Розділ «ТЕМА 1. ТЕОРЕТИЧНІ ЗАСАДИ ІНВЕСТИЦІЙНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ»

2) Порівняно з іншими механізмами, цей найпростіший і найбільш зрозумілий для довірителя - дрібного інвестора. Отримавши договір про участь у ФФБ і правила ФФБ, інвесторові буде зрозуміло, куди він вкладає гроші, коли і що він одержить у власність, таким чином зможе оцінити свої ризики.

3) Для забудовника - це найлегший із механізмів швидкого запуску процесу інвестування у будівництво. Для цього достатньо звернутися в банк або фінансову установу, яка спеціалізуються на таких послугах, подати пакет документів, які підтверджують право на виконання функцій замовника будівництва, переконати фінансову установу у своєму потенціалі розпочати та успішно завершити будівництво, домовитися про ціну послуг та виконати договірні процедури між управителем і забудовником, які вимагає закон. Після цього відкривається ФФБ, і інвестори можуть вносити грошові кошти на будівництво.

4) У схемі обов'язковим є контроль цільового використання коштів, неможливість використання коштів ФФБ як гарантії, поручительства та застави за власними зобов'язаннями фінансової установи, у тому числі й при її ліквідації. Привабливим є також особливий статус створення Фонду фінансування будівництва - він не є юридичною особою, а кошти на балансі управителя розміщуються на праві довірчої власності.

Головним недоліком фінансування через ФФБ є певні протиріччя законодавства, інструкцій служб ДАБК, БТІ і т.п. Цей механізм не передбачає оптимізації оподаткування при надходженні коштів із ФФБ до забудовника, а також не страхує від проблемних питань, що виникають при введенні об'єкта в експлуатацію, при оформленні права власності. Все це, своєю чергою, призводить до збільшення ризиків діяльності. Механізм ФФБ законодавчо передбачає протистояння фінансової установи забудовнику, що не виконав свої зобов'язання, в інтересах довірителя, але на практиці, мало хто розуміє (доводить) реальність цього методу.

Фонди операцій із нерухомістю (ФОН) - це грошові кошти, залучені за рахунок придбання інвесторами емітованих банком або іншою фінансовою установою сертифікатів ФОН, з метою інвестування будівництва житла та отримання його у власність після викупу емітентом цих сертифікатів.

З появою Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", який поклав початок сертифікатам ФОН, вони здобули серйозний конкурентний потенціал:

• по перше, стали чи не єдино можливим способом залучення коштів у фінансування будівництва поряд із механізмами фондів фінансування будівництва;

• по-друге, вони забезпечені досить ліквідним і капіталомістким майном - нерухомістю;

• по-третє, дозволяють істотно оптимізувати оподаткування отримуваних доходів та відстрочити зобов'язання щодо сплати податків.

Передумовою створення фонду операцій із нерухомістю є емісія сертифікатів ФОН - цінних паперів, що засвідчують право їх власника на отримання частки чистих активів ФОН у грошовій формі після закінчення строку, на який був створений відповідний ФОН, та право вимагати дотримання обмежень прав довірчої власності управителем.

Чистими активами ФОН є кошти, розмір яких дорівнює різниці між вартістю майна ФОН та вартістю зобов'язань, що виникли внаслідок управління ФОН. Вартість чистих активів ФОН визначається на кінець робочого дня, що передує дню, в який буде проводитися розміщення або викуп сертифікатів ФОН, але не рідше одного разу на квартал.

Важливо наголосити, що на відміну від механізму ФФБ, учасники ФОН - власники сертифікатів ФОН мають на меті отримання прибутку у грошовій формі, в той час як учасники ФФБ, права яких посвідчуються свідоцтвами, а не цінними паперами, зацікавлені у набутті у власність житла чи нежитлових приміщень.

Для створення ФОН фінансова установа має розробити та затвердити Правила ФОН, інвестиційну декларацію та проспект емісії сертифікатів ФОН, організувати розміщення сертифікатів ФОН шляхом відкритого продажу або їх безпосередньої пропозиції заздалегідь визначеному колу осіб. Причому, основним принципом функціонування цього фінансово-кредитного механізму є створення за кожним об'єктом будівництва окремого ФОН.

Залучені до ФОН кошти використовуються на умовах управління майном в інтересах власників сертифікатів у порядку, визначеному Правилами ФОН. Власником сертифікатів ФОН може бути будь-яка юридична або фізична особа на відміну від інвестиційних сертифікатів венчурного фонду, власниками яких можуть бути тільки юридичні особи.

ФОН створюється па строк, встановлений проспектом емісії, і до його закінчення емітент сертифікатів цього ФОН не бере на себе зобов'язань щодо викупу таких сертифікатів. Після закінчення строку, на який був створений ФОН, він припиняє своє функціонування.

Механізм роботи Фондів операцій із нерухомістю є досить складним, тому багатьом учасникам ринку до кінця незрозумілий, що викликає недовіру до інвесторів.

Активними суб'єктами інвестиційної діяльності є функціональні учасники, до яких належать:

È Фірми-девелопери - юридичні особи, які беруть на себе функції з управління капіталом, що інвестується. Такі фірми самостійно здійснюють пошук найвигідніших напрямів вкладання коштів інвестора, розробку проекту, його фінансування, реалізацію та введення в експлуатацію. Окремі функції з реалізації проекту загалом чи його окремого етапу може брати на себе проект-менеджер (керівник проекту), який залучається спеціально на період реалізації інвестиційного проекту.

È Фірми-ріелтери - це фірми-посередники з інвестування в об'єкти нерухомого майна. Вони працюють не лише за угодами з продавцями нерухомості, а й визначають інвесторам економічну доцільність придбання тих чи інших готових будівель, споруд чи незавершених будівельних об'єктів.

È Інжиніринго-консалітінгові фірми - це фірми, які займаються розробкою на договірних засадах різного роду документації - інформаційної, науково-технічної, проектно-кошторисної та інших. За замовленням окремого інвестора такі компанії виконують також техніко-економічне обґрунтування проекту, розробляють бізнес-план, здійснюють моніторинг проекту, авторський та технічний нагляд при його виконанні, організовують та проводять тендерні торги.