РОЗДІЛ IV ПОДАТОК НА ДОХОДИ ФІЗИЧНИХ ОСІБ

а) для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 гектара;

б) для ведення садівництва — не більше 0,12 гектара;

в) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, у містах — не більше 0,10 гектара;

г) для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 гектара;

д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 гектара.

Ураховуючи наведене, до складу загального місячного або річного оподатковуваного доходу платника податку не включається сума доходу, отриманого платником податку внаслідок продажу (обміну) земельних ділянок, що безпосередньо отримані ним у власність у процесі приватизації із земель державної або комунальної власності, права власності на які посвідчено державними актами, зареєстрованими відповідно до чинного законодавства.

Згідно зі ст. 381 Цивільного кодексу України садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Виходячи з наведених норм Цивільного кодексу України, для цілей оподаткування житловий або садовий будинок (їх частини) разом з земельною ділянкою (її частиною), на якій його розташовано, вважається одним об’єктом продажу (обміну).

Відповідно до положень Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Слід зазначити, що відповідно до Закону України від 7 липня 2011 року № 3609-VI «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо вдосконалення окремих норм Податкового кодексу України» передбачено, що з 1 січня 2012 року умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

172.2. Статтею 379 Цивільного кодексу України визначено, що житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Цивільний кодекс України об’єктами права власності на житло визнає житловий будинок, квартиру, садибу.

Перелік об’єктів нерухомості, використаний у п. 172.2 ст. 172 розділу IV Кодексу, тотожний виразу «житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них». Тобто нежитлові приміщення як об’єкти продажу (обміну) потрібно розглядати як інші об’єкти нерухомості, відмінні від житлових.

Кількість продажу об’єктів нерухомого майна в податковому році перевіряється нотаріусами за даними Державного реєстру правочинів. Пошук здійснюється за реєстраційним номером облікової картки платника податку у Державному реєстрі фізичних осіб — платників податків та інших обов’язкових платежів — продавця, а у разі його відсутності — за прізвищем, ім’ям, по батькові (за наявності) продавця. У разі відсутності інформації про кількість таких продажів платник податку — продавець — підтверджує черговість продажу майна у заяві, наданій нотаріусу.

У чинному законодавстві не закріплено єдиного визначення поняття «об’єкт незавершеного будівництва». Стаття 1 Закону України від 05.06.2003 р. № 898-IV «Про іпотеку» трактує об’єкт незавершеного будівництва як об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію.

Згідно з п. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України в разі потреби власник матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі будівництва (створення майна), може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта незавершеного будівництва, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Відповідно до ст. ст. 179, 181 Цивільного кодексу України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов’язки. До нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Тому, як зазначалося вище, у контексті цих законодавчих визначень, об’єкт, будівництво якого вже розпочате, у результаті чого маємо хоча б якийсь матеріальний результат цього будівництва (фундамент тощо), є нерухомим майном. Таким чином, об’єкт незавершеного будівництва, згідно з цим Кодексом, трактується як об’єкт нежитлової нерухомості, а дохід від його продажу оподатковується у встановленому порядку.

172.3. Питання визначення оціночної вартості нерухомого майна, відмінного від землі, остаточно не врегульоване на законодавчому рівні, тому регулюється підзаконними нормативними актами. При нарахуванні податку потрібно виходити з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу (міни), але не нижче вартості такого майна, яка міститься у витягах з реєстру прав власності на нерухоме майно (довідках-характеристиках), які видаються бюро технічної інвентаризації. Оцінка ґрунтується на засадах національних стандартів оцінки майна та відповідно до вимог нормативно-правових актів з оцінки майна.

Під час здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок використовується експертна грошова оцінка. Згідно з п. 4 ст. 201 Земельного кодексу України експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок з метою визначення вартості об’єкта оцінки. Порядок її проведення визначається Законом від 11.12.2003 р. № 1378-IV «Про оцінку земель», Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ від 11.10.2002 № 1531, та Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджених наказом Держкомзему від 09.01.2003 р. № 2.

Згідно із ст. 715 Цивільного кодексу України за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.

Відповідно до ст. ст. 715 та 716 Цивільного кодексу України кожна зі сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Тобто сутність договору міни нерухомості є купівля та продаж такої нерухомості сторонами угоди. Договір може встановлювати доплату за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості. До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж.

172.4. На нотаріусів покладені функції в частині контролю повноти сплати податку до бюджету перед посвідченням договорів та забезпечення надання відповідної інформації податковому органу. Копії платіжних документів про перерахування податку додаються до примірників посвідчених договорів. Оригінал квитанції «погашається» нотаріусом шляхом поставлення на ній відбитку своєї печатки та підпису. У реєстрі для реєстрації нотаріальних дій вказується сума перерахованого податку, дата та номер платіжного документа.