Розділ «ТЕМА 3. ФІНАНСОВІ ІНВЕСТИЦІЇ»

Заставна - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов'язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки. Заставна оформлюється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором. Схематично порядок емісії заставної наведений на рис. 3.3.

Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом вчинення індосаменту. Інший власник заставної має ті ж права, що мав іпотекодержатель згідно з іпотечним договором.

У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання, та виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною. Після оформлення заставної виконання основного зобов'язання та звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено лише на підставі вимоги власника заставної.

Рис. 3.3. Схема іпотечного кредитування за умови випуску заставної

Заставна підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку разом із державною реєстрацією обтяження відповідного нерухомого майна іпотекою та передаванню боржнику у разі належного виконання ним основного зобов'язання. Перебування заставної у боржника свідчить про виконання основного зобов'язання, якщо не буде доведено протилежне. У разі виконання основного зобов'язання боржником заставна, що знаходиться в нього, анулюється.

Існує три умови видачі заставної:

È основне зобов'язання має бути грошовим;

È в іпотечному договорі необхідно вказувати суму боргу за основним зобов'язанням на конкретний момент або критерії, якими можна її визначити;

È випуск заставної необхідно передбачити в іпотечному договорі.

Для оформлення заставної слід зазначити спеціальний пункт в іпотечному договорі, де описано, що саме є предметом застави та яку суму покриває ця заставна. Якщо абсолютна сума боргу не зазначається, то у договорі мають бути зазначені критерії, які дозволять її визначити на конкретну дату.

На практиці передбачається чотири способи рефінансування за допомогою заставних: продаж заставної, операції РЕПО, застава заставної, а також смісія іпотечних цінних паперів, див. рис. 3.4.

За змістом заставна схожа на вексель. Обидва види цінних паперів випускаються у документарній формі га мають відповідні вказівки щодо основного зобов'язання, а також можуть передаватися шляхом індосаменту.

Інструментами, що дозволяють створити систему рефінансування іпотечних кредитів є іпотечні сертифікати, емітентом яких може бути кредитна установа (переважно банк), який є власником іпотечних активів [8].

Рис. 3.4. Способи рефінансування з використанням заставних

Якщо емітентом є небанківська фінансова установа, кошти за розміщені сертифікати акумулюються на рахунку, відкритому нею в обслуговуючому банку. Якщо емітентом є банк, такі кошти він акумулює на окремому рахунку у своєму балансі.

Іпотечні сертифікати мають строк обігу, сертифікати з фіксованою дохідністю - номінальну вартість, сертифікати участі - частку консолідованого іпотечного боргу, що припадає на один сертифікат.

Строк обігу сертифікатів одного випуску не може перевищувати строк існування іпотечних активів, які є забезпеченням цього випуску, та строку відчуження іпотечних активів.

Розміщення сертифікатів здійснюється шляхом проведення відкритого продажу. Обслуговування обігу сертифікатів, у тому числі депозитарну діяльність щодо цих цінних паперів, здійснює обраний емітентом або управителем банк, який обслуговує іпотечні активи, в Національній депозитарній системі

Юридичні та фізичні особи мають право купувати та продавати сертифікати за ринковою ціною та здійснювати з ними інші операції, що не суперечать інформації про випуск сертифікатів.

Сертифікати можуть бути випущені в одній з таких форм: