Розділ «ТЕМА 4.4. КРЕДИТУВАННЯ БАНКАМИ ФІЗИЧНИХ ОСІБ»

З появою на фінансовому ринку інвесторів, які мають кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного інвестування в іпотечні цінні папери, виникає вторинний іпотечний ринок. Він є тією частиною іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посередниками та інвесторами, а банкам дає можливість рефінансування під іпотечні цінні папери для підтримки їх ліквідності.

Розглядаючи теперішню ситуацію щодо розвитку українського іпотечного ринку, слід констатувати, що склалися непогані передумови для розвитку сегмента споживчого іпотечного кредитування: є певна стабілізація економіки країни, піднесення життєвого рівня громадян, створено правове та організаційне поле для діяльності суб'єктів іпотечного ринку (поряд із фінансовими установами, що займаються іпотечним кредитуванням, функціонують державні іпотечні установи). Залишається поки що проблемним питання розвитку ринку іпотечних цінних паперів - заставних, іпотечних сертифікатів, облігацій.

Основними нормативно-правовими актами стосовно іпотечного кредитування є: Закон України "Про заставу", Земельний кодекс (2001 року - надає можливість передавати в заставу земельні ділянки, що належать особам на правах власності), Закон України "Про іпотеку", Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", інші закони України та постанови Кабінету Міністрів України.

Іпотечне кредитування фізичних осіб передбачає співпрацю банку з основними замовниками - будівельними компаніями, що здійснюють будівництво житла та його первинний продаж, і продавцями – агентствами з продажу нерухомості на вторинному ринку на умовах генеральних угод про співробітництво.

Продавці та основні замовники повинні працювати на ринку нерухомості не менше ніж три роки, бути клієнтами банку, тобто відкрити в ньому поточний рахунок, з якого проводитимуться розрахунки за іпотечним кредитом. Крім цього, продавці повинні подати в банк, що здійснюватиме іпотечне кредитування, відповідну проектно-кошторисну документацію на об'єкт кредитування.

Вимоги до позичальників за таким видом кредиту виставляються такі:

• позичальники є резидентами України та постійно проживають (прописані) і мають основне місце роботи в регіоні, що обслуговується даним банком;

• позичальники є повнолітні та дієздатні;

• мають стабільні та документально підтверджені джерела доходів упродовж б-ти останніх місяців;

• позичальники є платоспроможними, не притягалися до кримінальної відповідальності.

До суб'єктів оцінювання нерухомості (іпотеки) висуваються вимоги щодо наявності сертифіката для здійснення цих операцій, виданого Фондом держмайна України, практичної діяльності на відповідному ринку більше ніж три роки.

Банки працюють у цьому напрямі кредитування лише із тими страховими компаніями, які мають відповідний страховий фонд, укладають страхові договори на такий же строк, як і строк кредитного договору (від 3-х до 30-ти років), здійснюють страхування іпотеки на користь банку, але за кошти позичальника.

У банківських установах повинні розроблятися окремо внутрішні положення щодо кредитування фізичних осіб на інвестування в житлове будівництво та окремо на придбання квартир.

Основними умовами надання іпотечного кредиту, попри укладення генеральної угоди про співробітництво, є:

- обов'язковість сплати авансу позичальником у розмірі не менше ніж 30% вартості житла та зарахування суми на рахунок основного замовника (продавця);

- укладення договору інвестування між фізичною особою та основним замовником;

- укладення договору купівлі-продажу між фізичною особою та продавцем житла на вторинному ринку;

- укладення договору застави майнових прав на об'єкт інвестування (у разі, якщо об'єкт не здано в експлуатацію) та в подальшому укладення договору застави житла (з моменту введення його в експлуатацію);

- оформлення право встановлюваних документів на житло і їх реєстрація в бюро технічної інвентаризації;

- укладення договору страхування житла.