Розділ «ТЕМА 4.4. КРЕДИТУВАННЯ БАНКАМИ ФІЗИЧНИХ ОСІБ»

Банки, укладаючи договори про співробітництво, вимагають також від основних замовників чи продавців житла, щоб вони виступали поручителями позичальників до моменту здачі житла в експлуатацію та оформлення нотаріально посвідченого договору застави житла (договору іпотеки).

Фінансовий стан поручителів банки визначають за методикою визначення фінансового стану за кредитування ними юридичних осіб.

Надання кредиту здійснюється після укладення договору кредиту в безготівковій формі частинами шляхом перерахування коштів із кредитного рахунку позичальника на поточний рахунок продавця, забудовника, рідше надається готівкою, а також видавання платіжних карток міжнародних платіжних систем.

Документи для одержання кредиту в інвестування житла чи купівлю його на вторинному ринку загальноприйняті: заява, анкета позичальника, паспорт, довідка про ідентифікаційний код, довідка з місця праці та довідка про інші доходи.

Погашення кредиту починається після терміну освоєння (може бути декілька місяців) рівними частинами, проценти погашаються щомісячно, розрахунок процентів здійснюється за фактичний час користування залишковою заборгованістю.

Під час укладення договору іпотеки слід виконувати умови, що передбачені Законом України "Про іпотеку".

Відповідно до Закону України "Про іпотеку", іпотека повинна бути оформлена письмовим іпотечним договором, нотаріально посвідчена, застрахована на користь іпотекодержателя та зареєстрована в державному реєстрі. В іпотечному договорі можна обумовити випуск заставної.

Заставна - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право власника на отримання від боржника виконання основного зобов'язання у грошовій формі, а в разі невиконання боржником основного зобов'язання -надає право звернути стягнення на предмет іпотеки.

Заставна може передаватися власником будь-якій особі шляхом вчинення передавального напису - індосаменту, новий власник матиме ті ж права, що і перший іпотекодержатель.

У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання (договором про іпотечний кредит), і виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною.

Заставна підлягає державній реєстрації в установленому законом порядку разом із тим майном, що передане в іпотеку. Після реєстрації випуску заставної її оригінал передають іпотекодержателеві.

Заставну оформляють у письмовій формі в одному примірнику на стандартному бланку, що встановлений Державною комісією з цінних паперів і фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору роблять відмітку про оформлення заставної. Заставну підписує іпотекодавець, якщо іпотекодавець – юридична особа, то підпис засвідчується печаткою.

Для реалізації прав за заставною її власник (кредитор) повинен заявити боржникові письмову вимогу про виконання основного зобов'язання. У цій вимозі вказується банківський рахунок власника заставної для здійснення переказу відповідної грошової суми.

Заставна підлягає передачі боржникові в разі належного виконання ним основного зобов'язання. Після повного виконання боржником основного зобов'язання заставну анулюють.

Банківським установам як основним іпотекодержателям вигідно володіти заставними, тому що їх можна використати до настання строку виконання боржником зобов'язань для рефінансування власної діяльності.

Рефінансування може здійснюватися такими способами:

- продаж заставної (відчуження) шляхом вчинення індосаменту з компенсацією індосантові вартості заставної;

- продаж заставної із зобов'язанням зворотного викупу (peno);

- передання заставної в заставу для забезпечення виконання зобов'язань перед іншими кредиторами;

- емісія іпотечних цінних паперів (власне в Законі України "Про іпотеку" механізму цієї емісії не розроблено).