Розділ «КНИГА П’ЯТА ЗОБОВ’ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО»

3. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов’язки за договором найму житла є солідарними.

4. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору — встановлюється за рішенням суду.

1. Зазвичай наймач укладає договір найму з метою забезпечення житлом не тільки себе особисто, а і членів своєї сім’ї. Якщо всі члени сім’ї є дієздатними, закон не перешкоджає тому, щоб всі вони чи декілька осіб із них уклали один договір найму і разом прийняли на себе обов’язки та отримали права відповідно до договору найму. У такому разі їх зобов’язання перед наймодавцем є солідарним, що не виключає домовленості сторін договору найму про частковий характер таких обов’язків.

2. Але в практиці частіше договори найму житла укладаються одним наймачем. У таких випадках приписується вказувати в договорі осіб, які будуть проживати разом з наймачем. Ці особи набувають на підставі такого договору рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. Зазначені права та обов’язки названих осіб є правами та обов’язками безпосередньо перед наймодавцем. Права зазначених осіб та відповідні права наймодавця перед особами, що проживають з разом з наймачем, можуть захищатись у суді в загальному порядку.

3. В інший спосіб вирішується питання про відповідальність. Якщо вимоги, що пред’являються до осіб, які проживають разом з наймачем, охоплюються поняттям відповідальності, така вимога має бути пред’явлена безпосередньо до наймача. Крім того, відповідальність наймача перед наймодавцем за порушення умов договору особами, що проживають разом з наймачем, слід тлумачити як можливість пред’явлення наймодавцем вимоги про виконання зобов’язання, яке не виконується чи неналежно виконується зазначеними особами, безпосередньо до наймача.

4. Наймач та особи, які проживають разом з ним, повинні самі домовитись між собою (без участі наймодавця) про порядок користування житлом, яке є предметом договору найму. Якщо вони не досягли відповідної згоди, спір розглядається судом. У такій справі наймодавець може брати участь як третя особа без самостійних вимог.

Стаття 817. Право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, на вселення інших осіб у житло

1. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому.

2. Особи, які вселилися у житло відповідно до частини першої цієї статті, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

1. Відповідно до ч. 1 ст. 816 ЦК особи, що проживають разом з наймачем, отримують рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. Ці права та обов’язки входять до змісту відповідного зобов’язання. А зобов’язання не може бути змінене одностороннє (ст. 525 ЦК). Сторона зобов’язання, про яке йдеться, — наймодавець не вправі домовитись з наймачем про зміну зобов’язань з участю осіб, що проживають разом з наймачем, — про вселення інших осіб у житло без згоди цих осіб. Без згоди наймодавця вселення інших осіб у житло також є неможливим в силу ч. 1 ст. 817 ЦК, оскільки це означало б зміну договору найму житла без згоди однієї із його сторін. Тут ч. 1 ст. 817 ЦК погоджується із ч. 1 ст. 652 ЦК. Отже, ст. 817 ЦК лише конкретизує загальні положення про договори стосовно договору найму житла.

Стаття 818. Тимчасові мешканці

1. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців).

2. Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом.

3. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.

1. Хоч поняття тимчасових мешканців не є новим для вітчизняного законодавства, все ж строк, впродовж якого особа може мати такий статус, ніколи не визначався в нормативному порядку. Тому слід зробити висновок про те, що тимчасові мешканці не можуть визначатись за критерієм строку проживання. Критерієм для визнання особи тимчасовим мешканцем є проживання особи у помешканні іншої особи, що є наймачем житла або набула рівних з наймачем прав, без стягнення плати за користування житлом. Проте наймач і наймодавець не позбавлені права пред’явити вимогу про виселення тимчасового мешканця з огляду на тривалість строку проживання, яка несумісна з поняттям тимчасового мешканця. Але визнання за наймодавцем такого права не має істотного значення, оскільки незалежно від будь-якої підстави наймодавець може пред’явити до тимчасових мешканців вимогу про звільнення помешкання відповідно до ч. 3 ст. 818 ЦК.

2. Надання можливості тимчасового проживання є можливим лише за взаємною згодою наймача та осіб, які проживають разом з ним. Згоди наймодавця на це закон не вимагає. Але встановлюється обов’язок наймача попередньо (до вселення тимчасових мешканців) повідомити наймодавця про вселення. Порушення наймачем цього обов’язку не може бути визнане підставою для виселення тимчасових мешканців. Проте слід враховувати положення ч. 3 ст. 818 ЦК, про що йшлося в попередньому пункті коментаря.

3. Право тимчасових мешканців на користування житлом не визнається самостійним. Це означає, що воно лише випливає із права наймача (наймачів). Тому тимчасові мешканці своє право на користування житлом можуть захищати в межах існуючого зобов’язання лише в тих випадках, коли воно порушується наймачем. Якщо ж їх право порушується наймодавцем чи третіми особами, захист права тимчасових мешканців має здійснюватись відповідно до ст. 396 ЦК і глави 29 цього Кодексу, що є малоймовірним з урахуванням права наймодавця, передбаченого ч. 3 ст. 818 ЦК.

4. Частина 3 ст. 818 ЦК встановлює два юридичні факти (склади), настання яких породжує обов’язки тимчасових мешканців звільнити житло: 1) сплив погодженого строку проживання; 2) сплив семи днів після пред’явлення наймачем або наймодавцем до тимчасових мешканців вимоги про звільнення помешкання. Однак договором між наймачем та тимчасовими мешканцями, який погоджений з особами, які проживають разом з наймачем, зазначені підстави можуть бути обмежені або доповнені.

Стаття 819. Ремонт житла, переданого у найм

1. Поточний ремонт житла, переданого у найм, зобов’язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором.