Розділ «4.6. ОЦІНКА ВАРТОСТІ ОСНОВНИХ ОБ'ЄКТІВ РЕАЛЬНИХ ІНВЕСТИЦІЙ»

На останньому (четвертому) етапі вартість нерухомого майна визначають шляхом ділення розміру прогнозованого ЧОД на коефіцієнт капіталізації:

Вон = ЧОД/Кк, (4.26)

де BOH - вартість об'єкта нерухомості; Кк - коефіцієнт капіталізації, долі одиниці.

Метод дисконтованих грошових потоків (DCF) використовують для обчислення поточної вартості тих майбутніх доходів, які будуть отримані власником, або від володіння об'єктом нерухомості, або від можливої його реалізації. Визначення обґрунтованої ринкової вартості із застосуванням методу (DCF) здійснюється за схемою, наведеною нами у додатку Б.

Ринковий підхід при оцінці нерухомого майна найчастіше передбачає використання методу порівняння продажів, при застосуванні якого оцінювачу необхідно врахувати таке.

Цей метод містить два основні етапи:

1) вибір об'єктів нерухомості - аналогів (не менше 3-5);

2) оцінку поправок по елементах і розрахунок скоригованої вартості.

Оцінка поправок за елементами та розрахунок скоригованої вартості здійснюються за такими компонентами:

◊ одиницям порівняння;

◊ елементам порівняння.

Використовують такі одиниці порівняння:

• ціна за 1 м - в ділових центрах міст і для офісів;

• ціна за 1 лот - ідентичні формою і розміру ділянки в районах житлової і дачної забудови;

• ціна за одиницю щільності - коефіцієнт відношення площі забудови до площі земельної ділянки;

• ціна за 1 га - для великих масивів земель сільськогосподарського призначення, промислового та житлового будівництва тощо.

Елементами порівняння для об'єктів нерухомості є: майнові права, що надаються; умови фінансування операції (наприклад, продавцем нерухомості): умови продажів (знання цін на ринку нерухомості); місце розташування об'єкта нерухомості та його фізичні характеристики.

Розрахунок скоригованої вартості об'єкта нерухомості здійснюють обліком поправок. Поправками називають коригування, що вносяться до ціни продажів об'єкта аналога в процесі приведення його ціни до характеристик оцінюваного об'єкта. Об'єктом коригування виступає ціна продажу зіставленого об'єкта нерухомості. Виходячи з відношення до ціни об'єкта порівняння поправки класифікують на процентні та грошові (відносні або абсолютні). Вірогідну вартість об'єкта, що оцінюється, з урахуванням поправки на проведення ремонту визначають за формулою:

Св = Санал, / Sанал, +Ппрх S, (4.27)

де СВ - вірогідна вартість оцінюваного об'єкта;