Розділ III ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

   2) спливу строку, на який було надано право користування;

   3) викупу земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю в разі користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб;

   4) невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.

7. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть бути припинені за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

(Кодекс доповнено главою 16-1 згідно із Законом N 997-V від 27.04.2007)

До частини першої. Формулювання коментованої статті не дає чіткої відповіді на питання про природу емфітевзису та суперфіцію. Із положень коментованої статті, а також глав 33 "Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб'", 34 "Право користування чужою земельною ділянкою для забудови" ЦК України можна вивести більш повні визначення цих понять.

Так, емфітевзис можна визначити як відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, а суперфіцій - як відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови. При цьому варто враховувати обмеження щодо відчуження вказаних прав відповідно до ч. 3 коментованої статті.

Важливою ознакою прав на чужі речі є визначення їх переліку виключно законом шляхом формулювання закритого переліку (numerus clausus)[256]. Оскільки ці права є абсолютними, тобто встановлюють обов'язок для невизначеного кола осіб, ці особи повинні бути поінформовані про зміст і види таких прав.

Коментована норма вказує на можливі способи встановлення цих прав: за договором (емфітевзис) та договором і заповітом (суперфіцій). Щодо форми, змісту та необхідності реєстрації договорів про встановлення емфітевзису та суперфіцію див. коментар до ч. 5.

До частини другої. Положення коментованої частини вказують на важливу ознаку емфітевзису та суперфіцію як речових прав - відчужуваність. Ця ознака, серед іншого, відрізняє ці права від оренди як зобов'язального права, для уступки якого, за загальним правилом, необхідна згода орендодавця.

Порядок здійснення права на відчуження емфітевзису передбачений ст. 411 ЦК України. Особливістю є передбачене цією статтею право переважної купівлі емфітевзису власником земельної ділянки.

Інша особливість відчуження встановлена щодо суперфіцію. Згідно із ч. 3 ст. 415 ЦК України, право суперфіцію слідує за будівлею (спорудою), зведеною на земельній ділянці.

Коментована норма передбачає щодо прав користування земельною ділянкою державної або комунальної власності виняток із загального правила про можливість відчуження цих прав (див. ч. 3 ст. 102-1 ЗКУ та коментар до неї).

До частини третьої. Коментованою нормою передбачено, що емфітевзис та суперфіцій на земельні ділянки державної та комунальної власності є особистими правами, окрема передача яких до інших осіб неможлива. Дане правило підтверджується ч. 3 ст. 407, ч. 3 ст. 413 ЦК України. Разом із тим, законодавець зберіг у всій повноті принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована (див. коментар до ст. 120 ЗКУ).

Внесення права до статутного фонду юридичної особи відповідно до ст. 140 ГК України породжує перехід до такої особи відповідного права користування земельною ділянкою. Тому заборона внесення права до статутного фонду фактично дублює загальну заборону на відчуження. Те саме стосується і окремої заборони передачі права в іпотеку, оскільки передане в іпотеку може бути лише майно, що може бути іпотекодавцем відчужене (ч. 1 ст. 5 ЗУ "Про іпотеку").

Виняток щодо можливості відчуження прав емфітевзису та суперфіцію, передбачений коментованою нормою, випливає із принципу про єдність юридичної долі земельної ділянки та нерухомості, що на ній знаходиться (див. ст. 120 ЗКУ).

До частини четвертої. Загальне правило про допустимість встановлення безстрокових емфітевзису чи суперфіцію (ст. 408, ч. 4 ст.413 ЦК України) не поширюється на земельні ділянки державної чи комунальної власності, строк користування якими законодавчо обмежено.

До частини п'ятої. Із положень коментованої статті, а також глави 33 "Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб" ЦК України можна вивести істотні умови договору емфітевзису. Першою очевидною умовою є (1) об'єкт - відповідна земельна ділянка. Необхідно визначитися і щодо (2) цільового призначення земельної ділянки (ч. 1 ст. 409 ЦК України). Ця умова може бути сформульована у загальному вигляді (сільськогосподарське використання за цільовим призначенням), а може бути деталізована (наприклад, шляхом прив'язки до певної сівозміни). Також умовою договору є (3) строк, який може бути і "невизначеним" (ст. 408 ЦК України), а також (4) плата за користування із зазначенням розміру, форми, умов, порядку та строків її виплати (ч. 2 ст. 409, ч. 2 ст. 410 ЦК України).

Аналогічно, істотними умовами договору суперфіцію (виходячи насамперед із положень глави 34 "Право користування чужою земельною ділянкою для забудови" ЦК України) слід вважати (1) об'єкт - земельну ділянку, (2) її цільове призначення (будівництво "промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель" - ч. 1 ст. 413 ЦК України), (3) визначений або невизначений строк (ч. 4, 5 ст. 413 ЦК України), (4) плата за користування, що може бути встановлена у вигляді "частки від доходу землекористувача", "[я]кщо на земельній ділянці збудовані промислові об 'єкти" (ч. 1 ст. 414 ЦК України). Дуже доцільним є визначення у договорі також (5) долі будівель та споруд у випадку закінчення договору (див. ст. 417 ЦК України), хоча дана умова і не віднесена законом до істотних.

Виходячи із існуючої редакції ч. 2 ст. 2 ЗУ "Про плату за землю" ("[власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, крім орендарів та інвесторів -учасників угоди про розподіл продукції, сплачують земельний податок ), земельний податок повинен сплачувати і власник, і емфітевта або суперфіціарій. На наш погляд, земельний податок має сплачуватися тільки власником, зважаючи на те, що закон, звичайно, не міг переслідувати мети встановлення подвійного оподаткування.