Розділ «КНИГА П’ЯТА ЗОБОВ’ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО»

2. За договором оренди житла з викупом наймач (орендар) користується житлом впродовж строку дії договору, а при припиненні дії договору за умов повної сплати орендних платежів (у тому числі при достроковому припиненні договору у зв’язку з повного сплатою орендних платежів) житло переходить у власність орендаря.

3. Відповідно до ч. 3 ст. 8101 ЦК житло — предмет договору — обирає орендар. Орендодавець придбаває це житло у власність і передає орендарю в користування на умовах оренди. До повного внесення орендних платежів орендарем орендодавець залишається власником житла. Орендодавець здійснює розпоряджання житлом до його повного викупу. Але можливість реалізації цього права є вкрай обмеженою, оскільки таке розпоряджання не може порушувати права орендаря. Навіть переобладнання житла відповідно до ч. 3 ст. 819 ЦК орендодавець не може здійснити без згоди наймача. Частина 3 ст. 8101 ЦК не виключає укладення договору оренди з викупом такого житла, яке перебувало у власності орендодавця до укладення договору.

4. Істотні умови договору оренди житла з викупом мають визначатись законом. Але на цей час спеціальні законодавчі положення такого роду не встановлені. Із ч. 2, 3 ст. 8101 ЦК випливає, що істотними умовами такого договору є предмет договору, строк оренди, розмір орендних платежів. Частина 5 ст. 810і ЦК не виключає застосування до договору найму житла визначення істотних умов договору, що наводиться у ч. 1 ст. 638 ЦК.

5. Зазначення в ч. 4 ст. 8101 ЦК про те, що укладення договору оренди житла з викупом здійснюється в порядку, визначеному законом, має конструктивний характер з огляду на ускладнену процедуру укладення такого договору, обумовлену наданням орендарю права обрати житло — предмет договору та наступним набуттям орендодавцем права власності на житло. Але ж на цей час законодавче врегулювання цих відносин не здійснюється. Тому відносини щодо укладення договору оренди житла з викупом сторони повинні врегулювати попереднім договором. Умови, на яких укладається договір оренди житла з викупом та на які вказується у ч. 4 ст. 8101 ЦК, є нічим іншим, ніж істотними умовами такого договору.

6. Договір оренди житла з викупом є (у частині викупу і переходу права власності на житло до орендаря) правочином, що тягне цивільно-правові наслідки за умови настання певної обставини (внесення орендарем всієї обумовленої договором суми орендних платежів). Тому для державної реєстрації права власності орендаря на житло орендар має надати не тільки договір, а й докази внесення ним усієї суми орендних платежів.

7. Більш детально відносини щодо оренди житла з викупом регулюються Порядком оренди житла з викупом [343], затвердженим постановою Кабінету Міністрів на підставі повноваження, наданого ч. 3 ст. 5 Закону «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» [199].

Стаття 811. Форма договору найму житла

1. Договір найму житла укладається у письмовій формі.

2. Договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

3. Договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковій державній реєстрації у порядку, визначеному законом.

(Із змін, від 25.12.2008)

1. Договір найму житла має укладатись у письмовій формі, порушення якої не тягне недійсності договору, а тільки передбачає застосування наслідків, передбачених ст. 218 ЦК. Сторони можуть домовитись про укладення договору найму житла в письмовій формі та про його нотаріальне посвідчення.

2. Законодавець словами «обов’язкове нотаріальне посвідчення» і «обов’язкова державна реєстрація» підкреслює категоричний характер відповідних вимог до договору оренди житла з викупом. Але ця категоричність не виключає застосування до такого роду договорів ч. 2 ст. 220 ЦК, яка за відповідних умов допускає визнання судом дійсним договору, який не був нотаріально посвідчений.

Стаття 812. Предмет договору найму житла

1. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.

2. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.

3. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

1. Предметом договору найму житла може бути помешкання, що придатне для постійного проживання в ньому. Зокрема, зазначається на те, що предметом такого договору може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання, що є предметом договору найму житла, повинне бути призначене для постійного проживання в ньому (ст. 379 ЦК). Отже, предметом договору найму житла може бути приміщення в житловому будинку чи частина такого будинку, що має статус гуртожитку, але не може бути приміщення в готелі, оскільки приміщення готелів призначаються для тимчасового проживання.

2. Якщо предметом договору найму житла є квартира чи частина квартири у багатоквартирному будинку, із договору найму житла випливає право наймача користуватися майном, що обслуговує будинок (наприклад, ліфтом). Плата за користування таким майном зазвичай включається в плату за користування житлом.

Стаття 813. Сторони у договорі найму житла