Розділ VII УПРАВЛІННЯ В ГАЛУЗІ ВИКОРИСТАННЯ І ОХОРОНИ ЗЕМЕЛЬ

На підставі сукупності таких показників окремих груп земель України здійснюються заходи щодо охорони відповідних земель та їх ефективного використання.

На підставі матеріалів природно-сільськогосподарського районування території України складено перелік особливо цінних груп ґрунтів, затверджений Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 06.10.2003 №245. Цей перелік має важливе значення для застосування положень ЗКУ, присвячених використанню та охороні особливо цінних земель (див. ст. 150 ЗКУ та коментар до неї).

До частини четвертої. Відповідно до вимог ч. 3. ст. 179 ЗКУ KM України затвер­джено постанову від 26.05.2004 №681 "Про затвердження Порядку здійснення природно-сільськогосподарського, еколого-економічного, протиерозійного та інших видів районування (зонування) земель" якою встановлено порядок проведення природно-сільськогосподарського, еколого-економічного, протиерозійного та екологічного районування. Згадана також можливість здійснення "інших" видів районування, зміст яких у постанові не розкритий.

Стаття 180. Зонування земель

   1. Зонування земель здійснюється у межах населених пунктів.

   2. При зонуванні земель встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон відповідно до місцевих правил забудови.

   3. Зонування земель здійснюється відповідно до закону.

До частини першої. Зонування є різновидом територіального планування, здійснюється у межах населених пунктів, встановлює вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон. Планування територій у законодавстві визначається як "процес регулювання використання територій, який полягає у створенні та впровадженні містобудівної документації, ухваленні та реалізації відповідних рішень " (ст. 1 ЗУ "Про планування і забудову територій"). На відміну від законодавчого визначення, фактично, планування територій має місце не лише за допомогою містобудівної, а і за допо­могою землевпорядної документації.

Правовою основою територіального планування, окрім коментованої норми, є ЗУ "Про основи містобудування", "Про планування та забудову території", "Про Генеральну схему планування території України".

До частини другої. ЗУ "Про планування і забудову територій", містить наступні правила щодо здійснення зонування територій населеного пункту.

Так, зонування територій для забудови та іншого використання визначається місцевими правилами забудови - нормативно-правовим актом, "яким встановлюється порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій та окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування" (ст. 1 ЗУ "Про планування та забудову територій"). Місцеві правила забудови повинні узгоджуватися із регіональними правилами забудови (ч. 4 ст. 22 Закону; щодо регіональних правил забудови див. ст. 21 Закону, а також Типові регіональні правила забудови, затверджені Наказом Держбуду України від 10.12.2001 №219). Як приклад місцевих правил забудови можна навести Правила забудови м. Києва, затверджені Рішенням Київради від 27.01.2005 №11/2587.

План зонування є складовою (графічною) частиною місцевих правил забудови. На плані зонування повинен встановлюватись поділ території населеного пункту на зони з допустимими та переважними видами використання земельних ділянок (ст. 22 Закону). План зонування та перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок розробляються для всієї території населеного пункту або окремої його частини.

Згідно зі ст. 23 ЗУ "Про основи містобудування" дані плану зонування вносяться до містобудівного кадастру населених пунктів як системи даних про населені пункти, їхні функціональні зони, окремі території та земельні ділянки, будинки й споруди, соціальну, інженерну і транспортну інфраструктуру, екологічні та інженерно-геологічні умови (щодо містобудівного кадастру див. Положення про містобудівний кадастр населених пунктів, затверджене ПКМ від 25.03.1993 №224).

Зонування є альтернативою принципу встановлення "цільового призначення земель", який є несумісним з умовами ринкової економіки, із повноваженнями власника розпоряджатися власною земельною ділянкою[358]. У сучасних умовах жорстке визначення "цільового призначення" земельних ділянок повинне бути замінене виділенням однорідних за своїм режимом зон, де потрібні види землекористування запроваджуються або шляхом прямих заборон чи приписів, або запровадженням підвищених ставок податку чи інших заходів стимулювання. Зонінгові правила можуть встановлювати вимоги щодо площі земельної ділянки, її фронтального розміру (протяжності вздовж вулиці), відступів забудови (від меж земельної ділянки або червоних ліній), обмежувати висоту забудови, кількість поверхів, розміри будинків, відсоток забудови ділянки, розміри дворів та інших відкритих просторів, регламентувати розміщення і використання споруд і землі для різноманітних цілей (житла, виробництва, торгівлі та ін.)[359]. Правила повинні перешкоджати утворенню земельних ділянок, які не можна було б використовувати відповідно до вимог цих правил (насамперед щодо планувальних параметрів - розмірів, відступів, конфігурації тощо)[360].

За кордоном вироблено досвід так званого "гнучкого зонування", що враховує природний контур місцевості. Методами такого зонування є "плаваючі зони" та "планова забудова" (що передбачає порядок ущільнення забудови земельної ділянки та інші вимоги з контролю за подрібненням земель)[361]. При зонуванні відмовилися від жорсткого планування і встанов­лення правового режиму на всій території адміністративної одиниці на користь більш гнуч­кого підходу, який полягає у встановленні правового режиму кожної конкретної ділянки[362]. Архітектори і проектувальники все глибше починають розуміти значення найбільш повного врахування обмежень землекористування, зумовлені природними особливостями окремих земельних ділянок[363]. Особливо важливою є міждисциплінарна оцінка впливу проекту земле­користування на природу, формуванню якої сприяє екологічна експертиза.

До частини третьої. Законодавчо порядок зонування території населених пунктів визначається насамперед нормами ЗУ "Про планування та забудову території"' від 20.04.2000 (див. коментар до ч. 2).

Глава 31 Землеустрій

Стаття 181. Поняття землеустрою

Землеустрій - це сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональної організації території адміністративно-територіальних утворень, суб'єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил.

Визначення, аналогічне вміщеному у коментованій статті, міститься у ст. 1 ЗУ "Про землеустрій". Фактично, таке визначення ототожнює землеустрій із регулюванням земельних відносин, тож, на наш погляд, воно є надто широким.