 589 ЦК. Додатково до ст. 589 ЦК до змісту вимог, що задовольняються за рахунок переданого в іпотеку майна, ст. 7 Закону «Про іпотеку» включає витрати заставодержателя на страхування предмета іпотеки, якщо обов’язок страхування було покладено іпотечним договором на заставодержателя.

Виходячи із розуміння основного зобов’язання як такого, яке забезпечене іпотекою, ст. 7 Закону «Про іпотеку» до складу основного зобов’язання відносить не тільки основну суму боргу, а і проценти, неустойку. До складу основного зобов’язання включається і будь-яке збільшення основної суми боргу, але тільки за умови, що це було прямо передбачено умовами договору, що є підставою зобов’язання, яке забезпечується іпотекою. Таке формулювання не дозволяє включати до змісту забезпеченого заставою зобов’язання суми індексації, що нараховуються відповідно до ст. 625 ЦК (навіть з урахуванням ч. 1 ст. 628 ЦК, яка до змісту договору включає і «умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства»). Але іпотечним договором може бути передбачене забезпечення іпотекою і таких вимог заставодержателя.

15. Стаття 8 Закону «Про іпотеку» [197] допускає покладення на заставодержателя обов’язку страхування предмета іпотеки, але, як правило, такий обов’язок несе заставодавець. У зв’язку з визнанням обов’язковості страхування предмета іпотеки перелік випадків обов’язкового страхування (частина перша ст. 35 Закону «Про страхування» [180]) доповнено зазначенням на обов’язкове страхування предмета іпотеки від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування.

16. Закон «Про іпотеку» вводить в нормативний оборот поняття пріоритету іпотекодержателів (це — переважне право однієї особи відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме майно), вищого пріоритету (це — пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна) і нижчого пріоритету (це — пріоритет, встановлений пізніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна). Пріоритет іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих в установленому порядку прав чи вимог інших осіб виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом — у черговості їх державної реєстрації.