Розділ ІІІ. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОМАДЯН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ

Слід підкреслити, що понині на практиці в тих кооперативах, де здійснюється підтримка органів місцевого самоврядування, останні продовжують видавати ордери для заселення кооперативних квартир. У будинках житлових та житлово-будівельних кооперативів, що створені без участі органів місцевого самоврядування, видача ордерів не є обов'язковою умовою вселення у кооперативну квартиру.

Заселення члена кооперативу у жиле приміщення будинку кооперативу призводить до виникнення визначених правовідносин між ним та житловим або житлово-будівельним кооперативом (про права та обов'язки члена кооперативу див. коментар до ст. 149 ЖК).

4. Положення даної статті віднайшли свій розвиток у правилах Примірного статуту ЖБК, які можна застосовувати в тій частині, що не суперечить чинному в Україні законодавству.

Зокрема, п. 27 Примірного статуту ЖБК (так само як ст. 141 ЖК) передбачено, що особі, прийнятій до членів житлово-будівельного кооперативу, за рішенням загальних зборів членів кооперативу, надається в безстрокове користування окрема квартира, що складається з однієї чи кількох кімнат, відповідно до кількості членів сім'ї, суми її пайового внеску та граничного розміру жилої площі. Заселення квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться за ордерами, що видаються органом місцевого самоврядування. Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку.

Щодо граничного розміру жилої площі, то п. 28 Примірного статут ЖБК визначено, що надання квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться в межах 13,65 квадратного метра жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. На прохання члена кооперативу йому надається квартира меншого розміру, але вище рівня, встановленого у даному населеному пункті для взяття громадян на квартирний облік. Не допускається заселення однокімнатної квартири (однієї кімнати) особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя.

У Примірному статуті ЖБК окремо підкреслюється, що квартира надається членові кооперативу на членів його сім'ї, вказаних у заяві про вступ до кооперативу. До цієї заяви включаються члени сім'ї, які перебувають з ним на обліку бажаючих вступити до кооперативу. Крім зазначених осіб, член кооперативу вправі включити до заяви дітей, які народилися після взяття його на облік, і дружину (чоловіка), що пізніше вселилася у жиле приміщення, займане тим з подружжя, що перебуває на обліку. Якщо вселення дружини (чоловіка) у жиле приміщення подружжя, що перебуває на обліку, було неможливим, до заяви може бути включений той з подружжя, що проживає окремо, крім випадків, коли він у даному населеному пункті або в приміській зоні забезпечений жилим приміщенням і не потребує поліпшення житлових умов.

У випадках, якщо жила площа квартири, передбачена прийнятим для будівництва типовим проектом, перевищує для даної сім'ї граничну норму, ця квартира члену кооперативу надається за умови, що кількість кімнат не перевищує числа членів сім'ї.

При наявності у члена кооперативу або у будь-кого з членів його сім'ї права на додаткову жилу площу розмір квартири, що надається, визначається з урахуванням такого права. У цьому разі допускається надання квартири з кількістю жилих кімнат, що перевищує число членів сім'ї.

У випадку, якщо до заселення будинку житлово-будівельного кооперативу склад сім'ї члена кооперативу зміниться, в результаті чого виділена йому квартира перестане відповідати вищезазначеним вимогам, членові кооперативу, на його прохання, може бути в установленому порядку надана інша квартира, в будинку цього кооперативу, яка відповідає складу сім'ї, що змінився. При відсутності такої квартири членові кооперативу надається раніше виділена квартира або, за його бажанням, забезпечується можливість позачергового вступу до іншого організовуваного кооперативу (п. 29 Примірного статуту ЖБК).

Стаття 142. Переважне право члена житлово-будівельного кооперативу на одержання жилого приміщення, що звільнилося в будинку кооперативу

Член житлово-будівельного кооперативу, який потребує поліпшення житлових умов (частини друга і третя статті 134), має переважне право на одержання квартири, що звільнилася в будинку цього кооперативу. Член житлово-будівельного кооперативу має перевагу перед усіма іншими особами на одержання кімнати, що звільнилася у квартирі, в якій він проживає. У разі виникнення спору питання вирішується в судовому порядку.

1. Коментованою нормою встановлено, що член ЖБК, який потребує поліпшення житлових умов, має переважне право на одержання квартири, що звільнилася в будинку цього кооперативу. Член житлово-будівельного кооперативу має перевагу перед усіма іншими особами на одержання кімнати, що звільнилася у квартирі, в якій він проживає. А у випадку виникнення спору питання вирішується в судовому порядку.

Питання про переважне право члена кооперативу на отримання жилого приміщення, що звільнилося у будинку цього кооперативу, окрім даної статті, регулюється також правилами Примірного статуту ЖБК (пп. 32 - 35). Оскільки у даному випадку ані ЖК, ані Примірний статут ЖБК не містять вимоги щодо необхідності перебування на квартирному або кооперативному обліку, член кооперативу, який потребує поліпшення житлових умов, може здійснити переважне право на отримання квартири, що звільнилася у будинку даного кооперативу, і тоді, коли він на такому обліку не перебуває. В останньому випадку потреба у поліпшенні житлових умов визначається виходячи з підстав, встановлених для прийняття громадян на кооперативний облік (див. також коментар до ст. 134 ЖК).

2. Основною особливістю переважного права члена житлово-будівельного кооперативу на одержання жилого приміщення, що звільнилося в будинку кооперативу, є те, що така квартира не повинна перебувати у приватній власності, тобто за таку квартиру не сплачено повну суму пайового внеску.

Так, конкретизуючи дану норму ЖК, у Примірному статуті ЖБК (п. 32) підкреслено, що член ЖБК, який потребує поліпшення житлових умов, має переважне право на одержання квартири, що звільнилася в будинку (будинках) цього кооперативу, пайовий внесок за яку внесено не повністю.

У випадку наявності кількох членів кооперативу, які мають переважне право на одержання вказаної квартири, питання про те, кому з них її надати, вирішується загальними зборами членів кооперативу (зборами уповноважених) з урахуванням часу виникнення потреби в поліпшенні житлових умов, а також права на пільги відносно черговості прийому до членів кооперативу.

Здається доволі сумнівним з точки зору його реалізації наступне положення Примірного статуту ЖБК, яке носить декларативний характер з огляду на сучасний стан розвитку законодавства України - якщо у ЖБК, організованому при підприємстві, установі, організації, немає членів кооперативу, які потребують поліпшення житлових умов, або вони від одержання вказаної квартири відмовились, ця квартира надається в першу чергу працівникові даного підприємства, установи, організації за умови вступу його до кооперативу в порядку, встановленому Примірним статутом. При відсутності зазначених вище осіб, або при їх відмові від одержання вказаної квартири переважне право на її одержання має член цього кооперативу, який бажає замінити займану квартиру на іншу з такою ж кількістю кімнат.

3. Відповідно до Примірного статуту ЖБК при наданні члену кооперативу квартири, що звільнилася у будинку такого кооперативу, повинні дотримуватися передбачені Примірним статутом ЖБК (п. 28) загальні вимоги, які ставляться до квартир, що надаються в кооперативних будинках, зокрема щодо максимального та мінімального розміру жилої площі та граничної кількості кімнат (див. коментар до ст. 141 ЖК). Оскільки інших обмежень зазначений статут не містить, за умови дотримання вимог, про які зазначено вище, член кооперативу, використовуючи належне йому переважне право, може отримати квартиру як більшої житлової площі на всю сім'ю, так і рівноцінної або меншої, до якої він вправі вселитися з окремими членами сім'ї, залишивши інших членів сім'ї у квартирі, яку він займав раніше. У першому випадку, коли члену кооперативу надається квартира на всю сім'ю, переважне право на отримання квартири, яка ним звільняється, мають інші потребуючі у покращенні житлових умов члени кооперативу. В результаті цього на практиці може створюватися ланцюг: один член кооперативу покращує свої житлові умови шляхом переселення з двокімнатної квартири до трикімнатної, звільнена ним двокімнатна квартира надається члену кооперативу, який проживає в однокімнатній, а останню отримує член кооперативу на себе або на себе та одного або кількох членів своєї сім'ї, залишаючи інших членів сім'ї проживати у колишній квартирі.

Якщо член кооперативу отримав іншу квартиру у будинку цього кооперативу лише на себе або на себе та на частину членів сім'ї, інші члени сім'ї, які проживали разом із ним, зберігають право користування квартирою за умови вступу до кооперативу одного із них. Член сім'ї, який виявив бажання вступити до кооперативу замість члена кооперативу, який вибув, має переважне право перед іншими особами.

4. Примірним статутом ЖБК (п. 33) також деталізуються положення щодо переважного права члена ЖБК на одержання кімнати, що звільнилася у квартирі, в якій він проживає.