Розділ «КНИГА ТРЕТЯ ПРАВО ВЛАСНОСТІ ТА ІНШІ РЕЧОВІ ПРАВА»

(Із змін, від 15.12.2005)

1. Відповідно до заголовків ст. 331 і 322 ЦК, сфера їх дії має розмежовуватись за ознакою того, створюється нова річ чи здійснюється переробка речі. Але при тлумаченні правових норм заголовкам статей, як і будь-яким загальним положенням законів, не можна віддавати перевагу над змістом цих статей, який (зміст) у цьому контексті має кваліфікуватися як такий, що формулює спеціальні положення. Із змісту ч. 1 ст. 331 ЦК належить зробити висновок про те, що ця частина вирішує питання виникнення права власності на нову річ, виготовлену із матеріалів особи, що виготовила (створила) цю річ. Із змісту ст. 332 ЦК випливає, що вона вирішує питання права власності на річ (нову річ), створену шляхом переробки чужої речі (чужих матеріалів).

2. Особа, яка створила (виготовила) нову річ із своїх матеріалів, набуває права власності на новостворену річ. У той же час допускається встановлення законом або договором іншого (наприклад, якщо договором передбачено, що право власності на річ, що була виготовлення на замовлення іншої особи, належить цій особі).

3. Дія ч. 1 ст. 331 ЦК поширюється на створення нової речі із своїх матеріалів будь- якою особою, у тому числі і особами, які не досягли чотирнадцяти або вісімнадцяти років, оскільки створення нової речі не є правочином, а тому не потребує будь-якого обсягу дієздатності.

4. На підставі ч. 1 ст. 331 ЦК вирішується питання про право власності на річ, створену особою із своїх матеріалів на підставі договору з іншою особою. Власником такої речі є особа, що створила її. Але це правило є диспозитивним. У випадках, якщо річ виготовлена особою з матеріалу, що їй не належить, застосовується ч. 3 ст. 332 ЦК.

5. За загальним правилом абзацу першого ч. 2 ст. 331 ЦК право власності на ново- створене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. Це формулювання не є досить визначеним. Дійсно, треба з’ясувати, який же юридичний факт дає підстави стверджувати, що будівництво об’єкта є завершеним. Тому абзац перший взагалі не підлягає застосуванню. Цей висновок підтверджується абзацом другим ч. 2 ст. 331 ЦК, яка юридичним фактом, що породжує право власності на новостворене нерухоме майно у випадках, коли законом або договором передбачається прийняття нерухомого майна до експлуатації, називає прийняття об’єкта до експлуатації. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів [313] не встановлює будь-яких винятків із загального правила про обов’язковість прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів. Прийняття закінчених будівництвом об’єктів до експлуатації здійснюється після належного оформлення акта готовності об’єкта до експлуатації та видачі замовникові зареєстрованого інспекцією державного архітектурного будівельного контролю свідоцтва про відповідність збудованого об’єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил (п. 4, 12, 13 Порядку).

6. Але і оформлення акта про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта право власності на нерухоме майно не породжує. Відповідно до абзацу другого ч. 2 ст. 331 ЦК у випадках, коли право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації, право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації. Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» [215] не встановлює будь-яких винятків із загального правила про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно. Отже, право власності на новостворене нерухоме майно виникає тільки з моменту реєстрації цього права. Це — досить визначене, хоч і алогічне правило: права не існує, поки воно не буде зареєстроване, але за відсутності права не може бути здійснена його реєстрації. І все ж законодавець вважає, що «щось» реєструється. Реєстрація цього «щось» породжує право власності. Законодавець визнав за неприйнятне встановити, що реєструється «щось», тому він установив, що реєструється право, якого до реєстрації не існує.

7. Між прийняттям закінченого будівництвом об’єкта до експлуатації та державною реєстрацією права власності на новостворене нерухоме майно є ще один юридичний факт — отримання замовником (особою, яка сама створила об’єкт нерухомого майна із своїх матеріалів) свідоцтва про право власності на новостворене нерухоме майно. Це свідоцтво видається місцевими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування (п. 6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно [352]).

8. До виникнення права власності на новозбудоване нерухоме майно право власності існує лише на матеріали, обладнання та інше майно, що було використане при будівництві.

Стаття, що коментується, не вирішує питання про те, хто ж є власником цих матеріалів, обладнання тощо. Оскільки інше не встановлено, власником слід вважати того, хто надав відповідне майно для здійснення будівництва, крім випадків, коли договором передбачено інше. Але слід ураховувати, що до виникнення права власності на новозбудоване нерухоме майно існує право власності не тільки на матеріали, обладнання тощо (ч. 3 ст. 331 ЦК), а й право власності на об’єкт будівництва або результат інших будівельних робіт. Суб’єктом цього права власності є замовник, якщо інше не встановлене договором (ст. 876 ЦК).

9. Відповідно до ч. 3 ст. 331 ЦК особа, що має право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, за умови, що вона є власником матеріалів, обладнання тощо (ч. 3 ст. 331 ЦК) і об’єкта будівництва або інших будівельних робіт (ст. 846 ЦК), може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва. Реально маються на увазі договори про відчуження та іпотечні договори. Предметом договору про відчуження є об’єкт незавершеного будівництва, під яким згідно з абзацем третім ст. 1 Закону «Про іпотеку» [197] розуміється об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та який не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства. При цьому для реєстрації права власності набувача на об’єкт незавершеного будівництва, крім договору про відчуження, надаються документи, що підтверджують речове право на земельну ділянку, проектно-кошторисна документація, а також документи, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва.

10. Стаття 331 ЦК не встановлює будь-яких правил щодо отримання публічного дозволу на відчуження об’єкта незавершеного будівництва. Це дає підстави для висновку про те, що будь-який дозвіл не є для цього необхідним. Але цей правовий припис не може застосовуватись усупереч спеціальному публічно-правовому припису частини п’ятої ст. 55 Закону «Про нотаріат» [75], відповідно до якого угоди про відчуження житлового будинку, будівництво якого не завершено, посвідчуються нотаріально за умови наявності рішення відповідного органу місцевого самоврядування або відповідної місцевої державної адміністрації. З урахуванням неповної логічної тотожності житлового будинку, будівництво якого не закінчено, та інших незавершених будівництвом об’єктів нерухомого майна, а також історичного чинника (тенденції до уніфікації правила про правочини щодо нерухомого майна), слід дійти висновку, що частина п’ята ст. 55 Закону «Про нотаріат» підлягає застосуванню за аналогією до відносин щодо відчуження об’єктів незавершеного будівництва, що не є житловими будинками, будівництво яких не закінчено.

11. Щодо передання в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва, частина друга ст. 16 Закону «Про іпотеку» встановлює, що воно здійснюється шляхом передання в іпотеку «прав на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, об’єктів незавершеного будівництва або майнових прав на них.

Стаття 332. Набуття права власності на перероблену річ

1. Переробкою є використання однієї речі (матеріалу), в результаті чого створюється нова річ.

2. Особа, яка самочинно переробила чужу річ, не набуває право власності на нову річ і зобов’язана відшкодувати власникові матеріалу його вартість.

3. Право власності на рухому річ, створену особою шляхом переробки з матеріалу, що їй не належить, набувається власником матеріалу за його бажанням, якщо інше не встановлено договором або законом.

4. Якщо вартість переробки і створеної нової речі істотно перевищує вартість матеріалу, право власності на нову річ набуває за її бажанням особа, яка здійснила таку переробку. У цьому разі особа, яка здійснила переробку, зобов’язана відшкодувати власникові матеріалу моральну шкоду.

5. Власник матеріалу, який набув право власності на виготовлену з нього річ, зобов’язаний відшкодувати вартість переробки особі, яка її здійснила, якщо інше не встановлено договором.

1. Хоч у визначенні переробки, що міститься в ч. 1 ст. 332 ЦК, і не йдеться про те, що цей термін може застосовуватись тільки до створення особою нової речі із чужих матеріалів, усе ж із змісту цієї статті випливає, що її дія поширюється на відносини щодо створення особою нових речей із чужих матеріалів.