Розділ «КНИГА ПЕРША ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ»

1. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

2. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

1. У ч. 1 ст. 181 ЦК наводиться логічно несуворе визначення нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості). В абзаці четвертому ст. 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» [215] це визначення конкретизується зазначенням про те, що розташованими на земельній ділянці об'єктами нерухомого майна можуть бути будівлі, споруди тощо. В абзаці другому ст. 1 Закону «Про іпотеку» [197] наводиться те ж визначення нерухомого майна (нерухомості), що і в ч. 1 ст. 181 ЦК, яке доповнене зазначенням про те, що розташовані на земельній ділянці об'єкти нерухомого майна повинні бути невід'ємно пов'язані з нею (земельною ділянкою). Як окремий вид об'єктів нерухомого майна у Законі «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» [204] називаються багаторічні насадження. Але це розуміння багаторічних насаджень як об'єктів нерухомого майна не виходить за межі названого Закону, бо право власності на земельну ділянку поширюється в її межах, зокрема на водні об’єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться (ч. 2 ст. 79 ЗК [23]).

2. Ще однією спробою конкретизувати визначення нерухомих речей стало зазначення в п. 1.6 названого Тимчасового положення про те, що «не підлягають реєстрації тимчасові споруди» (зауважимо, що недбалість правотворчих органів інколи просто викликає роздратування: все-таки нормативно-правовий акт, присвячений «реєстрації прав власності», а тут ідеться про реєстрацію об'єктів). Термін «тимчасові споруди» використовувався уже в первинній редакції ст. 24 Закону «Про планування і забудову територій» [154], але він не розкривався в законодавстві, можливо, тому, що зазначена стаття відносила встановлення порядку надання дозволу на будівництво тимчасових споруд до компетенції органів місцевого самоврядування. Нова редакція цієї статті передбачає встановлення законодавством порядку розміщення тимчасових споруд [227]. Можливо, це законодавство і визнає тимчасові споруди такими, що не належать до категорії нерухомих речей. Але ж ні один із названих вище законів, що визначають поняття нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), не дає підстави для того, щоб за критерієм тимчасовості виключити певні об'єкти із категорії нерухомих речей.

3. Конкретизація об'єктів нерухомого майна зазначається в Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна [345]. У п. 2 цієї Інструкції наводиться перелік об'єктів, що підлягають інвентаризації. Цей перелік дає більш конкретне уявлення про коло об'єктів нерухомого майна, але ж і він не допомагає пошуку відповіді, наприклад, на запитання про те, чи є нерухомою річчю торговельний павільйон, побудований на земельній ділянці, наданій в оренду на п'ять років для цілей розміщення цього павільйону, якщо опорою останнього є металеві стовпи, що заглиблені в землю і забетоновані. Тому кваліфікація будівель і споруд як таких, що належать чи не належать до об'єктів нерухомого майна, на цей час має здійснюватись за суто формальними критеріями: тими, що названі у ч. 1 ст. 181 ЦК, і тими, що випливають із дозволу на забудову, що видається відповідними органами місцевого самоврядування або місцевими державними адміністраціями, чи договору оренди земельної ділянки. У такому договорі чи дозволі на забудову можна прямо вказати на те, що відповідний об'єкт не може бути збудований як об'єкт нерухомого майна. З іншого боку, відповідні суб'єкти владних повноважень, у тому числі й суди, не повинні перешкоджати законним вимогам осіб оформити прийняття в експлуатацію та видати свідоцтво про право власності на об'єкт, що відповідає ознакам нерухомого майна, які наводяться в ч. 1 ст. 181 ЦК, та зареєструвати право власності.

4. Визначення нерухомого майна, що наводиться в законах, які вище згадувались, охоплює собою дороги, тротуари, наземні й підземні комунікації (якщо тільки підземні комунікації не є прокладеними під землею кабелями без влаштування бетонних (кам'яних тощо) каналів. Стосовно таких об'єктів слід ураховувати, що їх технічна інвентаризація на цей час Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації нерухомого майна не передбачена і фактично не здійснюється. Ця усталена практика не може бути змінена до прийняття відповідних нормативних актів. Але це не може бути підставою для заперечення права власності відповідних осіб на об'єкти, про які йдеться.

5. Зустрічається вказівка в законодавстві на багаторічні насадження як різновид нерухомого майна (п. 59 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України [359]). Однак слід ураховувати, що відповідно до частини другої ст. 79 Земельного кодексу право власності на земельну ділянку поширюється і на рослини (у тому числі багаторічні), що знаходяться на ній.

6. В абзаці другому ч. 1 ст. 181 ГК [42] не формулюється норма прямої дії. Абзац другий ч. 1 ст. 1 Закону «Про іпотеку» поширює визначений цим Законом правовий режим нерухомого майна на повітряні та морські судна, судна внутрішнього (водного) плавання, космічні об'єкти в правовідносинах, щодо яких названий Закон є чинним. Слід ураховувати, що названий Закон не враховує особливості таких об'єктів, що практично виключає застосування до них Закону «Про іпотеку».

Стаття 182. Державна реєстрація прав на нерухомість

1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

2. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

3. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду.

4. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

1. Чинні законодавчі акти нечітко визначають об’єкти державної реєстрації. Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК державній реєстрації підлягають не тільки право власності, інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, а й виникнення, перехід і припинення зазначених прав та обмежень. Це відповідає змісту дій, що здійснюються під час реєстрації: на кожний об'єкт реєстрації відкривається окремий розділ, який містить дані про правочини щодо нерухомого майна, а отже, — про виникнення, перехід та припинення прав на нерухоме майно та їх обмежень (ст. 12, 13 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень» [215]). Що стосується зазначення в ч. 1 ст. 1 названого Закону про те, що цим Законом регулюються відносини, пов'язані з державною реєстрацією правочинів щодо нерухомості, то це не знайшло відображення у згаданому Законі. Тому державна реєстрація правочинів здійснюється (за відсутності закону, який регулював би відповідні відносини, як того вимагає ч. 2 ст. 210 ЦК) відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів [308]. Слід також звернути увагу на те, що в іншому випадку законодавець не розрізняє державну реєстрацію прав на нерухоме майно і реєстрацію майна. Зокрема, в ч. 2 ст. 1299 ЦК ідеться про державну реєстрацію нерухомого майна, хоч за логікою речей треба було говорити про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.

2. Набрання чинності Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» не спричинило втрати чинності Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно [352]. Це Тимчасове положення не діє лише в частині, в якій воно суперечить названому Закону. Зокрема, Тимчасове положення зберігає чинність у частині визначення Переліку правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна (додаток 1 до Тимчасового положення). Тимчасове положення разом з іншими актами законодавства забезпечує правове врегулювання відносин щодо виникнення права власності на новозбудовані об'єкти на всіх етапах розвитку цих відносин: 1) оформлення акта готовності об'єкта до експлуатації (ст. ЗО Закону «Про планування і забудову територій» [154]); 2) видача інспекцією державного архітектурно-будівельного нагляду свідоцтва про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил (ст. ЗО зазначеного Закону); 3) видача місцевим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування свідоцтва про право власності на новозбудований об'єкт (п.п. «а» п. 6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно); 4) реєстрація права власності відповідно до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», яка є юридичним фактом, що тягне за собою виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомого майна.

3. У Прикінцевих положеннях Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» Кабінету Міністрів дається вказівка забезпечити створення єдиної системи органів державної реєстрації прав, а також формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру та на основі інформації комунальних підприємств бюро технічної інвентаризації. Законодавець завбачливо не встановив термін виконання цієї вказівки. Тож єдина система органів реєстрації прав відсутня: державну реєстрацію речових прав на земельні ділянки та їх обмеження і на сьогодні здійснює Державне підприємство «Центр державного земельного кадастру» та його структурні підрозділи, а реєстрацію речових прав на будівлі та споруду здійснюють комунальні підприємства «Бюро технічної інвентаризації та державної реєстрації об'єктів нерухомого майна».

4. Стаття 28 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» визначає підстави надання, зміст інформації, що надається, та суб'єктів, яким надається інформація про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та встановлених щодо цих прав обмежень.

Стаття 183. Речі подільні та неподільні

1. Подільною є річ, яку можна поділити без втрати її цільового призначення.