Розділ ІІІ. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОМАДЯН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ

Предмет договору найму у приватному житловому фонді згідно з ЖК УРСР є ширшим, ніж в будинках державного та громадського житлового фонду, де у найм може передаватися лише ізольоване житлове приміщення (ч. 1 ст. 63 ЖК). Водночас приватний власник може передавати у користування також неізольоване житлове приміщення, під яким розуміється кімната, яка не має самостійного виходу до підсобних приміщень - кухні, коридору тощо.

У тимчасове оплатне користування наймодавець може передавати квартиру або будинок в цілому або їх частину (ч. 1 ст. 812 ЦК). Необхідним елементом договору в будь-якому випадку виступає право наймача на користування житловими приміщеннями, тобто кімнатами, кімнатою або частиною кімнати.

2. Незважаючи на посилання у ч. 2 ст. 158 ЖК УРСР на те, що договір найму має містити вказівку на його строк, ч. 2 ст. 159 ЖК свідчить про те, що договір може бути як строковим, так і безстроковим. Цією ознакою договір найму приватного житла відрізняється від найму житла у будинках державного та громадського житлового фонду, який є безстроковим (ч. 1 ст. 9 ЖК).

Разом з тим, як випливає із змісту ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 821 ЦК навіть якщо сторони при укладенні договору не погодили строк найму, договір вважатиметься строковим, а його строк становитиме п'ять років.

Стаття 160. Права і обов'язки членів сім'ї наймача жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові

Члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму. Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із зазначеного договору.

1. За ст. 160 ЖК УРСР члени сім'ї наймача мають рівний з останнім обсяг прав та обов'язків, які випливають з договору найму житла, а також, у разі досягнення повноліття, несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями.

З цього слідує, що члени сім'ї наймача згідно з ЖК мають право на постійне проживання разом з ним у квартирі (будинку), що є предметом договору найму, та користуватися цим житлом. При цьому це право за ЖК розуміється як таке, що виникає у них автоматично, негайно з укладенням наймачем договору. Водночас таке регулювання зазначеного питання не може не порушувати права наймодавця, який може і не мати наміру дозволяти проживання у належному йому житлі інших осіб, коло яких заздалегідь не визначене і може постійно змінюватись у зв'язку з укладенням шлюбу наймачем, народженням у наймача дітей тощо.

З цих міркувань доцільніше застосовувати норму ч. 1 ст. 816 ЦК, яка свідчить про те, що у договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Така вказівка у договорі вірно орієнтуватиме сторін і в першу чергу наймодавця і дозволить їм чіткіше визначити умови договору. Зокрема, слід очікувати, що розмір плати за користування житлом кількома особами - членами сім'ї наймача - буде більшим, ніж при користуванні цим житлом лише однієї особи-наймача.

2. Варто відзначити більшу далекоглядність позиції ЦК порівняно із ЖК і у питанні правового статусу членів сім'ї наймача. Якщо за ЖК члени сім'ї наймача користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму, то згідно з ч. 1 ст. 816 ЦК особи, які проживають разом з наймачем, мають рівні з ним права та обов'язки щодо користування житлом (причому можливість визначати самостійний статус таких осіб згідно з ч. 2 ст. 821 ЦК існує тільки у випадках укладення договору найму житла на один рік і більше). Редакція норми ЦК є більш вдалою, оскільки коло прав та обов'язків членів сім'ї є завжди вужчим, ніж обсяг прав наймача за рахунок відсутності у перших прав вимагати від наймодавця розірвання договору (ч. 1 ст. 167 ЖК, ч. 1 ст. 825 ЦК), на вселення у житло інших осіб (ч. 1 ст. 161 ЖК, ч. 1 ст. 818 ЦК), на укладення договору піднайму (ч. 1 ст. 823 ЦК), на переважне укладення договору найму житла на новий строк, а також на переважне право щодо придбання житла у разі його продажу (ст. 822 ЦК); відсутності обов'язку вносити плату за користування житлом і плату за комунальні послуги (ч. 3 ст. 162 ЖК, ч. 3 ст. 815, ч. 3 ст. 820 ЦК).

Таким чином, члени сім'ї наймача мають аналогічний з ним правовий статус лише у центральних правовідносинах найму, будучи наділеними правом на користування житлом та з одночасним покладенням на них обов'язку використовувати житло за призначенням (ст. 6 ЖК, ч. 1 ст. 815 ЦК).

Викладене дозволяє поставити під сумнів практичну можливість реалізації норми коментованої статті щодо покладення солідарної відповідальності на наймача та членів сім'ї за зобов'язаннями, які випливають з договору. Відповідальність за порушення зобов'язання перед наймодавцем може нести лише його контрагент-наймач. Цей висновок підтверджується також текстом ЦК, відповідно до ч. 2 ст. 816 якого наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Солідарна відповідальність за ЦК можлива лише у випадку, якщо кілька осіб є наймачами житла (ч. 3 ст. 816).

3. Дана стаття не містить визначення членів сім'ї наймача. За аналогією можна застосувати ч. 2 ст. 64 ЖК, за якою до таких осіб належать дружина (слід розуміти - другий з подружжя - Є. Р.) наймача, їх діти та батьки, а також на підставі окремого рішення - інші особи, які постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Варто підкреслити, що ЦК підходить до регулювання цього питання гнучкіше, використовуючи у ст. 816 термін "особи, які постійно проживають разом з наймачем" і тим самим наперед не обмежуючи склад таких осіб чоловіком (дружиною) та найближчими родичами наймача.

Стаття 161. Право наймача на вселення інших осіб у займане ним жиле приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові

Наймач вправі вселити в займане ним жиле приміщення у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві особистої власності, свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб за письмовою згодою власника будинку (квартири) і всіх членів сім'ї, які проживають з наймачем. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

Особи, що вселилися в жиле приміщення відповідно до цієї статті як члени сім'ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім'ї права користування приміщенням, якщо при їх вселенні між цими особами, наймодавцем, наймачем та членами його сім'ї, які проживають разом з ним, не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням.

1. Ст. 161 ЖК встановлює умови вселення інших осіб у житлове приміщення, яке є предметом договору найму у приватному житловому фонді. Особи, які вселяються у житлове приміщення для постійного проживання як члени сім'ї наймача, мають право зареєструватися за цим місцем проживання відповідно до постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження зразків документів, необхідних для реєстрації місця проживання в Україні" від 28 липня 2004 р. № 985.

Зміст даної статті дозволяє поділити осіб, яких вселяє наймач, на дві групи. До першої відносяться другий з подружжя наймача, його повнолітні діти, батьки та інші особи, які можуть мати або не мати родинних зв'язків із наймачем. Такі особи підлягають вселенню лише після одержання письмової згоди на це наймодавця - власника житла та усіх членів сім'ї наймача. До другої - малолітні та неповнолітні діти наймача, які вселяються без одержання згоди наймодавця, членів сім'ї наймача та інших осіб.

Остання законодавча норма була цілком обґрунтована в період існування ЦК УРСР, за ч. 2 ст. 17 якого місцем проживання неповнолітніх дітей вважалося місце проживання їхніх батьків або інших законних представників, проте певним чином втратила свою доцільність в сучасних умовах, коли особа, яка досягла 14 років, має право вільно обирати собі місце проживання (ч. 2 ст. 29 ЦК України).