Розділ ІІІ. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОМАДЯН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ

Окрім того, враховуючи положення ст. 187 ЖК, відповідно до якої фінансування затрат на експлуатацію та ремонт будинків житлово-будівельних кооперативів здійснюється за рахунок коштів кооперативів, можна зазначити, що такі затрати, насамперед, спрямовані на відшкодування витрат по технічному обслуговуванню внутрішніх будинкових інженерних мереж та обладнань тим суб'єктам, які здійснюють експлуатацію даних мереж та обладнань.

В будинках ЖБК має місце також плата за користування тепловою та електричною енергією, газом, водопровідними та каналізаційними мережами, що проводиться за відповідними тарифами на підставі укладених цивільно-правових договорів.

4. Слід також зазначити про можливу допомогу держави тому ЖБК, що має необхідність у забезпеченні жилими приміщеннями членів кооперативу та членів їх сімей на період капітального ремонту будинку такого ЖБК у тих випадках, коли такий ремонт будинку не може бути проведений без виселення його мешканців. У таких випадках, враховуючи відсутність у ЖБК спеціального житлового фонду, до якого тимчасово можна переселити громадян, допомагає держава. При цьому мають бути враховані вимоги ст. 101 ЖК, згідно із якою жиле приміщення, надаване на час капітального ремонту, має знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Після закінчення капітального ремонту і прийняття будинку державною комісією наймач вселяється у жиле приміщення, яке він раніше займав. У період проживання наймача в зв'язку з капітальним ремонтом в іншому жилому приміщенні він вносить квартирну плату лише за приміщення, надане йому на час ремонту (див. також коментар до ст. 101 ЖК).

На період проживання у зв'язку із капітальним ремонтом в іншому жилому приміщенні член ЖБК зберігає права та несе обов'язки, передбачені Примірним статутом ЖБК.

Стаття 140. Передача житлово-будівельному кооперативу рівноцінного жилого будинку замість того, що зноситься

Якщо належний житлово-будівельному кооперативу будинок підлягає знесенню у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних або громадських потреб, кооперативу замість будинку, що зноситься, передається у власність рівноцінний жилий будинок.

1. Загальне правило щодо припинення права власності на нерухоме майно у зв'язку із викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене, міститься у ст. 351 ЦК. Відповідно до нього право власності на житловий будинок (у нашому випадку кооперативний будинок), інші будівлі, споруди, насадження у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій вони розміщені (стаття 350 ЦК), може бути припинене за рішенням суду шляхом їх викупу і з обов'язковим попереднім відшкодуванням збитків у повному обсязі.

У даному випадку підставою викупу земельної ділянки може бути суспільна необхідність. Відповідно до вимог ст. 350 ЦК викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю здійснюється за згодою власника або за рішенням суду в порядку, встановленому законом. При цьому орган, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю, зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про це не пізніше ніж за рік до викупу земельної ділянки. Плата за земельну ділянку, що викуповується (викупна ціна), строки та інші умови викупу визначаються за домовленістю з власником ділянки, а в разі спору - судом. Слід також враховувати, що до викупної ціни включаються ринкова вартість земельної ділянки і нерухомого майна, що на ній розміщене, та збитки, завдані власникові у зв'язку з викупом земельної ділянки (у тому числі упущена вигода), у повному обсязі. За домовленістю з власником земельної ділянки, яка підлягає викупу, орган, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю, може надати йому іншу земельну ділянку, вартість якої враховується при визначенні викупної ціни.

Позов про викуп житлового будинку, інших будівель, споруд, насаджень у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій вони розміщені, може бути поданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування. Вимога про викуп зазначеного майна підлягає задоволенню, якщо позивач доведе, що використання земельної ділянки, викупленої у зв'язку з суспільною необхідністю, є неможливим без припинення права власності на це майно (ч. 2 ст. 351 ЦК). При цьому суд може постановити рішення про знесення житлового будинку, інших будівель, споруд, насаджень, які розміщені на земельній ділянці, що підлягає викупу, або про перенесення їх, за бажанням власника, на іншу земельну ділянку та їх відбудову, якщо це можливо. У разі знесення або перенесення цих об'єктів на іншу земельну ділянку особа має право на попереднє відшкодування збитків, у тому числі витрат на поліпшення якості земельної ділянки, та упущеної вигоди (ч. 3 ст. 351 ЦК).

2. Якщо все ж таки таке припинення права власності на кооперативний будинок буде доведено, то в подібній ситуації можливі різні варіанти. Наприклад, перший - договір купівлі-продажу житлового кооперативного будинку, що укладається між органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування та кооперативом. При цьому рішення про продаж повинно прийматися загальними зборами кооперативу одноголосно.

Другий варіант викладено у статті, що коментується,, - коли орган державної влади, орган влади Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування відповідному кооперативу передає у власність рівноцінний жилий будинок. При цьому рівноцінність повинна бути дотримана і щодо жилих приміщень, які займають члени кооперативу; якщо ні, то повинна бути надана грошова компенсація.

Можливий і третій варіант - коли орган державної влади, орган влади Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування повинні домовитись з кожним членом кооперативу щодо надання їм жилих приміщень. При цьому можливими виявляються різні підстави користування таким жилим приміщенням: право власності, соціальне житло тощо.

3. Слід також враховувати вимогу ч. 5 ст. 351 ЦК, відповідно до якої знесення житлового будинку не допускається до забезпечення особи, яка проживала у ньому як власник, та членів її сім'ї, а також особи, яка проживала в ньому як наймач, та членів її сім'ї помешканням у розмірі та в порядку, встановлених законом.

Стаття 141. Надання членові житлово-будівельного кооперативу квартири

Особі, прийнятій до членів житлово-будівельного кооперативу, за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів, надається окрема квартира, що складається з однієї чи кількох кімнат, відповідно до кількості членів сім'ї, суми її пайового внеску і граничного розміру жилої площі, передбачуваного Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу.

Заселення квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться за ордерами, що видаються виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів. Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку.

1. Зі змісту статті, що коментується, слідує, що надання жилого приміщення членам житлових та житлово - будівельних кооперативів провадиться на підставі рішення загальних зборів членів кооперативу відповідно до кількості членів сім'ї члена кооперативу, а також суми пайового внеску. У тих випадках, коли кооператив було організовано за підтримки органу місцевого самоврядування, останній затверджує рішення загальних зборів кооперативу.

У даній статті підкреслюється про надання члену кооперативу окремої квартири. При цьому квартира повинна бути упорядкованою щодо умов до даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним та технічним вимогам. При наданні жилого приміщення у кооперативному будинку також у повній мірі можуть бути враховані: право на додаткову житлову площу, стан здоров'я громадян, які вселяються в квартиру, інші обставини, що заслуговують на увагу.

2. Глава 5 ЖК не містить спеціальних норм, присвячених пайовому внеску (в деяких нормах ЖК використовується термін "паєнагромадження"). Разом з тим пайові внески утворюють пайовий фонд кооперативу, який має строго цільове призначення: вони призначені виключно для оплати будівництва та вартості побудованого житла. Сам пайовий внесок у житловий та житлово-будівельний кооператив є майновим (як правило, грошовим), рівним у загальній сумі будівельній або відповідно купівельній вартості жилого приміщення, що отримується членом кооперативу. Вноситься він членом кооперативу одночасно або у розстрочку, умови якої визначаються статутом кооперативу. При цьому член житлового або житлово - будівельного кооперативу має право внести частину пайового внеску, що залишилася, достроково та відповідно стати власником жилого приміщення, яке він займає (про виникнення права власності на жиле приміщення у членів кооперативу див. коментар до ст. 149 ЖК).

3. Частина друга коментованої статті встановлює норму, що передбачає заселення квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу на підставі ордера, що видається органом місцевого самоврядування. У випадку відмови у видачі ордера її можна оскаржити у судовому порядку.