Розділ «КНИГА П’ЯТА ЗОБОВ’ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО»

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

(Із змін, від 25.12.2008)

1. Наявність спеціальних правил ст. 825 ЦК про розірвання договору найму житла не виключає застосування до договору найму житла загальних правил ст. 651 ЦК.

2. Наймачеві надається необмежене право на розірвання договору шляхом вчинення одностороннього правочину. Цей правочин вчиняється шляхом відмови від договору. Заява наймача про відмову від договору має бути вручена наймодавцеві за три місяці до дня припинення договору. У такій заяві доцільно було б зазначати дату припинення договору, якщо наймач передає заяву про відмову особисто або через уповноважену особу. Якщо ж така заява надсилається поштою, дату припинення договору слід визначати вказівкою на дату отримання заяви наймодавцем та на сплив трьохмісячного строку після цієї дати.

3. Наймач може розірвати договір найму житла шляхом вчинення конклюдентних дій — звільнення помешкання без попередження. У цьому разі дія договору також припиняється. Але зазначені дії наймача є порушенням обов’язку попередити наймодавця (передати чи надіслати йому заяву про розірвання договору). Це порушення тягне санкцію: якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою, він вправі вимагати від наймача плату за користування житлом за три місяці. Така санкція враховує право наймача розірвати договір в будь-який час з попередженням наймодавця за три місяці, а тому виключає стягнення збитків у вигляді неотриманої плати за користування житлом (упущеної вигоди) за більш тривалий період. Разом з тим абзац другий ч. 1 ст. 825 ЦК не виключає відповідальності наймача, який звільнив житло без попередження наймодавця, за інші збитки, причинені наймодавцеві, наприклад, у зв’язку з незбереженням житла чи іншого майна наймача унаслідок того, що після звільнення житла наймачем воно залишилось без належного догляду.

4. Якщо житло стало непридатним для проживання, наймачеві надається право відмовитись від договору в будь-який час без попередження. Але заява про відмову від договору найму має бути зроблена і в таких випадках. В іншому разі не буде того юридичного факту, який відповідно до абзацу третього ч. 1 ст. 825 ЦК припиняє дію договору найму житла. В інших випадках відмова наймача від договору найма житла без попередження наймодавця суперечила б не тільки ч. 1 ст. 825 ЦК, а і ст. 525 ЦК, що допускає односторонню відмову від зобов’язання тільки у разі, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом.

5. Включення абзацу четвертого до ч. 1 ст. 825 ЦК Законом від 25 грудня 2008 р. [199] не стільки дозволило врегулювати відповідні відносини, скільки продемонструвало проблеми вітчизняної правотворчості, нездатної забезпечити логічну узгодженість законодавчих положень. В абзаці четвертому ч. 1 ст. 825 ЦК формулюється спеціальне правило, що підлягає застосуванню, хоч із ч. б ст. 8101 ЦК і випливає, що ч. 1 ст. 825 ЦК у цілому до правовідносин щодо оренди житла з викупом не застосовується.

Логічно було б в абзаці четвертому ч. 1 ст. 825 ЦК спочатку зазначити про випадки, коли договір оренди житла з викупом може бути розірвано, а потім визначити порядок його розірвання. Законодавець зробив це навпаки, що не впливає на юридичну силу цих законодавчих положень.

Систематичне тлумачення абзацу четвертого ч. 1 ст. 825 ЦК, врахування його системних зв’язків відповідно до ст. 8101 ЦК дає підстави для висновку про те, що слово «орендодавцем» в абзаці четвертому ч. 1 ст. 825 ЦК вжито помилково. Його за результатами тлумачення слід замінити словом «орендарем» чи, за прийнятою в ст. 8101 ЦК термінологією, — словом «особою-орендарем».

Спеціальний випадок дострокового розірвання договору оренди з викупом на цей час передбачений ст. 12321 ЦК. Ця ж стаття встановлює спеціальний порядок розірвання такого роду договорів. У решті випадків підстави і порядок розірвання договорів оренди житла з викупом визначаються загальними правилами ст. 651, 652 ЦК, а також ч. 2 ст. 825 ЦК. Виключно гострою/Є проблема наслідків розірвання договору оренди житла з викупом. Застосування до цих відносин ст. 653 ЦК може привести до грубого порушення засад добросовісності, справедливості та розумності, що входять до змісту принципу верховенства права та до необхідності прямого застосування цих засад усупереч ст. 653 ЦК. Але цей спосіб правозастосування дуже погано осмислений і опрацьований у судовій практиці. Тому наслідки дострокового розірвання договору оренди житла з викупом доцільно було б ретельно опрацьовувати при укладенні таких договорів.

6. За умов, установлених ч. 4 ст. 825 ЦК, розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця можливе на підставі домовленості між сторонами або за рішенням суду. Юридичними фактами, що породжують право наймодавця вимагати розірвання договору найма житла, є: 1) використання наймачем житла не за призначенням або систематичне порушення наймачем «прав та інтересів сусідів» (це спонукає наймодавця доводити, що порушені були не тільки інтереси, а і права сусідів, та зробити посилання на нормативно-правовий акт, який відповідні права закріплює; 2) попередження наймодавцем наймача про необхідність усунення цих порушень; 3) продовження наймачем або особами, за яких він відповідає (ч. 2 ст. 816 ЦК), порушень, на які зазначалося вище, після попередження. Якщо мало місце продовження таких порушень після попередження, підстава пред’явлення вимоги про розірвання договору з’явилася. Припинення порушень після появи підстави для пред’явлення наймодавцем вимоги про розірвання договору не позбавляє наймодавця права на пред’явлення такої вимоги.

7. За домовленістю сторін або за рішенням суду на вимогу наймодавця здійснюється розірвання договору за наявності підстав, встановлених ч. 2 ст. 825 ЦК. Такими підставами є: 1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, а при короткостроковому наймі — «понад два рази» (взяті в лапки слова означають — «за три місяці»). Договором найму ці строки можуть бути встановлені більш тривалими; 2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає (як руйнування чи псування не може кваліфікуватись невиконання покладеного на наймача законом або договором обов’язку здійснювати поточний або капітальний ремонт житла, що є предметом договору найму).

Невнесення плати за вказані періоди є підставою для задоволення судом вимоги про розірвання договору, хоча б на момент звернення наймодавця до суду чи винесення судом рішення у справі заборгованість з плати за користування житлом була погашена.

Що стосується вимоги про розірвання договору найму житла у зв’язку з руйнуванням або псуванням житла, то доведеність у суді цих обставин не є достатньою для задоволення вимоги наймодавця про розірвання договору. Суд може надати строк, який не може перевищувати одного року, впродовж якого наймач має відновити житло, а в позові про розірвання договору — відмовити. Таке рішення суд може прийняти не виключно на свій розсуд, а з посиланням на обставини, які мають бути враховані з урахуванням принципів добросовісності, справедливості та розумності (п. 6 ст. 3 ЦК).

Неусунення наймачем допущених порушень, тобто нездійснення ним обов’язку відновити житло у встановлений судом строк, є підставою для звернення наймодавця з новим позовом про розірвання договору. На цей раз за умови доведення того факту, що наймач житло не відновив, суд не може відмовити в задоволенні вимоги наймодавця. Вимога про виселення в зв’язку з розірванням договору також має бути задоволена. Виконання рішення суду в цій частині може бути відстрочене не більш ніж на рік. У цій частині суд приймає рішення також не на свій розсуд, а з урахуванням обставин справи, на які має бути зазначено в мотивувальній частині рішення суду.

8. Відповідно до ч. З ст. 825 ЦК договір найму житла, яким є частина будинку, квартири, кімнати, може бути розірваний на вимогу наймодавця за домовленістю сторін. За відсутності згоди наймача, а також у випадках, коли наймодавець не звертався до наймача з пропозицію розірвати договір, наймодавець має право вимагати розірвання договору в судовому порядку. Підставою для пред’явлення такої вимоги у ч. 3 ст. 825 ЦК називається необхідність використання житла для проживання самого наймодавця або членів його сім’ї. Необхідність тут треба тлумачити як наявність потреби, яка обґрунтована відповідними обставинами.

На наймодавця покладається обов’язок попередити наймача «про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці». Взяті в лапки слова не слід тлумачити так, що наймодавець вправі розірвати договір в односторонньому порядку. Порядок розірвання визначається в абзаці першому ч. 3 ст. 825 ЦК («договір може бути розірваний на вимогу наймодавця...»). Це формулювання не може тлумачитись як право на розірвання договору шляхом вчинення одностороннього правочину навіть з урахуванням того, що на наймодавця покладається дещо незвичайний для судового порядку розірвання договорів обов’язок попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Обов’язок попередження не слід тлумачити як обмеження на доступ до суду, бо попередження у встановлений строк є юридичним фактом, що породжує матеріальне право наймодавця на розірвання договору, а не умовою, що є необхідною для звернення до суду за захистом права. Якщо в суді буде встановлено, що наймодавець не попереджав наймача, позов про розірвання договору не може бути задоволений. При обчисленні зазначеного двомісячного строку слід враховувати, що він обчислюється від дня, коли наймач отримав відповідне попередження про наступне «розірвання договору», тобто до дня прийняття судом рішення у справі за позовом про розірвання договору. Якщо на день винесення рішення цей строк не минув, позов про розірвання договору не може бути задоволений.

Стаття 826. Правові наслідки розірвання договору найму житла

1. У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

1. Стаття 825 ЦК дає можливість наймачеві пред’явити в суді тільки вимогу про розірвання договору. Якщо рішенням суду ця вимога задовольняється, таке рішення є підставою для виселення наймача та осіб, які проживають разом з ним. Проте з метою усунення ситуації правової невизначеності законодавець у ст. 826 ЦК встановив спеціальне правило про виселення наймача та інших осіб у разі розірвання договору. Доцільно було б в позовних заявах формулювати дві вимоги — про розірвання договору найму житла і про виселення наймача та осіб, які проживають разом з ним. У рішенні суду також має зазначатись на задоволення цих обох позовних вимог.