Розділ IV НАБУТТЯ І РЕАЛІЗАЦІЯ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

10. Рішенням про надання земельної ділянки у користування за проектом її відведення здійснюється:

затвердження проекту відведення земельної ділянки;

вилучення (викуп) земельних ділянок у землекористувачів (землевласників) із затвердженням умов вилучення (викупу) земельних ділянок (у разі необхідності);

надання земельної ділянки особі у користування з визначенням категорії земель та її використання і затвердженням умов надання, у тому числі (у разі необхідності) вимог щодо відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, встановлення обґрунтованих граничних термінів забудови земельної ділянки.

11. Відмову органів місцевого самоврядування або органів державної влади в наданні земельної ділянки у користування або залишення клопотання без роз­гляду в установлений законом строк може бути оскаржено в судовому порядку. Рішення про відмову в наданні земельної ділянки в користування має містити мотивовані пояснення з посиланням на відповідні положення нормативно-правових актів, затвердженої містобудівної документації та документації із землеустрою.

(Стаття 123 із змінами, внесеними згідно із Законом №1119-IV від 11.07.2003; в редакції Закону №509-VI від 16.09.2008).

Загальна характеристика. Слід врахувати, що відповідно до ст. 124 ЗКУ набуття земельних ділянок державної та комунальної власності в оренду здійснюється насамперед на конкурентних засадах (див. главу 21 ЗКУ та коментар до неї), що виключає застосування процедури, передбаченої коментованою статтею. Таким чином, її положення застосовуються лише у випадках, коли набуття можливе не на конкурентних засадах.

До частини першої. Повноваження щодо надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування визначені ст. 122 ЗКУ (див. коментар).

Частина друга коментованої частини встановлює випадки, коли рішення уповноваженого органу повинно прийматися на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (в інших положеннях ЗКУ згаданого також як "проект відведення" -див, зокрема, ч. 5 коментованої статті). Це випадки, коли цільове призначення земельної ділянки змінюється, та коли межі земельної ділянки не визначені в натурі (на місцевості). Разом із тим, коментована норма не дає чіткої відповіді на питання про те, чи завжди межі земельної ділянки слід встановлювати на підставі проекту відведення. Зокрема, можлива ситуація, коли земельна ділянка була надана в користування для розташування певного об'єкту, проте встановлених меж земельної в натурі не збереглося. Можлива і ситуація, коли за допомогою наявних документів місцезнаходження цих меж встановити неможливо. Чи необхідна в цих випадках тривала і обтяжлива процедура відведення?

У правозастосовній практиці поширений підхід, за яким виготовлення проекту відведення розглядається як єдиний спосіб встановлення меж земельної ділянки. В обґрунтування такого підходу зазвичай наводиться посилання на п. 2 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 №677. У цьому пункті передбачено, що "проект відведення земельної ділянки не розробляється у разі, коли ... земельна ділянка надувається у власність шляхом купівлі-продажу, дарування, міни, на підставі інших цивільно-правових угод, успадкування, без зміни її меж: та цільового призначення". Звідси висновок: якщо межі змінюються, необхідна розробка проекту відведення.

Між тим, на наш погляд, ні із процитованого положення, ні з будь-яких інших норм чинного законодавства не слідує, що межі земельної ділянки можуть встановлюватися лише шляхом розробки проекту відведення. Такі межі можуть бути встановлені відповідно до такого різновиду землевпорядної документації, як технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), вимоги до якої визначені ст. 55 ЗУ "Про землеустрій".

Абзац третій частини першої передбачає, що "надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення, здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою". Дане положення є дуже невдалим. Якщо його розуміти буквально, можна зробити висновок, що рішення відповідного органу щодо надання земельної ділянки в користування має прийматися лише за наявності "технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою", а отже, фактично і за наявності заповненого бланку правоустановчого документу. На наш погляд, таке буквальне тлумачення суперечить природі правоустановчого документу, який може бути виготовлений лише після відповідного рішення.

Крім того, згідно із положеннями п. "ґ" ст. 56 ЗУ "Про землеустрій" рішення про надання земельної ділянки в користування є складовою відповідної технічної документації. Таким чином, якщо тлумачити абзац третій буквально, набути право користування земельними ділянками, визначеними в натурі, буде неможливо: без рішення не можна скласти технічної документації, без технічної документації - прийняти рішення. На наш погляд, законодавець не міг переслідувати такої мети, тому коментоване положення абзацу третього слід розуміти таким чином, що технічна документація із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельної ділянки, є підставою для видачі набувачеві право-установлюючого документа або укладення з ним договору оренди, а отже, і для виникнення у набувача права користування. Рішення про надання земельної ділянки приймається не на підставі технічної документації, а, навпаки, є підставою для її виготовлення.

До частин другої-четвертої. Щодо правового регулювання вибору місця знаходження земельної ділянки див. ст. 151 ЗКУ та коментар до неї.

На жаль, коментовані положення вимагають застосовування процедури вибору місця знаходження земельної ділянки і у випадках, коли набувається право оренди, наприклад, для обслуговування існуючих будівель і споруд, що, звичайно, є абсолютно недоцільним.

До частини п'ятої. Термін виготовлення проекту регулюється договором і законодавчо не визначений. Щодо правового регулювання розроблення проекту відведення (або "про­екту землеустрою щодо відведення земельної ділянки) див. ст. 50 ЗУ "Про землеустрій", Типовий договір про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, затверджений ПКМ від 04.03.2004 №266 (фактично, Типовий договір містить лише набір реквізитів договору, не визначаючи конкретно його умов), Порядок розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затверджений ПКМ від 26.05.2004 №677. У постанові вказується, що вимоги до складу, змісту та оформлення проекту відведення земельної ділянки встановлюються нормативно-технічною документацією із землеустрою. На даний час така "нормативно-технічна документація" відсутня. Виготовлення проекту відведення врегульовано головним чином відомчими актами ненормативного характеру -див., насамперед, "Еталон проекту відведення земельної ділянки юридичним та фізичним особам для будь-яких потреб", затверджений першим заступником голови Держкомзему А. Третяком 18.06.1999 (текст наведений на компакт-диску, що додається). Хоча, як вказано у вступі Еталону, він є "обов'язковим для всіх органів державної влади, органів місцевого самоврядування, державних та інших землевпорядних органів при розробці проектів відведення земельних ділянок", тобто має принаймні міжвідомче значення, у Міністерстві юстиції Еталон не зареєстрований (та і затвердження його не оформлене наказом), але на практиці використовується.

До частини шостої. Погодження проекту відведення обов'язкове із (1) органом земель­них ресурсів, (2) органом містобудування і архітектури, (3) охорони культурної спадщини, (4) природоохоронним органом, (5) санітарно-епідеміологічним службою органом, а у разі вилучення (викупу), надання або зміни цільового призначення земельної ділянки лісогосподарського призначення або водного фонду - (6) органом виконавчої влади з питань лісового або (6) водного господарства.

Надання погоджень фрагментарно регламентується лише на підзаконному рівні. Так, наказом Міністерства охорони навколишнього природного середовища від 05.11.2004 №434 затверджено Порядок погодження природоохоронними органами матеріалів щодо вилучення (викупу), надання земельних ділянок.

Відповідно до п. 9 Порядку розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого ПКМ від 26.05.2004 №677, погодження забезпечується організацією, котра розробляє проект відведення.

До частини сьомої. Лише після погодження проекту відведення відповідно до ч. 6 коментованої статті та проведення державної землевпорядної експертизи у випадках, встановлених законом, зацікавлений суб'єкт може звернутися із клопотанням про надання йому земельної ділянки.