Розділ «ТЕМА 4.4. КРЕДИТУВАННЯ БАНКАМИ ФІЗИЧНИХ ОСІБ»

Однак з 1 січня 2004 року набув чинності Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", яким визначено інструментом вторинного іпотечного ринку - іпотечний сертифікат.

Законом вводиться два різновиди іпотечних сертифікатів - сертифікати з фіксованою дохідністю та сертифікати участі.

Сертифікати з фіксованою дохідністю забезпечені іпотечними активами і надають власникам такі права:

- отримувати номінальну вартість у строки, передбачені умовами випуску сертифікатів;

- отримувати проценти за сертифікатами відповідно до умов випуску;

- пріоритетного задоволення своїх вимог із вартості іпотечних активів у разі невиконання емітентом узятих на себе зобов'язань.

Сертифікати участі - це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами (див. глосарій до теми). Власник таких сертифікатів має права: отримати частку у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів; - задоволення своїх вимог із вартості іпотечних активів, які є в довірчій власності управителя в разі невиконання емітентом узятих на себе зобов'язань. Таким чином, забезпеченням виконання зобов'язань за сертифікатами з фіксованою дохідністю є іпотечні активи, а за сертифікатами участі - іпотеки, об'єднані в іпотечний пул.

Окрім особливостей іпотечного кредитування щодо функціонування заставних, іпотечних цінних паперів, які розглянуто вище, належить також зазначити особливі стандарти іпотечного кредитування. Стандарти проявляються в установлених умовах надання іпотечного кредиту (особливостях оформлення договору про іпотечний кредит) та мінімізації ризиків.

Особливістю договору про іпотечний кредит є те, що в ньому мають бути зазначені:

• вартість основного зобов'язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляційного застереження;

• право кредитора самостійно встановлювати розмір часток платежів, розподіляти його між ціною зобов'язання та доходом кредитора;

• згода боржника на приєднання його основного зобов'язання до консолідованого іпотечного боргу (борг, реформований кредитором в іпотечні сертифікати), включення іпотеки до іпотечного пулу (об'єднання-іпотек, реформованих у консолідований борг);

• право кредитора відчужувати основне зобов'язання;

• інфляційне застереження;

• умови страхування фінансових ризиків.

Коротко охарактеризуємо вказані положення договору про іпотечний кредит.

Вартість основного зобов'язання складається із ціни зобов'язання та доходу кредитора. Ціною зобов'язання є сума коштів, надана позичальникові, проте ціна не може бути вищою за 70% від оцінної вартості предмета іпотеки.

Амортизація основного зобов'язання - це поступове зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит, тобто ціна основного зобов'язання зменшується на суму погашення заборгованості позичальника.

Інфляційним застереженням є обумовлений кредитором і позичальником спосіб збереження реальної вартості грошових вимог та доходів кредитора. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів при сплаті основного зобов'язання.

Рішення щодо реформування зобов'язань за іпотечним кредитом у консолідований борг приймає виконавчий орган банку-кредитора. До консолідованого іпотечного боргу включаються кредитні зобов'язання на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості не менше ніж 3-х позичальників, сума окремого консолідованого іпотечного боргу повинна бути не меншою ніж еквівалент у 200 000 євро, умови кредитних договорів мають бути однаковими.