Розділ ІІІ. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОМАДЯН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ

На практиці підстава для виселення наймача, передбачена коментованою статтею, нерідко застосовується недобросовісним наймодавцем лише для того, щоб виселити наймача, а не з метою проведення капітального ремонту. У зв'язку з цим Пленум ВСУ у абзаці другому пункту 15 постанови "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" підкреслює, що "за позовами про виселення наймачів у зв'язку з капітальним ремонтом жилого будинку, належного громадянинові, слід перевіряти необхідність проведення капітального ремонту і реальну можливість власника приступити до нього (наприклад, наявність коштів, матеріалів), а також з'ясовувати час, протягом якого можливо виконати ремонтні роботи".

Відповідно, якщо виселення наймача під приводом капітального ремонту було здійснене без мети досягнення правових наслідків, перший має право, а головне - підстави у судовому порядку вимагати визнання за ним права на користування житлом та вселення.

4. Вказівка ЖК на зобов'язання власника-наймодавця після закінчення ремонту надати наймачеві займане ним раніше або рівноцінне житлове приміщення має розглядатися з урахуванням норм договірного законодавства, в тому числі законодавства, яке регулює правовідносини найму (оренди) житла, із змісту яких чітко випливає, що наймодавець зобов'язаний надавати житло наймачеві для проживання протягом строку, визначеного договором (автоматичне продовження договору найму (оренди) житла передбачено ч. 1 ст. 822 ЦК). Здійснення капітального ремонту житла не призводить до зупинення перебігу строку дії договору, тому після закінчення капітального ремонту наймодавець буде зобов'язаний надати житло для подальшого проживання наймачеві лише якщо строк дії договору не закінчився.

Стаття 166. Зміна договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові

Договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця, за винятком випадків вселення батьками своїх неповнолітніх дітей (частина перша статті 161), а також надання наймачеві після закінчення капітального ремонту будинку (квартири) іншого жилого приміщення (частина третя статті 165).

У разі смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення права і обов'язки за договором найму здійснюють члени його сім'ї.

1. Як і будь-який цивільно-правовий договір, договір найму приватного житла може бути змінений лише за згодою сторін. Коментована стаття в першу чергу підкреслює неможливість односторонньої зміни договору наймодавцем без згоди наймача, однак аналогічне право існує і щодо неможливості односторонньої зміни договору наймачем без згоди наймодавця.

Водночас ЖК встановлює нетипове для регулювання договірних відносин правило, за яким для зміни договору потрібна не лише згода його сторони-наймача, але й згода членів його сім'ї. Слід зробити переконливе припущення, що мова йде про згоду тих членів сім'ї, які мають повну цивільну дієздатність (ст. 34 ЦК). Згода неповнолітніх та осіб з обмеженою дієздатністю засвідчується їх батьками (усиновлювачами) або піклувальниками (ч. 2 ст. 32, ч. 3 ст. 37 ЦК), згода від імені малолітніх надається їх батьками (усиновлювачами) або опікунами (ч. 1, 2 ст. 177 СК, ч. 1, 2 ст. 242, ч. 3 ст. 41 ЦК).

2. Із загального правила про неможливість зміни договору найму без згоди наймача, членів його сім'ї та наймодавця закон встановлює два винятки.

По-перше, оскільки за ч. 1 ст. 161 ЖК малолітні та неповнолітні діти підлягають вселенню до наймача без згоди наймодавця, зазначені зміни у суб'єктному складі договору відбуваються автоматично, без погодження їх з наймодавцем.

По-друге, після завершення капітального ремонту житла наймодавець в силу закону має право залишити за наймачем обумовлене договором житлове приміщення або надати наймачеві інше приміщення без необхідності отримання на це згоди наймача та членів його сім'ї (ч. 3 ст. 165 ЖК).

3. Юридичні факти смерті наймача або втрати ним права на житлове приміщення (наприклад, внаслідок виселення наймача, розірвання ним договору тощо) автоматично не зумовлюють припинення прав та обов'язків за цим договором для членів його сім'ї. Проте ч. 3 ст. 165 ЖК не дає відповіді на питання про юридичну долю договору найму у зв'язку з "відпадінням" наймача. Відсутність сторони за договором тягне за собою його припинення як двостороннього правочину, тому самі по собі права та обов'язки наймача не можуть переходити до членів його сім'ї, якщо тільки сам договір не передбачає правонаступництва або суб'єкт не набуває прав та обов'язків сторони за договором в силу спеціальної вказівки закону.

З огляду на викладене уявляється більш вдалою редакція норми ч. 2 ст. 824 ЦК про те, що у разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Таким чином, згідно з ЦК необхідною умовою збереження чинності договору найму є перехід прав та обов'язків наймача за цим договором до однієї або кількох осіб, які постійно проживали у житлі разом з наймачем.

Оскільки за змістом частини другої коментованої статті члени сім'ї здійснюють права та обов'язки наймача, вони мають володіти повним обсягом цивільної дієздатності, виникнення (набуття) якої законом не завжди пов'язується з досягненням особою повноліття (ч. 2 ст. 34, ст. 35 ЦК).

Слід підкреслити, що зазначені у законі особи мають право набути права та обов'язки наймача і, відповідно, продовжувати користуватися житлом як члени сім'ї наймача, які вселилися у наймане помешкання з метою постійного проживання, а не як спадкоємці. Смерть наймача не тягне за собою виникнення у них прав та обов'язків наймача за правилами книги шостої ЦК "Спадкове право".

Стаття 167. Розірвання наймачем договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові

Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму.

У разі вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім'я, то договір найму жилого приміщення не розривається, а член сім'ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням з дня вибуття.

1. За загальним правилом, викладеним у ч. 1 ст. 651 ЦК України, розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Ст. 167 ЖК встановлює випадки, коли розірвання договору відбувається в односторонньому порядку за ініціативою наймача (частина перша) або автоматично в силу закону (частина друга).