Розділ «КНИГА П’ЯТА ЗОБОВ’ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО»

Стаття 810. Договір найму житла

1. За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

2. Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом.

3. До договору найму житла, крім найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

1. Визначення договору найму житла, що наводиться у ст. 810 ЦК, було б підставою для поширення чинності ст. 810 — 826 ЦК на відносини щодо найму житла, незалежно від того, хто є власником даного житла. Але ч. 2 ст. 810 ЦК передбачає встановлення законом підстав, умов, порядку укладення та припинення договору найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності. Це правило не є достатнім для висновку про те, що дія Цивільного кодексу не поширюється на договори найму житла, що перебуває у державній або комунальній власності. Підставу для даного висновку дає ч. 3 ст. 810 ЦК. Отже, до відносин з приводу найму житла, що перебуває у державній і комунальній власності, не застосовуються ні положення ст. 810 — 826 ЦК, ні загальні положення зобов’язального права, ні правила Книги першої Цивільного кодексу «Загальні положення», крім випадків, коли відповідні відносини не врегульовані законом (спеціальним).

2. Частина 3 ст. 810 ЦК передбачає застосування до відносин щодо найму житла, яке не є об’єктом права державної або комунальної власності, положень цього Кодексу за умови, якщо інше не передбачено законом. Це означає, що переважно перед Цивільним кодексом підлягають застосуванню положення, що сформульовані у главі 6 Житлового кодексу [18] «Користування житловими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду» (ст. 150 — 174), а також у розділі першому Житлового кодексу «Загальні положення» (ст. 1 — 12). Інші положення, що сформульовані в законах та стосуються найму житла, яке є не об’єктом державної або комунальної власності, також підлягають переважному застосуванню у порівнянні з нормами, які включені до змісту Цивільного кодексу.

3. Що стосується відносин, які виникають у зв’язку з наймом житла, що перебуває у державній або комунальній власності, то вони регулюються Житловим кодексом та іншими актами житлового законодавства (ст. 3 ЖК).

4. Правові норми, які регулюють відносини щодо найму житла, утворюють окремий інститут цивільного права. Незважаючи на схожість найменувань інституту найму (оренди) та інституту найму (оренди) житла, на схожість названих відповідних глав Цивільного кодексу, немає ніяких підстав стверджувати, що договір найму (оренди) житла є різновидом договору найму (оренди). Тому до договору найму житла не можуть застосовуватись норми, сформульовані стосовно найму (оренди) у ст. 759 — 786 ЦК. Є підставні Для висновку про те, що із змісту ст. 810 — 826 ЦК випливає неприпустимість передання в найм житла на підставі договору найму, що підпорядковується ст. 759 — 786 ЦК. Відповідні правочини є оспорюваними. Вони можуть бути визнані недійсними судом на вимогу однієї із сторін.

Але застосування до відносин з приводу найму житла окремих положень глави 58 Цивільного кодексу «Найм (оренда)» за аналогією є можливим. Зокрема, це стосується дня (моменту), з якого починається обчислення строку договору найму, та дня (моменту), з якого договір вважається припиненим, як це встановлено ст. 795 ЦК стосовно найму будівлі або іншої капітальної споруди.

5. Договори найму житла, на які поширюється чинність Цивільного кодексу, можуть укладатись на розсуд сторін як консенсуальні або реальні.

Стаття 8101. Оренда житла з викупом

1. Оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла.

2. За договором оренди житла з викупом одна сторона підприємство-орендодавець передає другій стороні — фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

3. Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.

4. Укладення та припинення договору оренди житла з викупом здійснюються на умовах та у порядку, визначених законом.

5. Істотні умови договору оренди житла з викупом визначаються законом.

6. До договору оренди житла з викупом застосовуються положення статей 811, 813 — 820, 823, частини другої статті 825, статей 826, 12321 цього Кодексу з урахуванням особливостей, встановлених законом.

7. Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом.

(Доп. Законом від 25.12.2008)

1. Оренда житла з викупом є видом найму (оренди) житла, але особливим. Ця особливість полягає у поєднанні у правовідносинах щодо найму (оренди) житла елементів оренди і купівлі-продажу з умовою про розстрочення платежу. Тому правовий припис ч. 6 ст. 8101 ЦК, що встановлює перелік законодавчих положень, що застосовуються до правовідносин щодо оренди житла з викупом, виключає застосування до цих правовідносин решти положень Цивільного кодексу про найм (оренду) житла. Особливий характер договору найму житла з викупом обумовлює ту обставину, що чинність ст. 810 ЦК, яка формулює визначення договору найма житла та інші найбільш загальні положення, на правовідносини щодо найму житла з викупом не поширюється.