Розділ ІІІ. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОМАДЯН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ

В умовах існування принципу свободи договору (ст. ст. 3, 6, 627 ЦК) правила, які регулюють збереження жилої площі за тимчасово відсутнім наймачем та членами його сім'ї, істотно втратили свою актуальність, адже із змісту норм глави 59 ЦК чітко випливає, що сам по собі факт відсутності проживання наймача у жилому приміщенні не є підставою для наймодавця вимагати розірвання договору найму, оскільки даний факт не вважається порушенням умов договору і не тягне за собою обмеження прав наймодавця..

3. Вказівка закону на те, що тимчасова відсутність наймача та членів його сім'ї не звільняє їх від виконання обов'язків за договором, означає, що протягом періоду відсутності вони залишаються користувачами житла, а тому на них покладаються такі ж обов'язки, які існували протягом їх постійного проживання у жилому приміщенні. Зокрема, наймач зобов'язаний на період своєї тимчасової відсутності сплатити наймодавцеві плату за користування житлом, а якщо це передбачено договором - також квартплату та плату за комунальні послуги (ст. 162 ЖК).

Стаття 164. Обмін жилими приміщеннями в будинках (квартирах), що належать громадянам

Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, вправі за письмовою згодою проживаючих разом з ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, а також власника будинку (квартири) провести обмін займаного жилого приміщення з іншим наймачем у цьому будинку (квартирі) або в іншому будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності.

Відмову власника будинку (квартири) у згоді на обмін жилими приміщеннями не може бути оспорено в судовому порядку.

1. Дана стаття наділяє наймача жилого приміщення правом здійснювати його обмін на інше приміщення шляхом укладення договору з наймачем такого житла, яке є об'єктом права приватної власності.

Особливості здійснення такого обміну полягають у наступному.

По-перше, наймач може реалізувати право на обмін житлового приміщення лише за наявності письмової згоди власника будинку (квартири) та членів сім'ї наймача, в тому числі тих, які на даний момент є тимчасово відсутніми (див. коментар до ст. 163). По-друге, відмова власника будинку (квартири) у наданні згоди на обмін жилими приміщеннями не може бути оскаржена у судовому порядку.

2. Юридична конструкція викладених у ст. 164 ЖК норм в сучасних умовах не є бездоганною. Справа не лише в тому, що даний договір не може регулюватися положеннями ЦК України про договір міни, адже останнім регулюються правовідносини щодо передання майна у власність (ст. ст. 715, 716 ЦК). Вразливим місцем наведених норм є їх абсолютна неприйнятність з позиції стабільності договірних відносин: de facto правовим наслідком здійснення обміну житлом є "обмін" їх наймачами із залишенням незмінними предмета договору та інших його умов. Водночас в даному випадку доцільно було б стверджувати про припинення договору у зв'язку із зміною його суб'єктного складу, що не є правонаступництвом, і укладення нового договору найму з іншим наймачем та на умовах, які погодять сторони.

3. Юридично некоректною з позицій чинного конституційного законодавства виглядає також норма частини другої коментованої статті щодо неможливості оскарження у судовому порядку відмови власника у здійсненні обміну. За ч. 2 ст. 124 Конституції України судова влада поширюється на усі правовідносини в державі, а право на судовий захист є одним з основоположних прав людини і громадянина в Україні (ст. 55 Конституції). Тому наймач, члени його сім'ї мають право звернутися до суду з відповідним позовом до власника і суд позбавлений можливості залишати заяву без розгляду на підставі ч. 2 ст. 164. Інша справа, що право власника дозволити або заборонити здійснення обміну найманого житла на інше є його виключною прерогативою і тому суд не зможе такий позов задовольнити.

Стаття 165. Виселення наймача на час капітального ремонту жилого будинку (квартири), що належить громадянинові

При проведенні капітального ремонту жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, власник будинку (квартири) вправі вимагати його виселення. Власник будинку (квартири) не зобов'язаний надавати виселюваному на час ремонту інше жиле приміщення.

У разі відмовлення наймача звільнити жиле приміщення власник будинку (квартири) може вимагати його виселення в судовому порядку.

Після закінчення ремонту власник будинку (квартири) зобов'язаний надати наймачеві займане ним раніше або інше рівноцінне жиле приміщення в належному йому будинку (квартирі), за винятком випадків, коли відповідно до затвердженого виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів проекту переобладнання чи перепланування будинку (квартири) жиле приміщення, займане наймачем, не може бути збережено.

1. Відповідно до преамбули Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій капітальний ремонт будинку - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов'язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об'єкта та його техніко-економічних показників.

Пункт 2.5 Правил наводить ще одне визначення капітального ремонту, відмінне від наведеного. Капітальний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта.

2. Здійснення капітального ремонту житла не завжди вимагає виселення наймача, а є безумовною підставою для виселення лише у разі, коли капітальний ремонт не може бути здійснений без його виселення. На відміну від виселення у зв'язку з капітальним ремонтом з будинків (квартир), які є об'єктом права державної та комунальної власності (ч. 1 ст. 101 ЖК), при виселенні з приватного житлового фонду наймодавець не зобов'язаний надавати наймачу інше приміщення на час проведення ремонту.

За контекстом ст. 165 ЖК виселення на час капітального ремонту стосується не тільки наймача, але й членів його сім'ї (ст. 161 ЖК), а також тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК).

3. Здійснення капітального ремонту житла є правом і водночас обов'язком власника житла - щодо житлового будинку або організації, на балансі якої перебуває багатоквартирний будинок - щодо квартири, відтак наймач не має правових підстав для оскарження рішення про проведення капітального ремонту. Тому капітальний ремонт безумовною підставою для виселення.

Разом з тим слід мати на увазі, що за змістом ч. 2 ст. 819 ЦК обов'язок щодо здійснення капітального ремонту за договором може бути покладений на наймача (це може стосуватися винятково одноквартирних жилих будинків, оскільки ремонт квартир у багатоквартирному будинку здійснюється не на підставі рішення власника квартири, а за рішенням виконкомів місцевих рад, інших органів та організацій, на балансі яких перебуває багатоквартирний жилий будинок). В останньому випадку рішення про те, чи залишається наймач проживати під час проведення ремонту залежить вже не від наймодавця, а від самого наймача.