Розділ ІІІ. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОМАДЯН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ

Таким чином, наймодавець має усвідомлювати, що давши згоду на вселення у житло інших осіб він тим самим автоматично дозволив їм здійснювати вселення їхніх дітей.

2. Особи, які вселилися у житло як члени сім'ї наймача, за загальним правилом набувають рівне з іншими членами сім'ї права користування житлом. Інший порядок може бути встановлений за договором, укладеним між цими особами, наймодавцем, наймачем та членами його сім'ї, які вже проживають у даному жилому будинку (квартирі), при вселенні таких осіб.

3. Як випливає із змісту ст. 160 ЖК, члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним у житловому приміщенні, що є предметом договору найму, наділяються рівними з ним правами та обов'язками. Тому згідно з ЖК члени сім'ї також не позбавлені права здійснювати вселення у житлове приміщення інших осіб з дотриманням викладених у ч. 1 ст. 161 ЖК правил, а також, найголовніше, вільно вселяти своїх дітей, які не досягли 18 років. Водночас таке тлумачення, хоча і прямо ґрунтується на нормах ЖК, істотно порушує права наймодавця, який практично позбавляється можливості обмежувати використання належного йому будинку (квартири) іншими суб'єктами. Відтак для регулювання подібних ситуацій та охорони прав наймодавця слід застосовувати норму ч. 1 ст. 816 ЦК, яка обмежує рівність прав осіб, які постійно проживають з наймачем, лише користуванням житлом (див. коментар до ст. 160), а також правила ч. 1 ст. 817 ЦК, за якими особи, які постійно проживають разом з наймачем, мають право вселити у житло інших осіб для постійного проживання в ньому лише за згодою наймодавця, причому винятків для малолітніх та неповнолітніх дітей не передбачено.

4. ЖК УРСР визначає лише можливість наймача здійснювати вселення у наймане приміщення членів його сім'ї, тобто осіб, які постійно проживатимуть у житлі. ЦК, крім того, регулює правовий статус так званих тимчасових мешканців, тобто осіб, які здійснюють тимчасове проживання у помешканні, не вносять плати за користування житлом і позбавлені права самостійного користування житлом. Тимчасові мешканці вселяються наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним (за термінологією ЖК - членами сім'ї наймача) за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця. Однак такого права наймач, інші особи, які постійно проживають разом з ним, позбавлені, якщо договір найму укладений на строк до одного року, тобто найм є короткостроковим (ст. 818, ч. 2 ст. 821 ЦК).

Стаття 162. Плата за користування жилим приміщенням і за комунальні послуги в будинку (квартирі), що належить громадянинові

Плата за користування жилим приміщенням в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін.

Плата за комунальні послуги береться крім квартирної плати за затвердженими в установленому порядку тарифами.

Строки внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначаються угодою сторін. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги.

1. Центральним обов'язком наймача за договором найму житла у приватному житловому фонді та однією з його істотних умов є внесення плати за користування житлом. Мінімального або максимального розміру плати законом не встановлено (хоча сама по собі можливість встановлення максимального розміру плати існує згідно з нормою абзацу другого ч. 1 ст. 820 ЦК), відтак це питання вирішується виключно за угодою сторін.

2. Крім внесення плати за користування житлом, за договором на наймача може покладатися обов'язок сплачувати квартирну плату, а також плату за комунальні послуги. Витрати на квартирну плату, комунальні послуги не охоплюються платою за користування житлом, а сплачуються понад цю суму. Водночас у разі відсутності у договорі відповідної вказівки зазначені виплати продовжує здійснювати наймодавець як власник житла.

3. За ч. 3 ст. 162 ЖК строки внесення квартирної плати та плати за комунальні послуги визначаються за угодою сторін. Таке формулювання є невдалим, оскільки зазначені строки визначаються органами влади та самоврядування в імперативному порядку і вказуються у платіжних квитанціях. Сторони не мають можливості змінювати строки внесення квартирної плати та плати за комунальні послуги, вони можуть лише передбачити обов'язок наймача здійснювати відшкодування цих витрат, понесених наймодавцем. В останньому випадку вони мають передбачити строки відшкодування, а якщо вони не встановлені, слід вважати, що відшкодування сплачується наймодавцеві одночасно із здійсненням оплати за користування житлом.

4. Ні ЖК, ні ЦК не вимагають від сторін обов'язкового погодження строків внесення плати за користування житлом, які, відповідно, не можуть бути зараховані до числа істотних умов договору. Водночас на випадок відсутності погодження таких строків слід застосовувати правило, викладене в абзаці другому ч. 3 ст. 820 ЦК, за яким наймач зобов'язаний вносити плату щомісячно.

5. Систематичне невиконання наймачем зобов'язання щодо своєчасного та повного внесення плати за користування житлом породжує у наймодавця можливість розірвати договір і вимагати виселення наймача та усіх осіб, які проживають разом з ним у судовому порядку (ч. 4 ст. 168, ст. 169 ЖК). Згідно з ЦК підставою для розірвання договору за рішенням суду є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі (на строк менше одного року) - понад два рази (пункт 1 ч. 2 ст. 825 ЦК).

Стаття 163. Збереження жилої площі за тимчасово відсутніми наймачем та членами його сім'ї

У разі тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається займане жиле приміщення у випадках і в межах строків, установлених частиною першою, пунктами 1 і 5 частини третьої і частиною четвертою статті 71 цього Кодексу.

Тимчасова відсутність наймача та членів його сім'ї не звільняє їх від виконання обов'язків за договором найму жилого приміщення.

1. Закон по різному кваліфікує юридичні факти тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї та вибуття на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше житлове приміщення в тому ж самому населеному пункті. В першому випадку договір найму може бути збережений з урахуванням правил цієї статті, в другому - договір, як правило, підлягає автоматичному розірванню, а якщо вибуває не вся сім'я - договір не розривається, проте особи, які вибули, втрачають право користування жилим приміщенням.

2. Правове регулювання відносин щодо збереження права користування житлом за тимчасово відсутнім наймачем та членами його сім'ї здійснюється на засадах, встановлених ст. 71 ЖК щодо тимчасово відсутніх осіб у будинках державного та громадського житлового фонду. Проте остання стаття застосовується до відносин найму приватного житла лише у частині, а саме:

1) до відносин, врегульованих ст. 163 ЖК, не підлягає застосуванню норма ч. 2 ст. 71 про можливість збереження права на проживання у житловому приміщенні на строк більше шести місяців на вимогу відсутнього наймодавцем, а у разі спору - судом. Таким чином, за тимчасово відсутніми наймачем та членами його сім'ї житло зберігається в межах шести місяців;

2) ч. 3 ст. 71 ЖК, яка прямо встановлює випадки, коли жиле приміщення зберігається за особою, яка відсутня протягом більше ніж шість місяців, містить сім підстав для збереження житла, з яких на наймачів приватного житла поширюються лише дві: а) у разі призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років - житло зберігається протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби - протягом перших п'яти років перебування на дійсній військовій службі; б) у разі влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги - протягом усього часу перебування в них.