Розділ III ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

Договір про встановлення емфітевзису або суперфіцію укладається в письмовій формі (вимога щодо нотаріального посвідчення законом не передбачена). Необхідність додержання письмової форми випливає із ст.ст. 206 та 208 ЦК України, а також необхідності державної реєстрації договору, передбаченої ст.ст. 182, 210 ЦК України (див. також ст. 202 ЗКУ, ЗУ "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обмежень").

На даний час, враховуючи, що положення ЗУ "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обмежень" залишаються "непрацюючими", у правозастосовчій діяльності існує підхід, за яким як державну реєстрацію прав слід розглядати реєстрацію відповідних правочинів за ПКМ від 26.05.2004 №671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів" (здійснюється при нотаріальному посвідченні). Такий підхід диктується міркуваннями доцільності, проте, на жаль, він не спирається на закон, який відрізняє підстави реєстрації прав (див. ЗУ "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обмежень") та право чинів (ст. 210 ЦК України).

В Україні існує практика опосередкування договорами емфітевзису відносин із використання земельних ділянок для садівництва[257]. Між тим, використання земельної ділянки для садівництва передбачає можливість будівництва "необхідних будинків, господарських споруд тощо" (ч. 3 ст. 35 ЗКУ), тому відносини сторін одночасно мають ознаки не лише емфітевзису, а й суперфіцію. Подібна ситуація може скластись у випадку використання земель ФГ, земель різних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані будівлі і споруди. Як видається, відносини сторін мають регулюватися одночасно положеннями і про емфітевзис, і про суперфіцій. У цивілістичній доктрині у подібних випадках пропонується вести мову про існування т. з. складених речових прав[258].

До частин шостої та сьомої. Положення ч. 6 ст. 102-1 ЗКУ є механічним узагальненням положень ст.ст. 412 "Припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб" та 416 "Припинення права користування земельною ділянкою для забудови" ЦК України.

Разом із тим, ч. 7 ст. 102-1 ЗКУ залишає відкритим перелік підстав припинення емфітевзису та суперфіцію шляхом відсилки до "інших випадків, встановлених законом". У коментованій статті на сьогодні не згадано лише підстави для припинення суперфіцію, передбаченої п. З ч. 1 ст. 416 ЦК України: "відмови землекористувача від права користування".

Варто зазначити, що власник земельної ділянки, якою користується суперфіціарій, відповідно до ч. 2 ст. 414 ЦК України має право на відчуження своєї земельної ділянки. При цьому перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права забудовника (суперфіціарія) або власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою. Дане правило застосовується і щодо таких власників, як держава, територіальні громади.

Важливі положення щодо наслідків припинення суперфіцію передбачені ст. 417 ЦК України. Вони визначають долю розташованих на ділянці будівель та споруд. За загальним правилом, за відсутності згоди між сторонами щодо подальшої долі таких будівель та споруд вони підлягають знесенню (ч. 1 ст. 417 ЦК України), проте за певних умов у судовому порядку може бути прийнято рішення про викуп земельної ділянки власником будівель або навпаки, або суд може "визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк" (ч. 2 ст. 417 ЦК України).

У судовій практиці трапляються численні спроби поширити положення ч. 2 ст. 417 ЦК України на всі випадки, коли на земельній ділянці розташовані правомірно збудовані будівлі та споруди, що не належать власнику земельної ділянки. Суди вищих інстанцій поки що обережно ставляться до таких спроб, не вдаючись до застосування ст. 417 ЦК України за аналогією.

Глава 17 Добросусідство

Стаття 103. Зміст добросусідства

   1. Власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

   2. Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив).

   3. Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані співпрацювати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них та використання цих ділянок із запровадженням і додержанням прогресивних технологій вирощування сільськогосподарських культур та охорони земель (обмін земельних ділянок, раціональна організація територій, дотримання сівозмін, встановлення, зберігання межових знаків тощо).

Загальна характеристика. Правила добросусідства, у т. ч. закріплені у коментованій статті, стосуються "сусідніх" землевласників та землекористувачів (не лише суміжних), тобто всіх, чия діяльність може справити негативний вплив на інші земельні ділянки.

Для регулювання сусідських відносин важливе значення мають загальні положення ст. 13 ЦКУ щодо меж здійснення цивільних прав. Зокрема, "не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах" (т. з. "шикана"). Проявом дії цього правила у сусідських відносинах може бути, наприклад, заборона зведення споруд, що зводяться власником земельної ділянки з єдиною метою дошкулити сусідам (заборона на такі споруди - "Neidbau" - була прямо передбачена, наприклад, будівельними статутами та міськими правами деяких міст Німеччини)[259].

До частини першої. Положення коментованої частини мають, на жаль, характер заклику, а не формально-юридичного припису. Звичайно, повністю формалізувати відносини сусідства неможливо, проте термін "найменші незручності" є вочевидь непридатним для регулювання цих відносин. "Найменші незручності" будуть завдаватися лише тоді, коли земельна ділянка не буде використовуватися взагалі.

Тому буквально тлумачити коментовану норму вважаємо неможливим. На нашу думку, у коментованій частині йдеться про неможливість використання особою свого права на шкоду іншим особам. Відповідно до ст. 13 ЦКУ при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині, не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні своїх прав особа повинна також додержуватися моральних засад суспільства.

На наш погляд, з урахуванням історичного та зарубіжного досвіду при формулюванні законодавчих положень про правила добросусідства доцільно встановити загальне правило, за яким землевласник зобов'язаний використовувати свою власність "розумно"; якщо власність використовується незаконно або "нерозумно" - власник несе відповідальність за шкоду, заподіяну іншим. На противагу, власник зобов'язаний вживати заходів, щоб уникнути шкоди від "розумних" дій сусідів (наприклад, будівництво житла із відповідною інфраструктурою збільшило стікання води; власник нижче за течією зобов'язаний вжити розумних заходів для уникнення заподіяння йому шкоди). Між тим, хоча такі правила не закріплені прямо, вони з необхідністю випливають із загальних принципів права.

Таким чином, неприпустимим є таке здійснення прав власників земельних ділянок чи землекористувачів, яке створює сусіду незручності всупереч певним існуючим правилам або понад межі від звичайного сусідства.

Особливості деяких видів використання земельних ділянок з огляду на можливий негативний вплив визначені нормативно. Так, ДБН Б.2.4-1-94 "Планування і забудова сільських поселень" передбачає мінімальні допустимі відстані від дерев та чагарників до меж земельної ділянки, будівель та споруд в сільській місцевості. Наприклад, від зовнішніх стін будівель та споруд, меж сусідніх ділянок дерева повинні висаджуватись не ближче 5 м, чагарники - 1.5 м. Наведені нормативи стосуються дерев з діаметром крони не більше 5 м і повинні бути відповідно збільшені для дерев з кроною більшого діаметру, при цьому дерева не повинні заважати проїзду і роботі пожежних автомобілів (п. 4.13). Зазначені ДБН містять й інші положення у вказаній частині.