Розділ ІІІ. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОМАДЯН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ

Таким чином, обов'язковими умовами здачі житла у найм є наявність згоди вищезазначених членів сім'ї члена кооперативу та згоди правління відповідного кооперативу (останнє у нинішніх умовах, коли кооперативні квартири перебувають у приватній власності, являється доволі сумнівним). Хоча чинний нині Примірний статут ЖБК (пп. 17 п. 64) закріплює положення, що правління житлово-будівельного кооперативу дає членам кооперативу дозволи на здачу жилих приміщень в найом, а також реєструє договори найму.

2. Правління кооперативу має право відмовити і не надати згоду на здачу у найм. У такому випадку - у разі відмови правління кооперативу дати згоду на здачу жилого приміщення в найом спір може бути вирішено в судовому порядку.

Зокрема, Пленум Верховного Суду України у постанові від 18.09.87 р. за № 9 (з наступними змінами та доповненнями) "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" у п. 2 підкреслив, що судам підвідомчі спори між ЖБК та їх членами чи іншими громадянами, у тому числі, за позовами членів ЖБК про відмову (при неповній сплаті пайового внеску) правління ЖБК у згоді на здачу жилого приміщення в найом.

3. Договір найму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією в правлінні відповідного житлово-будівельного кооперативу.

Беззаперечно, що договір найму жилого приміщення у кооперативних будинках може бути укладено за умови дотримання правил щодо норми жилої площі на одну особу.

4. Частиною 4 статті, що коментується, також встановлено положення, що до договору найму жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу застосовуються правила про договір піднайму в будинках державного і громадського житлового фонду, зокрема, вимог статей 91, 92, 93, 94, 97 ЖК.

5. Договір найму жилого приміщення у кооперативних будинках є оплатним. Розмір плати визначається угодою сторін. При цьому коментована норма у ч. 5 передбачає, що розмір плати за здане в найом приміщення не може перевищувати розміру стягуваних з члена кооперативу експлуатаційних витрат, що припадають на здаване приміщення або його частину приміщення, та відповідної частини витрат по оплаті комунальних послуг даного жилого приміщення.

Положення статті, що коментується, що встановлює обмеження щодо розміру плати за жиле приміщення, яке здається у найм у будинку кооперативу, уявляється таким, що не відповідає сучасним умовам розвитку економічних та суспільних відносин в Україні. Адже за своєю суттю здача у найм жилих приміщень сприяє хоча і тимчасовому, але вирішенню громадянами своєї житлової проблеми. У зв'язку з чим необхідно зняти різні обмеження, пов'язані із отриманням доходів від здачі житла у найм. На практиці названі обмеження не спрацьовують, вони поряд з іншими причинами призводять лише до того, що наймодавець просто приховує обсяг своїх доходів.

6. Слід також враховувати можливість надання у користування жилого приміщення певного кооперативу на безоплатних умовах. Так п. 42 Примірного статуту ЖБК встановлено, що член ЖБК і члени його сім'ї, які проживають разом з ним, можуть за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання у жилому приміщенні, що є в їх користуванні, інших осіб без стягнення плати за користування приміщенням - тимчасових жильців, у тому числі опікуна чи піклувальника, який не є членом сім'ї члена кооперативу. Вселення тимчасових жильців на строк понад півтора місяця допускається за умови, якщо розмір жилої площі, що припадає на кожного, хто проживає в цьому приміщенні, буде не менший рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Тимчасові жильці на вимогу члена кооперативу або членів сім'ї, які проживають разом з ним, зобов'язані негайно звільнити приміщення, а при відмові - підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

7. Необхідно особливо підкреслити, що на відміну від осіб, які уклали договір найму, наймач жилого приміщення у кооперативному будинку не набуває самостійного права користування жилим приміщенням. Відповідальним перед кооперативом залишається член житлового або житлово-будівельного кооперативу.

Стаття 145. Користування жилим приміщенням членами сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу

Члени сім'ї, які проживають разом з членом житлово-будівельного кооперативу, мають рівне з ним право користування жилим приміщенням. Такого ж права набувають особи, які вселилися в жиле приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу як члени сім'ї, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням. Члени сім'ї члена кооперативу, крім дружини, що має право на частину паєнагромадження, не вправі вимагати поділу приміщення, його обміну і здачі в найом, а також вселення інших осіб, за винятком неповнолітніх дітей.

Якщо член житлово-будівельного кооперативу виключений з кооперативу (крім випадків, передбачених пунктами 1, 2, 4, 6, 7 статті 147), помер або вибув з нього з інших причин чи переселився в іншу квартиру в будинку того ж кооперативу, члени його сім'ї, які проживали разом з ним, зберігають право користування жилим приміщенням за умови вступу до кооперативу одного з них. Член сім'ї, який виявив бажання вступити до кооперативу замість попереднього члена кооперативу, має перевагу перед іншими особами. Дружині члена кооперативу, що має право на частину паєнагромадження, надається перевага на вступ до кооперативу перед іншими членами сім'ї. При відсутності дружини, що має право на частину паєнагромадження, а також при відмовленні її від вступу до кооперативу така перевага надається спадкоємцям члена кооперативу, які проживали разом з ним.

У разі відмови в прийомі до кооперативу осіб, зазначених у частині другій цієї статті, спір може бути вирішено в судовому порядку.

Повнолітні члени сім'ї члена кооперативу зобов'язані брати участь в оплаті витрат по експлуатації і ремонту будинку та квартири.

До членів сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу належать особи, зазначені в частині другій статті 64 цього Кодексу. Припинення сімейних відносин з членом кооперативу не позбавляє колишніх членів його сім'ї права користування займаним жилим приміщенням. У разі відсутності угоди між членом кооперативу і колишнім членом його сім'ї про безоплатне користування жилим приміщенням до цих відносин застосовуються правила, встановлені частиною п'ятою статті 144 цього Кодексу.

1. З метою розгляду прав та обов'язків членів сім'ї члена кооперативу щодо користування займаним приміщенням у будинку кооперативу, необхідно визначитись з тим, хто відноситься до членів такої сім'ї. Такими є - проживаючі разом із ним інше подружжя, їх діти та батьки. Членами сім'ї члена кооперативу можуть бути визнані і інші особи, якщо вони постійно проживають із членом кооперативу та ведуть із ним спільне господарство (див. абз. 3 п. 54 Примірного статуту ЖБК). Склад сім'ї члена сім'ї кооперативу може змінюватися внаслідок вибуття, а також вселення в установленому порядку інших осіб (пп. 2 п. 30 Примірного статуту ЖБК).

2. Відповідно до ч. 1 даної статті члени сім'ї, які проживають разом з членом житлово-будівельного кооперативу, мають рівне з ним право користування жилим приміщенням. Такого ж права набувають і інші особи, зокрема, ті, які вселилися в жиле приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу як члени сім'ї, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням. Наприклад, при вселенні невістки або зятя може бути обумовлено, що ця особа набуває право користування частиною кімнати, яку займає відповідно її чоловік або жінка - дитина члена кооперативу.

Члени сім'ї, як і член кооперативу, можуть проживати в жилому приміщенні, користуватися кухнею, ванною кімнатою, коридором тощо. У випадку виникнення спору щодо користування приміщенням вони вправі вимагати визначення порядку користування ним, у тому числі шляхом звернення до суду (пп. "г" п. 2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.09.87 р. "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи"). При вирішенні такого спору до уваги береться порядок користування жилим приміщенням, що вже склався.

3. Необхідно враховувати також положення, відповідно до якого при тимчасовій відсутності члена сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу, якому належить право на частину паєнагромадження, за ним зберігається жиле приміщення незалежно від причин і строку відсутності. У разі вибуття на інше постійне місце проживання цей член сім'ї може бути визнаний таким, що втратив право на жиле приміщення. При тимчасовій відсутності інших членів сім'ї члена кооперативу жиле приміщення за ними зберігається у випадках і в межах строків, встановлених ст. 71 ЖК України, а також за умови бронювання жилого приміщення у порядку, встановленому для членів сім'ї наймача жилого приміщення в будинку державного і громадського житлового фонду. Після закінчення зазначених строків або строку броні член кооперативу вправі вимагати в судовому порядку визнання цих членів сім'ї такими, що втратили право на жиле приміщення (п. 57 Примірного статуту ЖБК). Встановивши, що член сім'ї пайовика був відсутній понад зазначені строки з поважних причин, суд може продовжити пропущений строк (п. 14 постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.09.87 р.).