Розділ «КНИГА П’ЯТА ЗОБОВ’ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО»

2. Договір купівлі-продажу будь-якого нерухомого майна (таке майно визначається в ч. 1 ст. 181 ЦК) підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Частина 3 ст. 191 ЦК поширює правовий режим нерухомості на підприємство як єдиний майновий комплекс. Отже, договір купівлі-продажу підприємства як єдиного майнового комплексу підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Єдиний майновий комплекс структурного підрозділу чи частини підприємства не визнається прямо законом видом нерухомого майна. Але у всіх випадках, коли до складу єдиного майнового комплексу структурного підрозділу чи частини підприємства, що відчужується за договором купівлі-продажу, входить нерухоме майно, договір підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

3. Частина 1 ст. 181 ЦК передбачає тільки можливість поширення законом режиму нерухомих речей на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти, а також на інші речі, права на які підлягають реєстрації. Тому за відсутності спеціального закону, який би передбачав нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію договорів купівлі-продажу таких об’єктів, нотаріальне посвідчення не є обов’язковим, а державна реєстрація договорів купівлі-продажу таких об’єктів не здійснюється. Це не виключає реєстрації повітряних суден відповідно до ст. 25 Повітряного кодексу [21], а морських торговельних суден — відповідно до ст. 26 Кодексу торговельного мореплавства [23].

4. Стаття 657 ЦК не є перешкодою для нотаріального посвідчення будь-якого договору купівлі-продажу, якщо сторони договору домовились про це.

5. Відсутність зазначення у ст. 657 ЦК на можливість установлення законом і інших випадків, коли договори купівлі-продажу підлягають нотаріальному посвідченню, не виключає дії спеціальних правил, які встановлені законами, в тому числі прийнятими до введення в дію нового Цивільного кодексу, та які передбачають нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу. З урахуванням цього зберігає чинність положення ч. 2 ст. 27 Закону «Про приватизацію державного майна» [83], яка передбачає нотаріальне посвідчення договорів про подальше відчуження об’єктів приватизації, нехай таким об’єктом був пакет акцій, тобто, майно, що не належить до категорії нерухомого.

6. Відповідно до ст. 657 ЦК державній реєстрації підлягають договори купівлі-продажу нерухомого майна.

7. Від державної реєстрації, що передбачена ст. 657 ЦК та відповідає ст. 210 ЦК, слід відрізняти реєстрацію договорів купівлі-продажу об’єктів приватизації відповідною місцевою радою, що передбачено ч. 7 ст. 23 Закону «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» [75]. Уведення в дію нового Цивільного кодексу не спричинило втрати чинності ч. 7 ст. 23 названого Закону. Отже, договори купівлі-продажу об’єктів малої приватизації, що належать до категорії нерухомого майна, підлягають державній реєстрації відповідно до ст. 657 ЦК і 210 ЦК, Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів [327], а також реєстрації у відповідній місцевій раді. Проте остання реєстрація прямого цивільно-правового значення не має, а може впливати лише на фактичну реалізацію покупцем своїх прав, яких він набув за договором.

Стаття 658. Право продажу товару

1. Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

1. За загальним правилом, право укладання договорів купівлі-продажу належить власникові майна. Це не перешкоджає тому, щоб від імені власника майна діяв представник (ст. 237 ЦК). Винятком із цього правила є надання права продажу майна на підставі виконавчих документів, яке здійснюється відповідно до Закону «Про виконавче провадження» [100], ст. 364 — 370 КТМ [23], законів «Про іпотеку» [156], «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» [167].

2. При прийнятті законів «Про приватизацію державного майна» [85] та «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» [57] законодавець схилився до досить невизначеної правової конструкції, відповідно до якої державні органи приватизації в межах своєї компетенції здійснюють повноваження власника державного майна у процесі приватизації та продають майно, що перебуває у державній власності, у процесі його приватизації (ч. 3 ст. 7 Закону «Про приватизацію державного майна»).

Продавцями об’єктів малої приватизації, що є у державній та комунальній власності, є Фонд державного майна, його регіональні відділення та представництва та органи приватизації, створені місцевими радами, а також органи управління майном Автономної Республіки Крим (ч. 1 ст. 4 Закону «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»). Так передбачувалось виключити участь держави та територіальних громад у правовідносинах щодо купівлі-продажу об’єктів приватизації. Але ж канадський суд на певному етапі судового процесу визнав за можливе звернути стягнення за зобов’язаннями Фонду державного майна України, що ґрунтуються на договорі купівлі-продажу майна в процесі приватизації, на майно, що належить державному підприємству. Виставивши як продавця в договорах щодо приватизації державного майна державну установу, що фінансується із бюджету, законодавець ставив собі на меті виключити покладення договорами про купівлю-продаж об’єктів приватизації майнових обов’язків на власників майна, що приватизується, — державу і територіальні громади. Натомість було створено ірраціональну ситуацію, за якої державний орган мав відповідати за зобов’язаннями про продаж комунального майна (в умовах розмежування державної та комунальної власності), а у разі ліквідації відповідного державного органу приватизації (а такими відповідно до ст. 3 Закону «Про приватизацію державного майна» є не тільки Фонд державного майна України, а і його регіональні відділення) припинялись довгострокові зобов’язання покупців, які вони брали на себе за договорами купівлі-продажу об’єктів приватизації. Слід зробити загальне зауваження про те, що створення ірраціональних ситуацій стало основним способом організації (чи дезорганізації) суспільства в нашій країні.

3. Укладення договору купівлі-продажу як продавцем особою, що не є власником, у випадках, коли цій особі право продажу законом не надане, не завжди тягне недійсність договору та повернення сторін до попереднього майнового стану. Неможливість такого повернення наступає тоді, коли набувач майна за договором здійснив подальше відчуження раніше набутого майна особі, у якої майно відповідно до ст. 330, 388, 620 ЦК та частини першої ст. 7 Закону «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» не може бути витребуване.

Стаття 659. Обов’язок продавця попередити покупця про права третіх осіб на товар

1. Продавець зобов’язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар.

1. Права третіх осіб на товар, що є предметом купівлі-продажу, можуть випливати з договору або закону і носити не тільки цивільно-правовий, а і публічно-правовий характер. Зокрема, під дію ст. 659 ЦК підпадають податкова застава, застава, передбачена ст. 1541 Кримінально-процесуального кодексу [16], інші публічні обтяження. Слід вважати, що треті особи мають права на предмет купівлі-продажу, якщо стосовно цього предмета встановлені обтяження, передбачені ст. 34, 37 Закону «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» та ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» [177]. Для застосування ст. 659 ЦК не має значення наявність чи відсутність реєстрації обтяження товару, що є предметом купівлі-продажу.

2. За умови, що покупець не знав і не міг знати про право третіх осіб на предмет договору купівлі-продажу, йому надається право вимагати на свій вибір або зміни договору шляхом зниження ціни, або розірвання договору. Вимога може бути пред’явлена безпосередньо до продавця, маючи на увазі можливість досягнення домовленості про зміну або розірвання договору. На свій розсуд незалежно від пред’явлення вимоги про зміну або розірвання договору безпосередньо до продавця покупець має право заявити до суду позов про зміну або розірвання договору. Якщо раніше покупець здійснив оплату предмета договору купівлі-продажу за встановленою ціною, він вправі одночасно з вимогою про зміну договору пред’явити вимогу про стягнення збитків на підставі ч. 5 ст. 653 ЦК, до яких будуть належати різниця в цінах, а при пред’явленні вимоги про розірвання договору — раніше сплачена за товар сума. При пред’явленні вимоги про розірвання договору продавець має право пред’явити зустрічну вимогу про покладення на покупця обов’язку повернути предмет договору.

Стаття 660. Обов’язки покупця і продавця у разі пред’явлення третьою особою позову про витребування товару

1. Якщо третя особа на підставах, що виникли до продажу товару, пред’явить до покупця позов про витребування товару, покупець повинен повідомити про це продавця та подати клопотання про залучення його до участі у справі. Продавець повинен вступити у справу на боці покупця.

2. Якщо покупець не повідомив продавця про пред’явлення третьою особою позову про витребування товару та не подав клопотання про залучення продавця до участі у справі, продавець не відповідає перед покупцем, якщо продавець доведе, що, взявши участь у справі, він міг би відвернути відібрання проданого товару у покупця.

3. Якщо продавець був залучений до участі у справі, але ухилився від участі в її розгляді, він не має права доводити неправильність ведення справи покупцем.