Розділ «4.6. ОЦІНКА ВАРТОСТІ ОСНОВНИХ ОБ'ЄКТІВ РЕАЛЬНИХ ІНВЕСТИЦІЙ»

Санал - ціна на продажу об'єкта-аналога;

Ппр - поправка на проведений ремонт;

Sанал - площа аналога;

S - площа оцінюваного об'єкта.

Оцінку об'єкта нерухомості за підходом витрат доцільно застосовувати для нерухомого майна, ринок купівлі - продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.

Застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень, полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.

У процесі оцінки будівель і споруд визначаються повна відновна вартість об'єктів нерухомості та їх залишкова (з урахуванням усіх видів зносу) вартість. При використанні ринкових цін для визначення повної відновної вартості приймається вартість, за якої на дату оцінки можна придбати нові основні фонди, аналогічні наявним на підприємстві. Якщо точно таких (ідентичних) об'єктів немає, то потрібно орієнтуватися на аналогічні об'єкти, скоригувавши, за необхідності, вартість шляхом зіставлення технічних і товарних характеристик.

Оцінку вартості земельних ділянок здійснюють за допомогою таких методів, як техніка залишку для землі; середньозваженого коефіцієнта капіталізації; порівняння продажів; капіталізації; валового рентного мультиплікатора, методика яких визначена у Законі України "Про оцінку земель" [4] та Постанові Кабінету міністрів України "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" [5].

Оцінку будівель і споруд проводять у такі способи: порівняльної одиниці; поелементного розрахунку (розбиття на компоненти); індексного способу оцінки.

У практиці оцінки застосовують декілька методів визначення зносу будівель і споруд, зокрема: фізичного; функціонального; зовнішнього середовища.

Фізичний знос, загалом, визначається як сума фізичного зносу окремих конструктивних елементів об'єкта, їх питомої ваги в складі будівлі. Розмір фізичного зносу будівлі визначається за формулою:

де: Фб - розмір фізичного зносу будівлі, %;

Феі - розмір фізичного зносу окремої конструкції, технічного пристрою, %;

li - питома вага елементів у відновній вартості будівлі, %;

n - число окремих елементів будівлі.

Таким чином, коефіцієнт фізичного зносу визначається за формулою:

Кф=1-Фб/ 100, (4.29)

де: Кф - коефіцієнт фізичного зносу будівлі;

Фб - розмір фізичного зносу будівлі, %.

Функціональний знос визначається, виходячи з втрати споживчих якостей, які вимагає ринок від аналогічних об'єктів в цьому випадку, це застаріле планування та забудова об'єкта, що не дозволяє повною мірою ефективно використовувати корисну площу. Коефіцієнт функціонального зносу будівлі визначається за формулою: