Розділ ІІІ. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОМАДЯН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ

2. Наймач наділений правом розірвати договір в односторонньому порядку за умови одержання на це згоди членів своєї сім'ї, які за ст. 160 ЖК мають рівні з ним права та обов'язки, що випливають з договору найму. Очевидно, що йдеться про тих членів сім'ї наймача, які постійно проживають з ним у найманому житлі (ст. 160 ЖК, ст. ст. 816, 817 ЦК).

Надаючи наймачеві право на розірвання договору ні ЖК, ні ЦК не ставлять існування цього права у залежність від того, чи є договір найму укладеним між сторонами на визначений ними строк. Водночас ЦК додатково вимагає від наймача попередити наймодавця про розірвання письмово за три місяці, а у разі звільнення наймачем приміщення без попередження встановлює, що наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою (абзаци перший та другий ч. 1 ст. 825 ЦК). За змістом абзацу третього ч. 1 ст. 825 ЦК у наймача відсутній обов'язок завчасно попередити наймодавця про припинення договору, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

3. Згідно з частиною другою коментованої статті підставою для розірвання договору найму в силу закону є вибуття наймача, членів його сім'ї на інше постійне місце проживання. На наш погляд, договір найму може вважатися розірваним в цілому лише у разі вибуття самого наймача, який є стороною договору, а не членів сім'ї наймача, правовим наслідком вибуття яких є втрата ними права на користування житлом, а не розірвання договору. При цьому наступне повернення членів сім'ї до місця попереднього проживання є підставою для їх вселення за умов дотримання правил ч. 1 ст. 161 ЖК, тобто після одержання згоди на це наймача та членів його сім'ї, які проживають у житловому приміщенні.

Варто закцентувати увагу, що ЦК у главі 59 не встановлює такої підстави для розірвання договору, як вибуття наймача з житлового приміщення, яке є предметом договору найму, рівно як і не передбачає втрату права на користування житлом у тих членів сім'ї наймача, які не проживають постійно у житлі. Пояснюється це тим, що укладення договору найму житла не створює у наймача, членів його сім'ї обов'язку проживати у даному помешканні.

4. Після розірвання договору найму сторони позбавлені права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язаннями до моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено самим договором найму (ч. 4 ст. 653 ЦК). Відповідно розірвання договору не породжує у наймача право вимагати повернення плати за користування житлом повністю або частково, компенсації витрат на здійснення ремонту житла тощо.

Стаття 168. Припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові. Розірвання договору за вимогою наймодавця

Укладений на визначений строк договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, припиняється після закінчення цього строку, і його може бути продовжено лише за угодою між наймачем і наймодавцем.

Дострокове розірвання договору найму жилого приміщення з ініціативи наймодавця можливе лише за згодою наймача.

Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці.

Договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений, так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку (квартирі), а також у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.

1. Даною статтею визначаються як загальні підстави припинення договору найму приватного житла, так і підстави його розірвання за ініціативою наймодавця.

2. Строковий договір найму автоматично припиняється після закінчення строку, а його продовження або укладення нового договору є виключною прерогативою сторін.

Водночас застосування до цих відносин норм ЦК України зумовлює наявність іншого висновку. За ч. 1 ст. 822 ЦК не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. При цьому якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти договір на новий строк.

"Автоматичне" продовження дії договору найму згідно з ЦК застосовується лише до тих договорів, які укладені на строк від одного року (ч. 2 ст. 821 ЦК).

3. Строковий договір може бути розірваний на вимогу наймодавця лише за згодою наймача. ЦК допускається розірвання договору в односторонньому порядку на вимогу наймодавця, якщо предметом договору є частина будинку, квартири, кімната або частина кімнати і виникає необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. В такому випадку наймодавець зобов'язаний попередити наймача про розірвання не пізніше ніж за два місяці (ч. 3 ст. 825 ЦК). За іншими підставами договір найму житла може бути розірваний лише у судовому порядку (ч. 2 ст. 825 ЦК).

ЖК регулює зазначені відносини по-іншому. Необхідність житла для проживання наймодавцеві та членам його сім'ї може бути підставою для розірвання лише договору найму, який був укладений на невизначений строк. При цьому наймодавець зобов'язаний попередити наймача про розірвання не за два, як за ЦК, а за три місяці. Як вже підкреслювалося, при розбіжностях у регулюванні правовідносин найму у приватному житловому фонді слід застосовувати саме положення ЦК, а норми ЖК застосовуються лише у тій частині, в якій вони не суперечать ЦК (ч. 2, 3 ст. 810, ч. 2 ст. 4 ЦК).

4. Псування або руйнування житла та систематичне невнесення плати за житло передбачені як підстави для розірвання договору з ініціативи наймодавця у судовому порядку як за ЖК, так і за ЦК. Разом з тим у правовому регулюванні зазначених підстав існують істотні розбіжності.

По-перше, за ЦК у разі руйнування або псування житла наймачем або особами, за дії яких він відповідає (під цими особами слід розуміти осіб, які постійно проживають з наймачем, тобто членів його сім'ї, а також тимчасових мешканців), суд може надати наймачеві строк до одного року для відновлення житла. Якщо протягом визначеного судовим рішенням строку наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору (абзаци другий, третій ч. 2 ст. 825 ЦК). ЖК у ч. 1 ст. 116 також передбачає застосування заходів попереджувального і громадського впливу, хоча і позасудового, до осіб, які систематично руйнують або псують жиле приміщення, використовують його не за призначенням або систематично порушують правила співжиття, однак дана стаття застосовується до правовідносин найму житла у будинках державного та громадського житлового фонду. Верховний Суд України у постанові Пленуму "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" відзначив, що для розірвання договору найму жилого приміщення за вимогою наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або членами його сім'ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 ЖК) не потрібно, щоб у відношенні до відповідачів попередньо застосовувалися заходи попередження і громадського впливу, зазначені у ч. 1 ст. 116 ЖК (абзац четвертий пункту 23 постанови). Очевидно, аналогічне роз'яснення має стосуватися неприпустимості застосування ч. 1 ст. 116 ЖК і до інших підстав розірвання договору - руйнування або псування житлового приміщення та використання його не за призначенням.

По-друге, якщо згідно з ЦК підставою для розірвання договору найму у судовому порядку на вимогу наймодавця є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі (до одного року) - понад два рази, то ЖК визначає цю підставу для розірвання договору наймодавцем більш узагальнено, говорячи про систематичне невнесення плати наймачем. Як роз'яснив ВСУ, систематичним вважається невнесення плати за три місяці підряд (абзац другий пункту 23 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України").

По-третє, ЖК, на відміну від ЦК, надає наймодавцеві можливість вимагати розірвання договору у разі систематичного (більше ніж за три місяці підряд) невнесення квартирної плати. ЦК такої підстави для розірвання не містить, проте вона може бути застосована, якщо: 1) сторони передбачать її в договорі (ч. 1 ст. 651 ЦК); 2) наймодавець доведе, що невиконання наймачем зобов'язання щодо сплати квартирної плати є істотним порушенням договору (ч. 2 ст. 651 ЦК). Аналогічно з позиції ЦК слід розв'язувати питання і щодо правових наслідків невиконання наймачем обов'язку щодо оплати комунальних послуг, використання ним житла не за призначенням та порушення правил співжиття.