Розділ «КНИГА П’ЯТА ЗОБОВ’ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО»

1, Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи.

2. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

1. Сторонами в договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Це формулювання ч. 1 ст. 813 ЦК відображає реальність, яка фактично виключає безпосередню участь у таких правовідносинах держави, Автономної Республіки Крим та територіальних громад. Але із цього за правилами тлумачення нормативно-правових актів не можна зробити висновок про юридичну неможливість участі в таких правовідносинах названих суб’єктів. За відсутності слова «лише» («тільки») у тексті ч. 1 ст. 813 ЦК при вирішенні цього питання слід керуватися загальними правилами ч. 1 ст. 167, ч. 1 ст. 168, ч. 1 ст. 169 ЦК, відповідно до яких держава, Автономна Республіка Крим та територіальні громади діють у цивільних відносинах на рівних правах з іншими учасниками цих відносин.

2. Із ч. 2 ст. 813 ЦК прямо випливає («прямо» — із-за наявності слова «лише»), що за умови, коли наймачем є юридична особа, житло, яке є предметом договору найму, не може використовуватись для інших цілей, крім як для проживання в ньому фізичних осіб. Це — більш визначена заборона нецільового використання житла, ніж та, яка випливає із ч. 1 ст. 383 ЦК, яка прямо формулює заборону на використання житла тільки для промислового виробництва.

3. Фізичні особи можуть бути наймодавцями в договорах найму житла, незалежно від того, зареєстровані вони як підприємці чи ні. Якщо фізична особа зареєстрована як підприємець, вона може передавати житло в найм та отримувати відповідні доходи як в межах свого статусу як підприємця, так і поза межами такого статусу на свій вибір.

Стаття 814. Правонаступництво у разі зміни власника житла, переданого у найм

1. У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.

1. Стаття, що коментується, встановлює правонаступництво в правовідносинах щодо найму житла на випадок зміни власника житла. Аналогічне правило стосовно інших видів найму сформульоване у ст. 770 ЦК, але тут передбачена можливість встановлення в договорі умови про припинення договору найму у разі відчуження наймодавцем речі, що є предметом договору найму. Стосовно найму житла таке не передбачене. Але це не є перешкодою для включення до змісту договору найму житла умови про припинення такого договору у разі зміни власника житла. Підставою для цього є ч. 3 ст. 6 ЦК. Юристи, які схиляються до асоціативного тлумачення нормативно-правових актів, будуть стверджувати, що неможливість відступати від положення ст. 814 ЦК випливає із порівняння цієї статті зі ст. 770 ЦК. Але із порівняння положень актів законодавства ніколи і нічого не випливає. Порівняння використовується при тлумаченні актів, але тільки як засіб для правильного розуміння букви відповідного акту.

Стаття 815. Обов’язки наймача житла

1. Наймач зобов’язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

2. Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця.

3. Наймач зобов’язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

1. У ст. 815 ЦК формулюються обов’язки наймача, що складають зміст зобов’язання наймача перед наймодавцем. Це зобов’язання частково є грошовим (ч. 3 ст. 815 ЦК), а частково стосується житла, що є предметом договору.

2. Із правила ч. 1 ст. 815 ЦК прямо випливає заборона на використання житла, що є предметом договору найму, в інших цілях, ніж для проживання. У ч. 2 ст. 813 ЦК таке ж правило сформульоване стосовно випадків, коли наймачами є юридичні особи.

3. Обов’язок наймача забезпечувати збереження житла та підтримання його в належному стані, який (обов’язок) сформульовано у ч. 1 ст. 815 ЦК, не стосується ремонту житла, переданого в найм. Права та обов’язки сторін щодо ремонту встановлюються в ст. 819 ЦК.

4. Наймач не має права здійснювати перевлаштування та реконструкцію житла. Перевлаштування та реконструкція мають розумітись так же, як в ст. 100 Житлового кодексу розуміються переобладнання та перепланування житлового приміщення.

5. Частина 3 ст. 815 ЦК встановлює своєрідне правило, із якого випливає, що із факту початку користування наймача житлом виникає правонаступництво на час дії договору найму житла у грошових зобов’язаннях, що виникли на підставі договорів, які наймодавець уклав з організаціями, що здійснюють постачання ресурсами через приєднану мережу та надають комунальні послуги. Отже, передання в найм квартири або її частини, житлового будинку або його частини не припиняє договорів, які власник уклав з організаціями, що здійснюють постачання ресурсами та надання послуг. Але у відповідних грошових зобов’язаннях на період дії договору найму житла відбувається заміна сторони (боржника). Це позбавляє можливості стягнення плати за спожиті ресурси та надані послуги з власника житла (наймодавця), якщо тільки він доведе, що житло він передав у користування іншій особі за плату. Будучи зобов’язаним оплачувати спожиті ресурси та отримані послуги, наймач у таких випадках не отримує ніяких прав щодо організацій, які здійснюють постачання та надають послуги. Такі права (зокрема, вимагати надання послуг та здійснювати постачання відповідно до умов договору) може здійснювати тільки наймодавець. Проте закон не забороняє, щоб наймачі укладали договори з особами, які здійснюють постачання ресурсами через приєднану мережу, набували відповідних прав перед цими особами та приймали на себе обов’язки.

Стаття 816. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним

1. У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом.

2. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.